中国基金报记者方丽

年以来，a股市场不断震荡，但一个产品摆脱了“独立行情”，那就是REITs产品。

数据显示，2022年后上市的REITs产品为18.12%，最大涨幅超过40%，随后证明了其“稀缺性”。基金群发现，另一种REIT产品被接受，一旦批准发售，将为市场带来新的目标。

另一个REIT被接收

已经上市的REITs产品的涨势如彩虹般飙升，市场对新的REITs产品充满期待，最近又收到了另一个REIT，引起了市场的关注。

根据深交所公告，2021年12月30日申报的鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金于2月15日正式收到。经过询问、审查等程序后，可以上报发行。

从具体信息来看，该项目的原权益为深圳能源集团股份有限公司，基金经理为鹏华基金，特别计划经理为国信证券，委托人为肖祥银行，这是目前上海心交易所正式受理的第15段基础设施公开募股。

鹏华深圳能源REIT是合同型封闭型的，存续期为基金合同生效之日起99年。根据深圳能源《关于开展东部电厂（一期）公募 REITs 项目申报工作的公告》，公司以位于广东、香港、澳门和鄂北地区核心城市深圳市鹏新区的深圳能源东部电厂(一期)项目为底层资产。该项目位于广东省深圳市鹏新区鹏河沙秤，位于鹏湾，广东

此次推出的项目是市场上稀缺的双碳概念基础设施证券投资基金的对象。近年来，深能积极推进结构优化、可再生能源、环境保护和燃气部门快速发展，主要业务非常适合国家双碳目标，循环利用资金可继续用于扩大碳中和质量项目资产，帮助国家双碳目标快速发展。

2022年REITs上升势头像彩虹一样飙升

平均涨幅超过18%

2021年6月21日，我国首批9个基础设施领域房地产投资信托基金在沪深交易所上市，通知我国正式启动公募REITs。

目前上市的REITs产品达11只，这些产品在上报、发行、上市中继续受到市场和资金的关注，2022年以来进一步上升。

数据显示，截至2月16日，上市的11只REITs产品今年以来平均上涨了18.11%，而与沪深300指数6.53%的跌幅相比，目前REITs产品已成为市场的一道风景线。

具体来看，富国首创手REIT涨幅为43.4%，红土盐田港REIT涨幅突破30%，淄博市蛇口山源、建信管理村这两个公募REITs涨幅超过20%。

从REITs成立以来的涨幅来看，非常惊人。据WIND数据显示，截至2月16日，这类产品成立以来，平均涨幅为38.57%，其中富国首创手REIT涨幅最高。

相反，说到REITs的比较好的成果，博时市蛇口产业院基金经理王开秋表示，最近REITs涨幅比较好，最近监管方面的政策持续好转，2022年开年，财政部、税务总局发布了示范税政策，北京发布了REITs示范政策及申报辅导手册，随后国家发展和国家能源推进清洁低碳能源。投资者对REITs这种新型产品的未来发展更有信心。另一方面，前二级资产都质量好，但流通份额低，市场上也出现了供应不足的现象。另外，最近a股市场持续调整，投资者倾向于部署收益相对稳定的产品。

另外，公募REITs溢价源于四个因素：存在流动性溢价，REITs将非流动性基础资产的所有权和收益权转换为小额分散可交易的基金份额，流动性需要溢价支持。第二，房地产资产价格、租金价格、付费收益、运营效率提高等内在价值的上升会带来资本本身的价值上升，价值上升也会反映在价格上。第三，避险情绪推进，春节前后国内外市场表现不佳，REITs也成为部分投资者规避风险的投资选择。第四，由于产品供应不足和投机情绪，目前REITs的流动性份额只有100亿人民币，可交易的板块太小，容易受到投机资金的影响。

但是，2月16日也发生了一些回调，2级市场上上市的11只REITs产品普遍下降到了不同的水平。

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基金公司密集发布公告

提示风险

一些近期涨幅较高的公募REITs频频对外发布交易风险提示，提醒投资者注意潜在风险。

据基金君统计显示，自1月29日以来，有12次REITs提供风险公告，其中2月14日就有建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称，早盘9点30分至10点30分停牌1小时。

而在2月12日，中航首钢绿能REIT也发布溢价风险提示称，2月11日该产品二级市场收盘价为19.066元/份，相较发行价13.38元/份出现较大幅度溢价。2月9日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示公告。

从这些交易风险提示公告来看，各家公募REITs都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险：公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

王翘楚表示，REITs 产品从长期来看一定会回归到他的内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，大家可以通过多只产品发布的风险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分派率已显著下降，同时，投资人还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。建议可以在即将发布的REITs 年报中多了解资产实际运营情况和基金净值来综合判断目前得投资价值。

他认为，REITs 市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显。

“目前我们可以看到从首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但我们还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。” 王翘楚表示。

建信基金也建议投资者深入了解其价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。

此外，还有人士认为，如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。建议投资者基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。

积极布局REITs产品

值得一提的是，近期围绕公募REITs的各项利好正在加速落地。

1月28日，上交所、深交所、中国结算发布了基金通业务指引，为有需求的场外公募REITs投资者提供补充退出渠道。

2022年2月9日，国家发改委等四部门联合印发《关于加快推进城镇环境基础设施建设的指导意见》中，提出在不新增地方政府隐性债务的前提下，支持符合条件的企业通过发行企业债券、资产支持证券募集资金用于项目建设，鼓励具备条件的项目稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

同时，国家发改委、国家能源局近日印发《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》提出，推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资，研究将清洁低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点范围。

此外，2月7日，为服务企业申报基础设施REITs试点，北京市发展改革委编制了《基础设施REITs试点政策及申报辅导手册》，主要对基础设施REITs基本概念进行了解读，摘录了相关政策要点，梳理了项目申报条件、申报程序、审查内容等事项。同时，附上两批11单成功发行的基础设施REITs试点项目案例及各区发展改革部门咨询电话。

在政策暖风催动之下，近期不少REITs产品正在“落地之中”。目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。

王翘楚也表示，政策不断利好，我们也感受到各地政府，发行人，中介机构都非常积极，博时目前也有储备项目在积极推进，目前产业园，高速公路等首批已有成功案例的资产类别已经比较成熟，各地推行的力度也较大，同时也关注到在政策的良好氛围下，新能源，保障房等资产也受到市场的广泛关注。

建信基金表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。作为基金管理人，我们对我国公募REITs市场的健康蓬勃发展满怀期待，同时，公募REITs并不仅仅是“资产的IPO”，存续期内，基金管理人唯有不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，方能为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。

除了建信中关村REIT外，建信基金也将持续推进建信基金的公募REITs业务，争取为投资者提供更多优质基础设施资产的投资机会。一方面，将关注公募REITs扩募政策的出台，积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产；另一方面，也正在协助多家企业开展公募REITs的申报工作，包括风电新能源、保障性租赁住房、高速公路等行业，稳步推进公募REITs业务发展。

而目前在等待获批的产品也达到4只，除了刚被受理的鹏华深圳能源清洁能源REIT，此外还有国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、华夏中国交建高速公路REIT等。一旦这些产品获批，给投资者带来更多选择。

编辑：舰长

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