来源:中国经济网

港股上市公司旭辉控股集团（00884.HK）3月14日公布了2017年业绩报告，销售规模和负债双双破千亿元。股价表现方面，年报公布后的三个交易日里，旭辉控股的股价温和上涨，而在3月20日、21日、22日三个交易日，股价均有下跌。3月22日，旭辉控股收盘报7.07港元，跌幅3.42%。

年报显示，2017年旭辉控股已确认收入318.2亿，同比增长43%；净利润48.3亿，同比增长72%；核心净利润40.8亿，同比增长45%。2017年旭辉控股实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%；全年合同销售面积629万平方米，同比增加116%。

去年年中，旭辉控股主席兼执行董事林中曾对外公布旭辉控股的“新五年战略”：未来5年保持复合增长率不低于40%，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。然而，在此次年报公布之际，旭辉控股的管理层不提3000亿元的目标，对外仅公布了今年销售目标初定为1400亿元，增长率为35%。

中国经济网记者发现，从2012年到2017年，旭辉控股利润增速被销售规模甩了好几条街，销售金额增长几乎10倍，利润增长2倍。数据显示，旭辉控股的合同销售金额从2012年的96亿元上涨到2017年的1040亿元，增长幅度达到983%；但其营收却仅从81亿元增长到了318亿元，增长幅度为292%；利润仅从20.21亿元增长到了61.48亿元，增长幅度204%。

旭辉控股一直以来采取的合作模式拖累其利润表现。大量开展合作项目，旭辉控股的权益比例一直处于较低水平，这也让外界质疑其销售金额的含金量。在2017年的销售额中，归属旭辉控股的权益比例仅为53%，比2016年的55%进一步降低。克而瑞研究中心报告称“权益比例较低的房企，销售回款率越低，增收不增利的情况较为明显”。

销售规模与负债双破千亿元 平安成第二大股东

据悉，在克而瑞公布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》中，旭辉控股晋升为行业15名。据悉，旭辉控股的“新五年战略”中提到，未来5年向3000亿元销售规模进军，并且最终进入行业TOP8。

年报显示，旭辉控股2017年实现结转收入、归属上市公司股东净利润、核心净利润分别为318.2亿元、48.3亿元、40.8亿元，同比增速分别为43%、72%、45%；毛利润率和核心净利润率分别为29.7%、12.8%；全年派发股息每股23港分，股息分派率为核心净利润的35%。

旭辉控股的销售规模和负债双双破千亿元。2017年全年，旭辉控股实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%，全年合同销售面积629万平方米，同比增加116%，成功跨越千亿高峰。旭辉控股负债总额达1174.9亿元，较2016年的711亿元同比增长65%。2017年，旭辉控股全年资产负债率达到77.42%，较2016年80.47%降低三个百分点；流动比率于2017年12月31日约为1.6倍，与2016年的1.6倍持平。

旭辉控股总裁林峰在业绩会上表示，旭辉控股会更注重城市发展的周期。他介绍到，目前旭辉控股土储有5100万平方米，7000亿元货值，基本能满足旭辉控股三年的增长需要。但旭辉控股要成为一个大企业、跨周期，所以土储比重还要进一步增加。2018年旭辉控股的投资重点是扩土储、增权益、调结构、拓纵深。

这是引入平安人寿作为战略投资者之后，旭辉控股披露的首份年报。目前，平安已成为旭辉控股的第二大股东。2017年7月，旭辉控股通过配股，共集资超过24.2亿港元，并成功引入平安人寿成为公司战略投资者。完成交易后，平安将持有旭辉控股扩大后约9.9%股份，成为公司的第二大股东，双方将在房地产开发，授信与业务创新开展全方位的战略合作。

林中也透露：“平安入股后，与旭辉控股在项目合作、股权合作、金融合作会多一点”。

从2017年以来，旭辉控股的融资动作不断。除了成功引入平安人寿成为战略投资者，2017年2月，旭辉控股完成提早赎回全部本金额为4亿美元、票息率8.875%的美元债券；2017年8月和12月，先后发行一笔3亿美元的永续债；2017年9月，签署总额为2.89亿元的3年期银团贷款；今年1月，完成发行3亿元美元的五年期美元债券；2月，发行27.9亿港元的可转债。

合作模式成双刃剑 低盈利水平“替别人打工”

合作模式一直是旭辉控股规模发展的特色之一，一方面，与其他房企展开合作，借力其资源、优势等，有利于旭辉控股更好地获取土储和快速进入新的城市；另一方面，合作开发也有利于减轻资金压力、撬动杠杆，最终从根本上促进旭辉控股规模快速提升。

