《关于进一步深化税收征管改革的意见》(以下简称《契税税法》)、《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税税法》)、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(税务总局自2021年9月1日起施行)。

根据具体规定计税

问：为什么契税申报的基本单位是房地产单位？

答：根据《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》及其实施规则，房地产单位是所有权界限封闭、有独立使用价值的空间，房地产单位有自己的代码。为了进一步提高契税申报的规范性，便于纳税人理解和处理，统一联系房地产登记相关规定，《公告》明确纳税人申报契税的基本单位是房地产单位。

由于共有房地产份额的变化或增减共有人导致土地和住宅所有权的转移，纳税人也要以房地产为单位申报契税。

[例1]自然人a整体购买一栋住宅建筑。办理房地产所有权登记时，房地产登记机关将该住宅登记为2个房地产单位，A要对2个房地产单位分别向税务机关申报契税。

问：以价格投资(入股)、偿还债务、转移、补偿等方式转让土地，房屋所有权需要申报契税，如何确定适用税率、计税标准等？

答：《契税法》第二条第三款规定：以价格投资(入股)、偿还债务、转让、补偿等方式转让土地、房屋所有权的，应当征收契税。

为了确定纳税人适用于上述纳税行为契税申报的税率、计税标准等，《不动产登记暂行条例》以价格投资(入股)、偿还债务等需要缴纳经济利益的方式转让土地、房屋所有权，并参照土地使用权转让、销售或房屋买卖确定契税适用税率、计税标准等。以转让、补偿等无价格方式转让土地、房屋所有权的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税标准等。

【例2】为了支持合理的住房需求，一省依法规定本地区的住房买卖契税适用税率为3%。纳税人甲作为债权人承担某债务人偿还债务的住房时，甲应以房屋买卖适用税率3%和债务合同(协议)确定的交易价格申报契税。

问：契税计税依据不包括增值税。具体意味着什么？

答：根据23日公告第2条第(9)款，契税的计税依据不包括增值税。为了确定纳税人申报契税的计税依据，《公告》根据土地使用权销售、房屋买卖、土地使用权交换、房屋交换、税务机关计算契税的价格等三种情况，根据契税计算依据不包括增值税的具体规定。

第一，出售土地使用权、买卖房屋、当事人征收合同税的交易价格不包括增值税。实际上，获得增值税发票的交易价格由发票上规定的非包含价格确定。

第二，要分别确定土地使用权交换、房屋交换、土地使用权交换、住房不含税价格、交换价格的差异。

三、土地使用权赠与、房屋赠与及其他无价格的转让土地、房屋所有权行为、税务机关批准的契税计税价格为增值税除外价格。

需要说明的是，土地、房屋所有权转让方免征增值税，当事人征收契税的交易价格不扣除增值税。

[例3]一家一般纳税人甲公司向纳税人乙出售自建住房，含税价格为328万韩元，适用一般计税方法。2019年1月，甲公司向纳税人乙开具了第一章增值税发票，增值税为10万韩元，不含税价格为100万韩元。2021年9月，甲公司向纳税人乙开具了第二张发票，增值税为18万韩元，不含税价格为200万韩元。乙申报契税的纳税标准为100 200=300(万韩元)。

[例4]自然人A与自然人B交换住房，A的房子不含税售价为145万韩元，B的房子不含税售价为100万韩元。a契税申报的计税标准是0。b契税申报的计税标准=145-100=45(万元)。

[例5]自然人A将购买2年以上的住宅出售给自然人B。合同确定的交易含税价格为210万韩元，A符合免征增值税的条件，向税务机关代替增值税申请的收据上增值税金额为0，不含税价格为210万韩元。b申报缴纳契税的计税依据是210万韩元。

契税申报规定

问题《公告》实施后纳税人申报契税所需的提交资料有变化吗？

a:没有变化。《公告》税法》实施前的惯例规定，契税纳税人依法纳税时应填写《公告》 (《公告》部分)，并根据具体情况提交以下资料：

(一)纳税人身份证；

(二)具有土地、房屋所有权转让合同或者土地、房屋所有权转让合同性质的其他证明文件；

(3)以经济利益方式转让土地、房屋所有权，并提交土地、房屋所有权转让相关价格支付证明。其中土地使用权以财政票据转让，土地使用权以销售、交换及房屋买卖、增值税发票交换。

