春节后广州房地产市场进入休业期间，没有着火的建筑物，也没有震动行业的新政，每天都能苦恼被选中的我们这样的人。(莎士比亚)。

昨天百无聊赖刷手机的时候，突然看到保利罗兰销售发的朋友圈，内容是保利的赞歌，歌颂保利连续11年取得广州销冠宝座。这本来属于销售在热烈自嗨，旁人毫无波澜的戏码。

然而晚些时候，八弟也看到越秀发文，庆祝自己斩获广州房企三项桂冠。

另一边的保利地产似乎也不甘示弱，也在官微上宣布自己是2021年度广州房企流量冠军。

一人一把号，各吹各的调，各个都按照自己的口径说自己得了第一，只剩下我在风中凌乱。

保利偏科，越秀两项排名刷新记录

说实话，广州两大房企巨头的“互掐”，倒很像娱乐圈“爱豆”们抢“番位”大戏。这场大戏，主要还是起源于第三方机构的排行榜单。

1月6日，第三方机构克而瑞发布2021年广州房企销售成绩单。数据显示，在最后一个月，广州再次走出“六亲不认”的步伐，单月成交额680亿，比11月增加了300多亿，与2020年12月的高光时刻持平。

与此同时，克而瑞还发布了销售流量、权益金额和全口径金额榜单。销售流量榜单显示，保利发展以518亿的成绩获得全广排名第一，连续十一年成为广州这一项目的带头大哥，而越秀则以489亿的销售额夺得第二 。

值得注意的是，保利发展虽然在销售流量这一数据上胜了越秀，但在其他排名中，优等生保利还是出现了偏科，最终不敌自己的“宿敌”越秀。

根据克而瑞的全口径数据显示，2021年越秀地产以563.86亿领先保利，除此之外，权益金额和流量面积方面，越秀地产也以微弱优势问鼎榜首。其中，在全口径和权益金额数据上，越秀还刷新历史记录，把老对手保利斩落马下。

据了解，2020年时，克而瑞发布所有榜单中，保利还是全部排名的N0.1，如今的榜单，保利只剩一个项目还没“失守”。

需要说明的是，对于房企来说，权益数据比流量金额更具含金量。

因为流量金额是以企业操盘为口径，若某项目为多家房企合作开发，项目的业绩仅归入操盘企业；而权益金额则不同，它以企业股权占比为口径，即便项目为多家房企合作，一般也会把业绩按照持股比例计入相应企业。

所以，从排名上看，谁的优势更突出，已经很明显。

即便是销售流量，当初的广州“房企一哥”保利，现在也已经逐渐显现出了疲态。

保利廉颇老矣？

克而瑞的数字表明，在过去的2021年，保利和越秀两大房企的争夺战可谓是十分激烈。销售流量数据显示，去年12个月中，两个冤家围绕着榜一的位置在你追我赶，其中，越秀有6次曾领先保利。而把差距拉到最大的一次，是在11月份，当时保利以32亿的销售额落后越秀。

不过，2021年最后一个月，保利突然像是磕了药一样，销售额猛涨了将近150亿，这才扭转了劣势。

这里八弟要说的是，保利12月份在广州，主力楼盘只有保利罗兰国际一个，而且该楼盘据传卖的也并不是太好，为了吸引购房者，保利罗兰曾使出了首付10%即可上车的销售手段。

因此，12月份保利的数字突然猛增这么多，懂的人都懂，反正咱也不敢说，也不敢问。

不仅如此，在市占率上，保利2021年也败给了越秀地产。克而瑞官方数字统计，越秀在广州的市占率达到12.26%，而保利发展只有10.87%。

拿地方面上，虽然土拍市场上都是国企、央企在接盘，但需要指出的是，前些年一路高歌猛进的保利，在今年广州土拍市场上，却显得十分佛系。

三轮供地中，保利只在最后一轮中，一次性出手拿过3宗地块，其他两轮土拍，都是在作壁上观。

相反，越秀近年来一直雄心勃勃，不断在大本营跑马圈地。

在第一轮土地供应中，越秀地产就一口气吞下6宗地块，成为当时拿地最多的房企，而在9月份时，又相继斩获了新造的2宗项目。

整个2021年计算下来，越秀拿地的资金是331.85亿，而保利只有不足百亿，前者是后者的3倍。

如果继续按照“敌进我退”的市场节奏，明年保利能否把连续11年的销冠头衔保住真的很难说。

广州“头把交椅”或易主

首先，在热度较高区域，越秀的项目，普遍都压保利一头。

比如在番禺，越秀有和樾府、星汇文玺、星瀚、星寰几个盘，而保利只有保利悦公馆和智联汽车小镇。其中，和樾府把保利悦公馆摁得死死的，而星汇文玺的卖点也比汽车小镇更有市场噱头。

黄埔也一样，像科学城板块，越秀有品秀星樾、星樾山畔，而保利只有保利罗兰在苦苦支撑，它的市场反应，也不如隔壁的品秀星樾。

而海珠方面，保利虽然也有招商天珺和天斯地块，但体量远远不及越秀的赤沙TOD项目。根据近期广州自然资源局公布的方案设计显示，赤沙TOD项目总共会兴建16栋楼，1400多套，而保利招商天珺只有3栋住宅，即便加上了天斯的体量，规模上应该也不如赤沙TOD。

不过在天河，保利倒是能扳回一局，因为越秀在天河区没有项目，而保利发展有保利天汇和汇景台两大金刚。

除了热盘比较少之外，保利的转化效率也有点弱于越秀。

中指院统计的数据表明，去年销售业绩前20的楼盘中，越秀有5个，保利3个。

另外，去年上半年时，保利在广州的土储约占全国的3.43%，而签约面积却只有1%，即便销售额占到了9%，但大本营广州的转化效果还是没有达到最佳的理想状态。

特别是，相比于2021年，广州楼市今年也一样会很内卷，预计全年广州市会有11万套左右的供应。在这样的条件下，项目集中在荔湾、南沙、白云的保利，要想杀出重围，提高转化率，困难不小。

相反，主打交通地铁的越秀TOD项目，反而会更有优势。

2022年，越秀保利的广州一战，或许真的会有不一样的结果。