店面暂定下来，先别急着签合同，看完这几条再做决定也不晚。

一、初步选定开店地点后，我们就开始做调查分析。

1、预估租金。

租金是最关心之一，首先调查周围租金范围，预估店面价格，然后评估自己的预算，也为和房东谈价格做准备。


2、调查店面商业性质。

房屋的用途和土地用途必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质。否则，将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。


不同的商铺可能由于规划、设计、设施和环境等不同有不同的商业用途。签订合同前，必须要考察店面是否符合实际使用环境。

李先生，租两个沿街店面准备做宵夜生意，可在准备开业时，却遭到周围住户的抗议，原因是这个店面是属于小区整体规划范围，这餐厅营业影响小区居民生活环境。李先生不得不提出退租，他要求房东赔偿自己装修费用损失。但维权律师认为，当初租铺面时用途没有明确为宵夜生意，要求退租和赔偿较困难。即便李先生签订合同前口头告知过房东，但并没留下证据。


因此在签订的合同上也必须标明与商铺相关的详细陈述和保证，明确租赁的用途，如早餐店、奶茶店等。并在开店期内要求房东履行协助办理相关手续的义务。

此外，明确如相关手续无法办理或非承租人原因导致无法开业的情况，租客可以解约退租和获得损失赔偿。


3、区域规划。

区域的规划也会影响建筑的拆迁和重建，确定店面的时候要向有关部门咨询，不然回收成本之前就要拆迁，将蒙受巨大损失。尽管有获得政府赔偿的权利，但租客却不能直接获得补偿，当租客与房东签订租店期限较长，一定要对政府拆迁等不可抗因素作出明确规定，并在合同中标注损失部分由谁来承担，避免纠纷。当然提前知道有风险还是不要轻易冒险。

4、市政设施情况。

市政设施包括经营所需的能源，如水、电、燃气（天然气，煤气），下水设施，消防设施，治安情况等。这些情况，也直接影响餐饮服务环境和质量。


小吴看中了一个商铺打算经营饭。与房东签订合同，对租期、租金、租赁用途等做了约定后，小吴开始装修店面。不料发现商铺基本设施不达标，商铺电容量也仅为5千瓦，无法经营餐饮。小吴想解除合同，但当初他们对此并没做约定，房东也认为，这些基本设施不是自己能控制的，而合约里写的其他义务自己也没违反。最后，小吴只能寻求法律帮助。

选址不当，产生了不必要的麻烦，得不偿失，市政设施影响颇大，应该认真调查分析。

二、外在条件分析调查完后，店面又合心意，接下来就可以签合同了。


1、与对的人签合同。

检查看房屋权利人，即房东的房产证和身份证，若中介代理必须要看清复印件。另外，商铺是否被房东抵押给银行？要是处理不好，银行要来查封，自己的生意也会被牵连。如果是二房东，一定要看其是否具有转租或分租的权利，就是看他和一手房东签订的合同条款。


2、租赁登记信息。

确认房源是否已存在租赁登记信息。如果有，就会导致新承租客无法顺利办出营业执照，虽然可能性很少，但还是要谨慎。

3、合同期和租金调整。

合同期最好能争取到3~5年时间，太短了，如一年期的风险很大。

①合同期满，可能就不会给你续租，周期如此短，店铺可能也来不及收回成本。②就算续租成功，也可能房东会更改合约条款，甚至大幅度涨价。此时碍于店面生意刚稳定，现有的地理位置优势和积攒下来的口碑，还是不得不忍气吞声签下合同。


③而三年以上的租期的租金多少也会有增幅，一般每年递增5%~10%，而5%比较常见。但不要太过恐慌，毕竟这比没有白纸黑字写在合同上，而漫天要价的租金来得实际。

④假如租金基数原本就很高，递增幅度可以与房东再协商。但切记，一定要把具体的涨幅写在纸上，做到有理有据。

4、优先续租权利。

合同期后与房东商定有优先续租的权利，租客的租金价格与第三人出价，差额在10%，均属于同等条件，确认租约到期前，若续租需要提前多久告知。

5、确认免租期。

商定免租期，到期后是否是否恢复原状？一般免租期都会有的，但有的房东也不主动提，他们就不会主动给，所以也是要明确在合同上。

对于要恢复原状，最好在修装修前把店面照片存档，若无需要恢复，明确约定合同到期后装饰物的归属原则。


6、争取转让和分租的权利。

根据我国《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，所以房东同意后一定写入合同里。

如果生意做不成还是可以挽回损失的。若店面大也可以分租出去，减少成本压力。


转租可收取一定的转让费。租期未到，征得房东同意后，将房屋转租。店内装修，购买设备等资金一并转出给下一个租户。但若没与房东谈好条件，对方可能会想要来分你一半转让费，对自己是一份损失。

7、店内设施整修。

店内的基本设施不一定都是适用的，可以通过谈判让房东把出租给自己前，做基本整修，并承担相应拆迁费用。若因天灾人祸等不可抗因素，导致店面无法经营，也要等店铺装修好后才开始计算。

8、违约赔偿。

在合同期内。房东违约了，如何处理？

第一，要求继续履行合同，直到期满，其二、若房东不同意，可要求承担事先谈好的违约金。最后，如果双方协商不成，租客也可以依法向法院起诉。


9、签合同。

值得注意的是，所有条件谈好后，签订合同要有房东在场，这是交易安全的保障，法律角度而言。房东才是房屋的所有权人，合同必须由所有权人签字，其他任何人代签署无效（所有权人书面授权他人签署，也具有法律效应）。

签署合同时，双方应当拿出身份证，签上各自真实姓名，并填上身份证号。郑重起见，还可以对合同申请公证，合同一式三份，房东、租客和公证处各持一份。


以上就是全部租店签合同的流程。签合同是最后一步，但是与房东斗智斗勇谈判其中的条款才是大学问。学习一些谈判技巧也可促进签约的成功率。最后祝愿各创业当老板的你们都能遇到好房东，拿下好店面。

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