(四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文件或监察机关出具的监察文件等原因，

需要说明的是，税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号，以下简称“67号公告”）将继续有效。67号公告规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

问：纳税人如何申报享受契税减免税政策？

答：根据《公告》规定，契税纳税人符合减免税条件的，应按规定附送有关资料。

对享受公共租赁住房、农村饮水安全工程等契税减免税政策的纳税人，根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第61号）、《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第67号）等规定，实行资料留存备查的优惠办理方式。

问：修订后的《契税税源明细表》填报项目有什么变化？

答：根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）第一条规定，纳税人申报缴纳契税时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分）。

《公告》附件1公布了修订后的《契税税源明细表》（以下简称《税源明细表》）的样式。与原表相比，《税源明细表》主要变化有三个方面：

一是为进一步减轻纳税人负担，在满足契税申报要求基础上，将《税源明细表》“用途”栏次选项由原来的“居住”“商业”“工业”等7项压缩为“居住”和“非居住”2项，“权属转移方式”的选项也进行了简化。

二是将原表中“减免性质代码和项目名称”细分为“居民购房减免性质代码和项目名称”和“其他减免性质代码和项目名称”两个栏次。其中，“居民购房减免性质代码和项目名称”仅供自然人购买住房申请享受居民购买家庭唯一、家庭第二套等优惠政策时填报，“其他减免性质代码和项目名称”供企业和自然人申请享受其他优惠政策时填报。

符合条件的纳税人，可以使用《税源明细表》同时填报两类优惠，“一次填报、同时享受”。

【例6】自然人A的房屋被该县人民政府征收，获得货币补偿80万元，之后A重新购买一套80平方米的住房，不含税成交价格为100万元，并符合家庭唯一住房优惠条件。如该省规定对成交价格不超过货币补偿的部分免征契税，则A申报契税时，应在“居民购房减免性质代码和项目名称”中选择个人购买家庭唯一住房90平方米及以下契税减按1%征收的减免性质代码和项目名称，在“其他减免性质代码和项目名称”中选择授权地方出台的房屋被征收取得货币补偿重新购买住房契税优惠政策的减免性质代码和项目名称，并在“抵减金额”中填入“800000”元。则A申报契税的应纳税额=（1000000-800000）×1%=2000（元）。

三是增加“权属登记日期”栏次。契税法第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》相应增加了“权属登记日期”栏次，供在土地、房屋权属登记后申报缴纳契税的纳税人填报使用。如纳税人在办理土地、房屋权属登记前申报缴纳契税的，无需填报该栏次。

问：《公告》实施会影响目前房地产交易税费申报模块和相关表单的使用吗？

答：不会。目前，我们已经结合契税法实施需要，对征管信息系统中的增量房交易、存量房交易、土地出让转让等房地产交易税费申报模块进行了修改完善，同时，对使用模块需填报的有关申报表单进行了同步优化，《公告》实施后，房地产交易税费申报模块和表单仍可继续使用。

问：《公告》实施后，纳税人申请办理退税应提供的资料有变化吗？

答：办税资料有所简化。纳税人依照契税法及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，税收缴款书或税收完税证明复印件，并根据不同情形提交相关资料：

（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

为进一步简化办税流程和资料，纳税人办理退税时无需提交不动产权属证明材料。《公告》明确，收取纳税人退税资料后，税务机关应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。

问：《公告》实施后，契税申报缴纳的主要方式有变化吗？

答：没有变化。根据契税法有关规定，契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理。《公告》明确，对实行“一窗受理”的地区，纳税人可以到当地政府服务大厅或不动产登记大厅设立的综合受理窗口统一办理契税纳税申报及其他不动产登记、交易和缴税事项。

具备条件的地区，纳税人可以通过电子税务局或纳税人端APP等方式，实现契税申报缴纳网上办理、掌上办理。

本文刊发于《中国税务报》2021年9月3日B2版。

来源：国家税务总局办公厅，有删改

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