投资企业与管理委员会签署了《投资协议》，即“项目实施阶段”。从相关部门校址(提供红线和警戒资料等)开始，新项目的固定资产投资战略3354新工厂建设工作慢慢开始了！投资者又增加了一个管理大使：建设项目生命周期管理。

简单地说，实施阶段投资者的主要工作是外部申报审批、建设检查等行政审查，内部按照《建筑法》等规定履行建设单位管理职责。

一、关于行政审批《南京市工程建设项目审批流程》的初步解释

(一)设立项目土地规划许可阶段

这个阶段分为项目建立、土地预审(有关情况)、建设用地规划许可三个审查问题。项目的设立是社会投资项目的批准或记录。建设用地规划许可包括发放建设用地规划许可、建设项目选址意见(如有关)、大地红线、规划条件等。

1.以转让方式取得土地使用权的项目建设单位向工程建设项目审批综合服务窗口申请项目审批，规划部牵头受理当日，将相关资料推送到发改部，变更部在5个工作日内完成社会投资项目审批。

2.建设单位可以在本阶段申请协议转让和土地权证手续，在施工许可证颁发之前完成。另外，根据项目建设要求，现阶段可以提前处理或处理各种评价审查问题，但不是现阶段批准的先决条件。

3、供水、排水、供电、供气、通信等市政公共服务单位通过工程建设项目审批管理系统获取项目信息，在项目用地规划许可阶段提前介入项目，提供供水、排水、供电、供气、通信等业务流程、材料清单、技术指导意见。

(二)施工许可阶段

该阶段分为设计方案审查和建设工程计划许可发放两种。

1.由企划部牵头，3 ~ 15天内完成(设计方案公示及市政府审查时间除外)。其中，设计方案将审查12个工作日，建设工程计划许可发放3个工作日。

2、建设单位根据规划条件和相关技术标准编制工程设计方案。

3.规划部在早期合作服务中按照有关规定进行设计方案公示，公示结束后，建设单位向工程建设项目审批综合服务窗口申报设计方案审查和建设工程规划许可证。

4.企划部当天主导接收，并将申报资料推送到审查人防、消防、交通、建筑节能等相关方案的相关部门。各部门可以并行设计方案，在8个工作日内将专业审查意见反馈给计划部门，必要时计划部门可以举行联席会议组织论证。

5、部门审查意见不再相互带头。规划部门汇总各部门意见后，在4个工作日内审查设计方案或修改意见。需要修改的，建设单位修改改进方案后，必须重新申报。收到重新申报后重新计算审查时间。审查设计方案后，计划部门发放了3个工作日的建设工程规划许可。

6、建设单位可以根据项目建设要求，在现阶段同时进行政府投资项目的初步设计批准、人防工程停建许可等工作。建设单位获得设计方案审查意见后，可以先进行施工图审查。方案转让地项目免于设计方案审查，规划部在收到申请后3个工作日内颁发建设工程规划许可证。

(三)施工许可阶段

这个阶段分为施工图设计文件审查和施工许可发放两种。

1.建设部门领导，8 ~ 13个工作日内完成。

其中，施工图审查为12个工作日(工业项目7 ~ 10个工作日)，施工许可发放为1个工作日。取消建筑节能设计审查记录和相关合同记录。

2.建设单位根据需要组织施工图编制、施工图上报，并提供本阶段批准的其他申报资料。建设部门主导接收后，市中心机关在12个工作日(产业项目7 ~ 10个工作日)内完成了技术审查。通过审查合格后，颁发施工图审查合格书。审查不合格的，市中心机关应当提交施工图审查意见。

3、人防、消防等部门根据施工图审查合格书处理人防设计确认和消防设计审核记录，审批结果资料在现阶段同时发放。施工图审查完成后，实名制管理、质量监督手续、安全监督文件和施工许可证发放合并处理。

4.供水、排水、燃气、通信、电力等市政公共基础设施申报在施工许可阶段完成后处理，在施工期间完成相关设施建设，竣工验收后直接处理准入。

5.工程期间需要处理的建筑垃圾处置批准、计划检查线、夜间施工许可、道路占用挖掘许可、施工交通方案批准等事项将纳入工程建设项目批准流程监督，实行申请资料共享，进一步压缩批准时间。

(d)完成受理阶段

竣工验收阶段分为各部门限期联合验收服务和竣工验收文件两种，由建设部门领导，12个工作日内完成。

1.工程建设项目具备法定竣工验收条件后，建设单位向建设部申报限期联合验收服务。

建设部当天要通过工程建设项目审批管理系统，将相关资料推送到规划、国土、公安消防、人防、环境保护、城市建设记录等专业验收部门及其他有关部门进行审核，有关部门应在2个工作日内完成审核，并向建设部反馈意见。

2、符合竣工验收条件的，建设部将组织有关部门。

踏勘验收未通过的，各相关部门应提出意见，一次性告知不通过验收的原因及整改要求，由建设部门统一发放给建设单位。建设单位应按照要求整改，整改完成后，向各专业验收部门申请验收。

3、联合验收服务以各部门核准的图纸为准，图纸应当与经审查合格的施工图设计文件相一致，参照各部门行业标准，出具验收审批意见。对于验收涉及的测量工作，规划部门牵头协调国土、人防、房产等部门，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。

4、竣工验收阶段完成后办理的首次不动产登记事项纳入工程建设项目审批流程监管，符合登记条件的3—5个工作日内办结。

二、建设单位（投资人）的管理职责：

主要职责：对工程的质量、安全、进度、投资、合同、信息、档案、移交使用等管理，资料备案及整理归档，负责组织工程竣工验收和竣工备案，审查工程进度款支付和工程结算等工作。

