作者：孙曼丽北京英奇律师事务所律师。

现实生活中，有很多误解：农村的土地所有权归村集体所有，村集体是农村土地的所有者，在农村集体土地上投资工厂，设立企业，就可以与土地所有者，即村集体签订土地使用权转让协议(或土地租赁协议)，按时缴纳土地使用费。事实上，很多企业经营者也有这种朴素的认识“土地”，但因此受到了不小的损失，当地政府以没有批准非法用地为由执行行政处罚，轻浮的话处以罚款，沉重的是强行拆除或没收企业工厂。

实际上，农村集体土地所有权是有限的，在交易、流通、用途等各方面都要受到地方政府的管理和限制。投资集体土地建厂，与土地所有者的土地使用权转让协议只是获得合法集体建设用地使用权的过程之一，除此之外还需要办理什么合规手续？

集体土地建设用地使用权流转包括转让、租赁、转让、转租等多种方式，其中转让和租赁属于集体土地建设用地使用权的第一次流转，转让和转租属于集体土地建设用地使用权的第二次流转。转让和租赁集体建设用地使用权，可以悬挂招标拍卖招牌或协商的方式进行。

(一)以招标、拍卖、上市方式转让、出租的，一般要办理以下手续。

1.以村团体召集村民会议或村民代表大会，经本集体经济组织村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。如果土地属于乡镇集体经济组织，则必须得到乡镇集体经济组织或乡镇政府的同意。

2.关于占用农用地，村集体应当分阶段向有批准权的人民政府申报，办理农用地转换批准手续，将农用地转为建设用地。

3.向乡镇人民政府申请乡镇建设规划许可证。

4.村集体(乡镇集体)向县级自然资源部提交土地所有权证明、地块测绘图、同意上述第一款租赁或转让的文件、上述第三款农村建设规划许可证，申请集体土地使用权租赁或转让。

5.县级自然资源部指导村集体(乡镇集体)制定出让或租赁方案，并报同级人民政府批准。

6.村集体(乡镇集体)委托土地交易机构在土地类型市场拍卖。

7.中标人持中标通知书或交易确认书，与村集体(乡镇集体)签订土地使用权转让或租赁合同。

8.中标人接受上述转让或租赁合同、集体建设用地批准文件、土地使用费支付凭证，向自然资源部申请土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

(2)以协商一致的方式转让和租赁，一般需要办理以下手续：

1.以村团体召集村民会议或村民代表大会，经本集体经济组织村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。如果土地属于乡镇集体经济组织，则必须得到乡镇集体经济组织或乡镇政府的同意。

2.关于占用农用地，村集体应当分阶段向有批准权的人民政府申报，办理农用地转换批准手续，将农用地转为建设用地。

3.土地使用人向乡镇人民政府申请了乡镇建设规划许可证。

4.土地使用双方签订了集体建设用地使用权转让或租赁合同。

5.土地使用双方同意土地所有权证书、地块测绘图、上述第一款转让或租赁的书面资料、上述第三款乡村建设规划许可证、供应方案、集体建设用地使用权转让或租赁合同，向县级自然资源部提出申请。

6.县级自然资源部门审核，报本级人民政府批准。

7.土地使用者按合同向村集体(镇集体)支付土地使用费。

8.土地使用双方支付集体建设用地使用权转让或租赁合同、集体建设用地批准文件、土地使用费凭证，向受理申请的自然资源部办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

(3)转让或转租的集体建设用地使用权

方式流转的，转让或转租双方当事人应当持集体建设用地使用权证书、合同等到县级自然资源部门申请办理变更登记，并将转让、转租情况告知村集体或乡镇集体（有些地方性法律要求以转让或转租的方式流转集体建设用地使用权的，应当取得村集体或乡镇集体的同意）。

总结归纳：上述（一）、（二）的关键环节为与村委会签订土地使用权协议、取得乡建设规划许可证、得到当地政府的批准，取得集体土地建设用地使用权。而后两个环境又是重中之重，也是企业在拿地时经常忽视的环节。

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