然而，规模为王、激进扩张的背后，旭辉控股日渐增长的负债率、迟迟得不到提升的净利润、毛利率和核心净利率，一直困扰着旭辉控股的发展。数据显示，旭辉控股的毛利率水平和核心净利率水平一直保持在25%和12%左右，并未随着规模扩张或产品高端化而出现提升。而在2017年的销售额中，归属旭辉控股的权益比例仅为53%，比2016年的55%进一步降低。

因此，旭辉控股的合作模式成为一把“双刃剑”。有分析指出，旭辉控股以合作的方式换来了规模的快速增长，但自身盈利水平却一直没有提升，相当于“一直在替别人打工”。

此外，旭辉控股在一线城市的优势在逐步消失。2016年，一线城市在旭辉控股的合同销售额里贡献了36%的业绩，2017年这一数字则下降到15%。

此前，旭辉控股主要布局的一线城市是上海和北京，虽然在深圳成立了区域事业部，但目前在深圳尚无任何项目。2016年，旭辉控股大本营上海和北京都为其贡献了不小的业绩，2016年年报显示，上海区域销售额达到102亿元，占集团整体销售额的19.2%，稳居旭辉控股各区域公司第一，上海也是旭辉控股历史上首个过百亿的城市；北京公司则以超过87亿元的销售额，占比16.5%，位居第三。

但是，2017年旭辉控股上海和北京公司的销售业绩并不理想。年报数据显示，杭州、合肥和苏州公司跃居前三，排名第四的上海公司销售额约为103亿元，占集团整体销售额下降到9.9%，北京公司排名下降到第八，占比仅4.9%。

举牌无实控人的阳光股份 引发回A股猜想

今年1月19日，旭辉控股再度举牌阳光股份，持股比例增至10%。值得注意的是，阳光股份目前无实际控制人。而且作为一家经营业绩并不理想的地产公司，阳光股份也一度于2016年3月停牌筹划重组，公司原计划发行股份购买体奥动力股权，向文化体育转型。不过，这场重组于2016年7月终止。因此，旭辉控股的这一举动引发回A股的猜想。

据阳光股份发布的简式权益变动报告书显示，旭辉控股旗下全资子公司上海永磐举牌阳光股份，持有阳光股份7499.1万股，持股比例达10%。这已是上海永磐第二次举牌阳光股份，上一次是在2017年1月17日。

业内人士分析，旭辉控股增持名为战略投资，背后的意图更像是为回归A股铺路，未来不排除旭辉控股入主阳光股份、获得A股上市平台的可能。对于销售额已破千亿的旭辉控股而言，港股估值并不理想，如果成功回归A股，则可为该公司规模扩张之路提供资本助力。

不过，旭辉控股也面临着人事上的困扰。近年来，来自“万科帮”和“绿地帮”的人才先后“出走”。2016年3月底，旭辉控股集团副总裁、上海区域事业部总经理傅明磊离职，傅明磊曾经担任万科集团上海公司副总经理。而在傅离职前，旭辉控股上海事业部的营销、企划条线已有数人离职。2017年，旭辉控股集团副总裁、集团营销中心总经理周琦嘉离职。周琦嘉在来到旭辉控股之前就职绿地，担任绿地集团事业二部副总经理，曾带领绿地事业二部成为公司最大的事业部，后至旭辉控股效力，2016年旭辉控股成功进阶第二梯队，业绩突破500亿。

2018年1月，掌管上海的旭辉控股集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强宣告辞职他将加入弘阳集团担任总裁。此前，前旭辉控股集团副总裁兼首席人力资源官张良也已辞职加盟弘阳。在蒋达强的主导下，旭辉控股的商业地产有了“每年3-5个的项目扩张，并在5年后达到500亿的资产规模”的计划。蒋达强的去职给旭辉控股商业的发展增加了一个问号。

今年3月初，曾服务于万达、宝龙的王寿庆加入旭辉控股，这被认为是旭辉控股推动商业地产发展的信号。但林中表示，由于私人公司事务原因，王寿庆目前是作为旭辉控股的商业顾问，“我相信王寿庆先生作为商业顾问加入旭辉控股后，对旭辉控股的商业运营能力、管理能力提升抱有比较大的期待。”

分析人士认为，旭辉控股要跑步进入TOP 8，但商业地产或“失约”。在旭辉控股“新5年战略”中，曾被旭辉控股寄予厚望的商业地产却并未被提及。（记者华青剑）