文|金朔园商学院刘玉章

问题36:如何区分土地增值税的预缴、清算和纳税申报？

问：我公司开发的房地产项目已经竣工，正在与施工企业进行工程结算，商品房销售仍在进行中。这时候销售房地产的土地增值税是预付还是按照清算缴纳？

答案：土地增值税税收分为三个阶段：土地增值税预缴金、土地增值税清算、清算后剩余房地产转让。

(一)土地增值税预付

房地产开发项目取得商品房预售许可证后，可以预售房地产获得预售收入。《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)

房地产企业在土地增值税清算结果之前出售商品房获得的收入都要预付土地增值。财税[2016]43号规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为无增值税收入。

拓展学习：土地增值税预付

(二)土地增值税清算

《土地增值税清算管理规程》第9条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

(1)房地产开发项目全部完工，完成销售。

(2)未完成结算房地产开发项目的全部转让。

(三)土地使用权的直接转让。

第十条规定，符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人清偿土地增值税。

(1)已竣工验收的房地产开发项目、转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者这个比例不超过85%，但其余可销售建筑面积已出租或自用。

(2)取得销售(预售)许可证三年后仍未出售。

(3)纳税人申请注销税务登记，但没有办理土地增值税清算手续。

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日，已经出售的房地产都要参加清算。

(三)清算后出售剩余不动产

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：土地增值税清算时未转让的不动产，清算后出售或有偿转让，纳税人应按规定对土地增值税进行纳税申报。《细则》规定纳税人必须在转让房地产合同签订后7天内到房地产所在地主管税务机关进行纳税申报。纳税人经常发生房地产转让，每次转让后难以申报的情况下，经税务机关审查同意，可以定期纳税申报，具体期限由税务机关根据情况决定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：土地增值税清算时未转让的不动产、清算后销售或有偿转让、纳税人应当按规定申报土地增值税纳税，项目金额由清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算。

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下一期我们可以学习“土地增值税补充费用第二轮清算”。你也可以考虑一下。下次见！