主要管理内容：设计管理、招标和采购管理、施工管理、投资控制等。

（一）工程设计管理的主要内容

1、编制工程设计任务书，收集设计所需要的基础资料。

2、对各特殊生产工艺方案征集并整理汇总，整理并汇总水电及暖通安装等技术参数。

3、监督管理工程相关所有设计单位在项目建设期间履行其合同义务，确保设计的质量、进度。

4、审查设计成果文件，并提供其技术可行性、合理性、经济性的审查意见和改进建议。对设计单位重大的设计方案通过经济技术认证进行审查。组织设备、材料的选型工作，审核主要设备、材料清单及设备管道安装及施工的可行性。就建筑结构体系的确定，材料、系统、设备的选择，建设场地的使用等方面提出建议。

5、做好设计各阶段的投资造价控制，优化设计方案，提高价值功能，督促设计单位做好限额设计，负责审核投资估算、设计概算和施工图预算，提供合理、科学的审核意见。

6、负责组织专家对勘察单位提交的初步勘察成果报告、详细勘察成果报告的审查。

7、负责组织图纸会审、技术交底。

8、控制并管理设计变更。

9、负责竣工图审查工作。

10、设计资料档案管理，负责图纸接收和发放工作，确保图纸和变更通知的及时发放。

11、组织完成燃气工程、智能化工程、精装修、暖通空调、电梯、给排水管网、高低压变配电系统及管网、燃气工程、室外工程的设计，以便于与其它系统管道布置做综合考虑；并提前确定方案，以便于在总体设计时考虑水、电、风、气的负荷及供应通道问题；

12、组织完成特定生产工艺或实验室设计，提前做好专业方案，以便于在总体设计时考虑空间功能分区、设备结构荷载、设备的水、电、风、气的负荷及供应通道问题。

（二）工程招标采购管理

1、制定施工总承包、专业分包、专项供应材料设备、独立发包、独立供应材料设备、造价咨询等招标、采购总体工作计划。

2、对本工程各类招标采购潜在投标人、供应商的市场调研，完成对潜在投标人、供应商的考察，编制调研报告，提出对合格投标人的要求。

3、负责审查资格预审文件、招标文件及招标补充文件。

4、监督造价咨询机构完成工程量清单、工程标底的编制并审查成果文件。

5、参加招标实施工作，如答疑、现场踏勘，审查投标文件。

6、根据需要单独起草合同文本或审查他人起草的相关合同文本。

7、组织完成各专业施工单位的招标工作，根据需要确定是否采取设计施工一体化招标模式确定专业设计和施工单位；

8、制定合同结构、发包界面及发包方式；制定和执行发包与采购工作计划和时间计划；

9、组织审核招标（采购）文件；组织审核工程量清单和招标控制价等文件；组织起草和审核工程发包合同；

（三）施工前准备阶段

1、施工单位及监理公司现场机构的成立及人员到位工作；

2、完成合同备案、施工许可、安全质监备案等工作；

3、组织完成施工设计技术交底及图纸会审工作；

4、施工现场的准备工作，包括五通一平、临时设施的建设、施工区域的划分工作；

5、组织场地（坐标、高程、临电、临水）移交；组织规划验线；开工报告的审批备案，开工典礼工作的组织和落实等。

（四） 施工阶段：工程质量、进度、投资及安全控制管理要点

1、制定安全管理措施及应急预案。

2、建立投资管理目标和管理体系，制定投资各项措施，分析与投资目标偏差情况及其原因，提出解决方案，并督促有关单位落实解决措施。

3、建立质量、进度、及安全管理的目标和管理体系，并制定各控制目标的实施细则。

4、督促参各参建单位建立其工程质量、进度、安全控制目标和控制体系。

5、负责审批各承包单位的施工组织设计和施工方案，并进行监督管理。

6、全过程监控各目标管理体系的实施情况，及时查处和纠正偏离控制目标的现象，杜绝出现影响质量、进度、成本及安全目标控制的重大问题和责任事故。

7、负责建立合理的施工现场参与各方（业主、设计人、监理单位、造价咨询单位等、承包商、供货商）组织架构，明确各方职责权限范围，对组织架构和权限设置的不合理之处及时提出合理化建议。

8、建立完善的、全方位的、针对各组织和个人的沟通管理体系，健全沟通制度，确保工程现场的和谐。及时处理施工现场出现的问题，重大问题应及时向业主汇报。

9、工程完成施工后，组织系统调试、工程竣工验收等工作，并向政府有关部门办理竣工验收、备案、领证（规划、建设、不动产证等）手续。

10、组织造价咨询单位完成竣工结算工作。

11、对竣工图以及竣工资料的审核、验收工作，向市城建档案馆移交细致全面的建设档案。

12、对运营单位人员就本工程的设备、设施使用和维保进行交底。

（五）工程信息与档案管理

1、负责对工程实施过程中的各种图纸、资料以及工程进展信息进行管理。

2、负责设计单位、咨询单位、各承包单位等各方存档文件管理的监督管理，满足上级部门随时对项目相关文件的阅读和检查的需要。

3、负责工程招标、设计、开工直至竣工的有关审批文件和技术资料进行整理、汇编、归档，并移交给使用单位和有关部门，归档资料应能够满足审计要求。

4、须配置专门人员进行档案及文档管理，建立文档管理手册。对于常规文档的提交和使用，应根据项目组内部小组成员任务的不同进行权限划分；

5、建立有关制度，整理或督促有关单位整理会议记录。

6、项目移交管理

7、组织签订工程质量保修书；

8、督促施工单位做好场地清理工作；

9、组织工程实物移交；

鉴于项目建设期间的管理跨度大、精细化的特点，一般政府投资项目均采用“代建制”模式，社会项目均采用“全过程咨询管理”模式，以保障工程质量安全和投资人资金安全！