年以来，a股市长/市场风格发生了急剧变化，去年涨幅较大的新能源军工等板块发生了较大调整，上证指数也从年初的3600点跌至3462点附近，10年国债收益率指数从年初开始徘徊在2.78%附近。
由于股票负债和关联性低的公开募股，持续独立行情的11只公开募股上市以来，平均涨幅超过了17%，部分公开募股涨幅突破了30%，可以说是对流资产中美丽的风景线。
随着公募REITs二级市长/市场价格持续走高，最近一些公募REITs开始采取停止和发布风险提示的措施，警告投资者潜在的溢价风险。
公募REITs年平均涨幅接近18%
去年在资本市场受到推崇的共谋利茨今年年后表现出的强势仍然超出了很多人的期待。
据Wind数据显示，截至2月11日，上市交易的11只公募REITs，自年以来不到30个交易日的平均涨幅达到了17.76%。其中，富国第一首都REIT涨幅突破36.60%，红土盐田港REIT涨幅突破30%，淄博市蛇口山源也突破30%。
多名业内人士认为，公募REITs二级市长/市场价格继续走强，与资产特性密不可分。据建信基金称，公募利茨是一种新的组成品种，兼有股票负债属性，负债性表现为每年稳定的高比率股息，股票性表现为场内价格的波动。另外，最近公募REITs行业利益政策、大气半球排版持续走强等，公募REITs年内二级市场价格普遍上涨，也是公募REITs股票性特征的体现。
据新华基金REITs投资部董事袁中元介绍，公募REITs溢价是流动性溢价，REITs将非流动性基础资产的所有权和收益权转化为小额分散交易的基金份额，流动性需要溢价支持。第二，房地产资产价格、租金价格、付费收益、运营效率提高等内在价值的上升会带来资本本身的价值上升，价值上升也会反映在价格上。第三，避险情绪推进，春节前后国内外市场受到石油能源危机、乌克兰战争、中美贸易管制清单等一系列事件的巨大冲击，a股市场表现不佳，REITs也成为部分投资者规避风险的投资选择。第四，由于产品供应不足和投机情绪，目前REITs的流动性份额只有100亿人民币，可交易的板块太小，容易受到投机资金的影响。
朴时祥蛇口产业园封闭型基础设施证券投资基金经理王开秋也将征募REITs二级市场价格上涨趋势总结为近期对监管的政策持续良好。2022年成立，财政部、税务总局发布了示范税政策，北京发布了REITs示范政策及申报辅导手册，随后国家发展和国家能源推动清洁低碳能源推进共谋REITs。另一方面，公募REITs无论是第一种资产还是两种资产，都质量非常好，但流通份额低，市场上也出现供应不足的现象，最近a股市场持续调整，投资者倾向于构成收益相对稳定的产品。
基金经理经常发布溢价风险的公告
作为底层资产比较稳定的产品，公募REITs二级价格持续上涨，潜在的分红收益率必然下降，近期涨幅较高的部分公募REITs也经常对外发布交易风险提示，提醒投资者注意潜在风险。
2月9日，富国开拓水封闭型基础设施证券投资基金宣布，2022年2月8日，在二级市场上，本基金的收盘价为7.263元，比发行价格3.700元累计涨幅高。本基金的主要目的是获得基础设施、项目、费用等稳定的现金流。随着交易价格的大幅上涨，净现金流量分配率将明显下降。为了保护基金份额持有人的利益，富国开拓手REIT从2022年2月9日开盘开始停牌，第二天开始开盘。
事实上，在富国第一个首都之后，发布了第四个交易风险提示公告。巧合的是，今年1月下旬以来，红土盐田港REIT也多次通过公告提醒投资者注意溢价风险。
中原有部分公募REITs产品确实溢价明显，二级市场价格已经严重偏离了资产本身的内在价值。即使考虑到一系列外部溢价因素，目前的二次价格也被大幅高估，风险逐渐增大。
建信基金表示，投资者在进行公募REITs投资分析时，可以将价格波动归入资产方和产品方两部分，以便根据资产方的价值合理评估产品方带来的价格变化。具体地说，公募REITs资产方的价值由评估机构根据基本基础设施项目现金流量进行评估。
并为公募REITs询价发售价格区间提供重要参考，反映了一级市场对底层资产价值的判断；公募REITs上市后的基金份额价格，则是二级市场的交易定价。整体而言，一级和二级市场就统一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两个价格的长期走势应该逐步趋同。但受到产品端属性、情绪的影响，两个价格可能会出现偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。因此，建议投资者深入了解其价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。
“REITs 产品从长期来看一定会回归到其内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，大家可以通过多只产品发布的风险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分派率已显著下降，同时，投资人还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。建议可以在即将发布的REITs 年报中多了解资产实际运营情况和基金净值来综合判断目前得投资价值。”王翘楚也强调。
公募REITs二级市场价格与资产端价值出现偏离
站在目前时点展望未来，袁中圆认为，后期影响国内REITs市场主要有两个因素：一是供给端是否有足够多的产品可以加快审批，尽快上市，扩大供应面；二是A股的股票和债券市场走势，如果继续出现较大的不确定行或者大幅下跌，不排除以及有资金出于避险目的涌向REITs标的。
建信基金从公募REITs的收益构成部分给出了更详细的分析。“公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红（主要受资产端影响）及二级市场价格的资本利得（同时受资产端和产品端影响）。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”
建信基金称，目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅较高，与资产端价值出现偏离。但是，在价格回归基本面“价值”的支撑后，投资者也无需过度担忧，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。
王翘楚也指出，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显。
“目前我们可以看到从首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”王翘楚表示。
公募REITs未来有望继续加速扩容
近段时间，公政策层面利好不断，公募REITs也有望迎来加速扩容。
建信基金直言，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。“近日，国家发改委、证监会、财政部、税务总局等陆续发布基础设施公募REITs相关的文件或政策。其中，2022年1月27日国家发改委表示，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个；1月28日，证监会印发2022年度立法工作计划，项目包括《不动产投资信托基金办法》（简称《办法》）；1月29日财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（简称3号文）；上述文件体现了我国对公募REITs市场的呵护，为公募REITs市场的发展注入强劲动力。同时，公募REITs作为一个独立的资产类别，与股票、债券的相关性也较低，能够起到分散风险、投资互补的作用，可以帮助投资者进一步优化资产配置组合，成为投资者资产配置和抗通胀的优质投资标的。”
建信基金表示，作为基金管理人，除了建信中关村REIT外，建信基金也将持续推进建信基金的公募REITs业务，争取为投资者提供更多优质基础设施资产的投资机会。
“政策利好推动下，我们也感受到各地政府，发行人，中介机构都非常积极，博时目前也有储备项目在积极推进，目前产业园，高速公路等首批已有成功案例的资产类别已经比较成熟，各地推行的力度也较大，同时我们也关注到在政策的良好氛围下，新能源，保障房等资产也受到市场的广泛关注。”王翘楚也详细介绍了博时基金未来在公募REITs上的发力点。
袁中圆也非常看好公募RIETs的扩容趋势，“毕竟市场呼声一直很高，另外部分配套的政策，例如税收优惠政策的出台，也会提高原始权益人的发行动力。从目前的出台的政策来看，围绕国计民生的环保概念资产、‘碳达峰、碳中和’概念的板资产会在政策上得到倾斜，例如污水处理、生物质发电、清洁能源的光伏、水电和风电等，当然最终能否成功发现上市，还得看资产本身的收益能力和资产的合规性。”
本文源自中国基金报