（1）债务豁免是债权人免除了债务人应承担的偿债义务，债务人实质上取得了相关经济利益，按照税法原理和规定，需要将豁免的债务计入收入征收企业所得税。

（2）对债务人的债务重组所得征税，将会带来税务处理不平衡，造成税款流失和税收漏洞。

（3）债务重组多是由于企业资不抵债、经营困难、亏损较多的情形下发生的事项，债务人的债务重组所得可先弥补亏损后的剩余部分再缴纳企业所得税，不会产生过重的税收负担。

4、现行支持破产重整的税收优惠政策

（1）对于符合条件的企业债务重组，债务重组所得可以在5个纳税年度期间内递延纳税。（需同时满足以下五项条件）

具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；

购方购买的股权或资产不低于被收购企业全部股权或资产的50%；

收购企业的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%；

企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；

企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

（2）通过债转股方式化解债务的，债务清偿和股权投资两项业务暂不确认所得或损失。

契税

1、概念

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

2、计算公式

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：

应纳税额= 计税依据*税率

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

3、现行支持破产重整的税收优惠政策

符合条件的公司合并、分立，对合并后、分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税；企业破产的，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

土地使用税

1、概念

土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。以开征范围内的土地为课税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。

2、计算公式

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积*适用单位税额

房产税

1、概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2、计算公式

房地产开发企业如果存在将自己开发的商品房自用、出租、出借需要缴纳房产税，其房产税的计算公式为：

（1）从价计征

应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%

扣除比例在10%～30%之间，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

（2）从租计征

应纳税额=租金收入*12%

房地产企业破产重整的税收筹划

充分利用现行支持破产重整的税收优惠政策

投资人收购资产、债权、债务等“打包”后对应的股权，可以享受到以下几项税收优惠：

（1）可以免缴增值税；

（2）可能可以免缴土地增值税；（按照《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》的精神，如果被税务部门认定为属于以转让股权名义转让房地产，则应按土地增值税的规定征税。）

（3）目标公司税收优惠延续；

（4）目标公司历史亏损带来的企业所得税减免；

（5）符合法定条件的，可以适用特殊性税务处理，递延缴纳企业所得税。

但是，股权收购的税务风险同样不容忽视：

（1）投资人须继续承担原企业的纳税义务。房地产企业破产重整的税费比较复杂，税务部门向破产管理人申报的税收只是依据破产企业申报现状确认的。房地产企业通常会存在大量的销售未开票未确认收入的情形。

（2）房地产破产企业还可能存在大量成本无合法票据抵扣的问题，以及尚未汇算清缴隐藏巨额的土地增值税风险，即已预售部分预缴税率低于实际税率；未售部分房产在评估时未考虑其成预含的税收部分。

因此，投资人在收购前应当对原企业的纳税情况做好充分调查，要求破产企业提供完整的相关资料并书面进行确认，并向税务部门了解核实。另外，在债务人资产评估时，可以要求评估机构按预征税率在评估价上扣除税收部分。

充分利用我国地区税收优惠政策差异

我国针对在经济特区、经济技术开发区和西部大开发部分地区注册经营的企业，出台了一系列的所得税优惠政策。投资人应当事前落实房地产企业所应负的各项税费，并在当地政府部门、法院的协调下，取得税务部门制定的税收缓、减、免等特殊优惠政策，确保投资行为有税收政策上的支持。

结语

房地产企业破产重整案件的投资人在设计交易框架时，应当对相关涉税问题进行充分了解，事先进行税务筹划和安排，以节省交易成本。