文|金穗源商学院 刘玉章

问题三十六：如何划分土地增值税的预缴、清算和纳税申报？

问：我公司开发的房地产项目已经竣工验收，正在与施工企业进行工程结算，商品房销售仍然在进行。此时销售房产的土地增值税是按预缴纳税，还是按清算纳税?

答：土地增值税的纳税分为三个阶段：预缴土地增值税、土地增值税清算、清算后剩余房产的转让。

（一）土地增值税的预缴

房地产开发项目取得商品房预售许可证后，可以预售房产，取得预售收入。《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

房地产企业在土地增值税清算结果之前销售商品房取得的收入，均应预缴土地增值。财税[2016]43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

延伸学习：土地增值税的预缴

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

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下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！