(6)涉税阶段:主要是土地取得环节。

(7)税务管理文件:《中华人民共和国耕地占用税法》(以下简称《耕地占用税法》)、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》

4.印花税

(1)纳税人:经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人。

(2)应税对象:现行印花税只对《中华人民共和国印花税暂行条例》(以下简称《印花税暂行条例》)列举的凭证征税，具体有五类:经济合同，产权转移书据营业账簿，权利许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。”

(3)计税依据:印花税根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

①合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。

②营业账簿中记载资金的账簿，自2018年5月1日起，按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五减半征收印花税;对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

③不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照，按凭证的件数纳税

(4)征收方式:根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征印花税。

(5)征收机构:主管税务机关。

(6)房地产开发企业纳税义务:房地产开发业务流程中很多方面涉及印花税。取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据’税目;开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等;财务核算和经营管理中记载资金的账簿和权利、许可证照也是印花税征税范围。

①当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额的0.05%缴纳印花税。

②在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定，按照收取费用的0.5‰缴纳印花税。

③ 在建筑安装阶段，与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同，要根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照承包金额的 0.3‰缴纳印花税。

④在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，要根据“产权转移书据”税目，按照合同所载金额的 0.5%缴纳印花税。

⑤当房地产开发商将未销售商品房出租时，要根据“财产租赁合同”税目。按照合同所载租赁金额的1‰缴纳印花税。

⑥权利、许可证照(包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证)，按件贴花五元。

(7)涉税阶段:土地取得环节、建设环节、销售环节。

(8)税务管理文件:《国家税务总局关于发布〈印花税管理规程(试行))的公告》(国家税务总局公告2016年第77号)。

附最新印花税相关链接：国家税务总局河南省税务局官方网站 -关于实施《中华人民共和国印花税法》等有关事项的公告

5.增值税

增值税税务处理的基本依据是《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称(增值税暂行条例》)以及《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016]36号)。

(1)纳税人:在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人。

(2)计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税力法计税。

房地产老项目，是指:

①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

(3)征收机构:主管税务机关。

(4)房地产开发企业纳税义务:根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交付时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

1. 涉税阶段:销售环节

6.城市维护建设税

(1)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人。

(2)计税依据:纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额。

(3)计税税率:按照纳税人所在地不同，实行不同档次的税率:

①纳税人所在地在市区的，税率为 7%;

②纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%;

③纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为 1%。

各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税。

(4)征收机构:主管税务机关。

(5)房地产开发企业纳税义务:自2016年5月1日起，纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据。并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

(6)涉税阶段:销售环节

7.教育费附加

(1)纳税人:凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发[1984]174号)的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都是教育费附加的缴纳人

(2)计税依据:实际缴纳的增值税、消费税税额。

(3)征收率3%。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征教育费附加。

(4)征收机构:主管税务机关。教育费附加是政府性基金，由税务机关负责征收，作为教育专项资金，纳入预算管理。

(5)涉税阶段:销售环节

8.地方教育附加

(1)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人。

(2)计税依据:实际缴纳的增值税，消费税税额。

(3)征收率:2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的份，也调整为2%各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征地方教育费附加。

(4)征收机构:主管税务机关。

(5)涉税阶段:销售环节。

9.房产税

(1)纳税人:房屋产权所有人

(2)计税依据:房屋的计税余值或租金收入，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏理调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在.50%的税额幅度内减征房产税

(3)征收机构:房产所在地主管税务机关。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

(4)房地产开发企业纳税义务:无论内、外资企业，均需要根据不同情况缴纳房产税。自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率为1.2%。房产出租的以房产租金收入和税率12%计算缴纳。对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。

重庆市是首批个人住房房产税征收试点城市，从2011年开始试行对部分个人住房征收房产税。此前中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”对土地融资限制、再融资从严、债券融资分级管理、房贷严管控等一系列措施的相继实施说明了中央对控制房价泡沫的决心，2017 年重庆又收紧修改了房产税政策修改后，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，税率为 0.5%。

《上海市人民政府关于印发(上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》(沪府发(2011]3号)规定:个人住房“房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%”

“房产税不是万能的，但回避房产税万万不能!”

(6)涉税阶段:房屋持有环节。

10.土地增值税

(1)纳税人:有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人。

(2)征收机构:房地产所在地主管税务机关

(3)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

(4)计依据:对增值额征税，增值额计算要素如下:

①计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收人+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

②许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金，与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

土地增值税税率见表：

应纳税额=土地增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

1. 征收方式:房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，税务机关采取按期预征、项目完工清算的办法。也就是按当期取得的售房收人，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。

根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%

对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。根据 2010年税收调控政策，核定征收率不低于5%

(6)涉税阶段:销售环节、土地增值税清算环节。

11.企业所得税

除《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例和配套法规外，房地产开发企业所得税主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文件发布)计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%

房地产开发企业销售收人的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收人;未纳人开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的。可作为代收代缴款项进行管理。

(1)征收方式:房地产开发企业所得税主要有核实征收和核定征收两种征收方式，核定征收一般选择核定应税所得率计算征收。

(2)征收机构:主管税务机关。

(3)涉税阶段:销售环节。

12.个人所得税

(1)征税对象:工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;经营所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得。

居民个人取得工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得称为综合所得，按纳税年度合并计算个人所得税;非居民个人取得综合所得，按月或者按次分项计算个人所得税。

居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收人额减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。

非居民个人的工资、薪金所得，以每月收人额减除费用5000元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。

专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除，包括婴幼儿照护费、子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赠养老人等支出。

综合所得，适用3%~45%的超额累进税率表 ：

居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税;有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款;需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内办理汇算清缴。纳税人办理汇算清缴退税或者扣缴义务人为纳税人办理汇算清缴退税的，税务机关审核后，按照国库管理的有关规定办理退税。

非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款，不办理汇算清缴。扣缴义务人每月或者每次预扣、代扣的税款，应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送扣缴个人所得税申报表。

(2)房地产开发企业纳税义务:个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号;纳税人没有中国公民身份号码的，由税务机关赋予其纳税人识别号。扣缴义务人扣缴税款时，纳税人应当向扣缴义务人提供纳税人识别号。

有下列情形之一的，纳税人应当依法办理纳税申报:

①取得综合所得需要办理汇算清缴;

②取得应税所得没有扣缴义务人;

③取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款;

④ 取得境外所得;

⑤因移居境外注销中国户籍;

⑥非居民个人在中国境内从两处以上取得工资、薪金所得;

⑦国务院规定的其他情形。

扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报，并向纳税人提供其个人所得和已扣缴税款等信息。

(3)征收机构:主管税务机关。

(4)涉税阶段:房地产开发企业任一环节所支付的职工薪酬均应按规定扣缴个人所得税。

在房地产开发涉及的上述12个基本税种中，以增值税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税务成本的90%以上。在前期销售中以增值税为主，在项目清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。做好这三个税种的纳税策划与控制，可以有效降低税务成本;其他税种税务成本虽低，但税收风险更高。因此，全方位全程洞悉房地产开发纳税实务问题，做好纳税策划，防范税收风险，尤为必要。