5产品正等“准生证”后续产品还在路上

每次新REITs产品发行都迎来众多资金的追捧，这一方面体现出这类特殊风险收益的产品的吸引力，另一方面也因为REITs处于发展的初期，背后“稀缺性”也让机构和个人投资者积极追捧。

目前各大基金都在积极筹备REITs项目，行业积极性异常高涨。一些上市公司的公告也显示出后续REITs产品正在走来。

如中国外运近期就发布了公告称，为优化经营模式、盘活存量资产，提升运营效率，中国外运股份有限公司于 2022 年 6 月 15 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于开展基础设施公募 REITs 申请发行工作的议案》，同意公司开展基础设施公募REITs申报发行工作。

从公告来看，该公司拟以下属公司分别持有的6 处仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基 础设施公募 REITs 的申报发行工作。上述仓储物流资产合计土地面积约 43.88 万平方米、资产面积（包括仓储面积和办公楼面积）约 30.54 万平方米。

而从交易结构来看，1、由中银基金为基金管理人设立基础设施公募REITs，该公司或其同一控制下的关联方将根据法律法规和监管规则的要求并结合市场情况参与基础设施公募 REITs 的战略配售。

2.设立资产支持专项计划。由中银资产管理有限公司作为资产支持证券管理人设立并管理资产支持专项计划，基础设施公募 REITs 认购资产支持证券的全部份额。

3.转让项目公司股权。资产支持专项计划设立后，通过受让分别持有各项目公司（即 基础设施项目现产权人或其通过包括但不限于派生分立等方式形成的持有相应基础设施 项目的公司）100%股权的特殊目的载体 SPV 公司的 100%股权，进而由基础设施公募 REITs 通过持有资产支持专项计划的全部份额获得基础设施项目的全部所有权。

4.现金流分配的说明。项目公司的现金流通过支付资产支持专项计划借款利息、股 东分红等方式支付或分配到资产支持专项计划。经过资产支持专项计划及基础设施公募 REITs 的逐层分配后，最终向基础设施公募 REITs 投资人（含本公司）进行分配。

5.基础设施项目运营管理。基础设施公募 REITs 存续期间，本公司下属全资子公司中外运瑞达（上海）供应链管理有限公司作为基础设施项目的运营管理机构提供运营管理服务，并定期收取运营管理费。

此前华电国际也发布了公告称，为响应国家政策号召，建立资本循环体系，打通“投融管退”资金闭环，于2022年5月31日召开第九届董事第二十六次会议，审议通过了《关于开展基础设施REITs申报工作的议案》，同意本公司开展基础设施公募REITs申报工作。显然，目前众多REITs正在路上。

基金君从沪深两市交易所来看，目前已经上报并等待获批的REITs产品达到5，沪深交易所分别有2只、3只。

其中上交所的产品为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金。这3只产品都已经获得上交所反馈意见。

其中中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金对应的专项计划名称为中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券，发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司。

而深交所两只产品分别为红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金。

其中，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理(深圳)有限公司。

据基金君了解，目前行业内也在积极筹备下一批项目，不少基金公司目前已经有多只产品正在推进之中，或在今年陆续落地。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。

首批REITs解禁潮首日市场表现稳定

去年6月份，首批9只公募 REITs正式登陆资本市场，至今已有一年时间，而6月21日迎来首次解禁。

数据显示，本次 9 只公募 REITs 共解禁近 22 亿份基金份额，合计基金规模超 110 亿元，占 9 只公募 REITs 总市值逾 30%。也就是说，解禁将使这 9 只公募 REITs 的可流通份额增加超过一倍。

在此前这些基金公司纷纷发布了相关提示性公告，相关基金公司也采取了包括与战略投资者沟通等措施，引导投资者理性参与，切实维护公募 REITs 市场平稳运行。而从这些产品首日表现来看，整体表现平稳。

从首日表现来看，这9只REITs有涨有跌，幅度都基本在±1.5%以内，整体表现稳健。表现最好的是红土盐田港REIT，早盘一度跌幅超3%，但是快速收复失地，最后尾盘表现较好，涨幅达到1%。

其他REITs产品也有类似表现，早盘开盘时表现一般，有些产品跌幅达到3%、4%，但是快速收复失地，整体表现平稳，显示出首日经受住了解禁带来出售压力和价格冲击。

实际上，数据显示，公募REITs的收益不俗。截至2022年6月21日收盘，首批9只公募REITs平均涨幅20.21%，其中收益最高为富国首创水务REIT，上市以来涨幅36.72%，整体表现较好、

不少业内人士认为，目前中国的公募REITs市场规模较小，对国内公募来说又是新的产品类型，具有一定的稀缺性，参考首批公募REITs的表现，具备市场竞争力，所以受到资金热捧。未来随着国内证券市场架构的不断完善，公募REITs市场监管体系日趋健全，公募REITs发展将呈现快速发展、资产多元化、投资机构化、运营专业化等趋势。

此外，还有人士提醒投资者了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身风险承受能力和产品的风险收益特征，注重公募REITs内在投资价值，基于理性分析判断，合理评估REITs投资价值，并树立理性投资理念，关注这类产品的长期投资价值。

从现阶段来看，公募REITs产品仍比较稀缺，加上政策面对于市场扩容的支持，相信未来公募REITs仍然会是受投资者关注的一个资产类别，而随着试点逐步深入，市场逐渐成熟，相信投资者也会逐步理性看待公募REITs的投资机会。

编辑：舰长

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