不知道买过房、或者有购房打算的朋友们有没有过这样一个疑虑，明明自己的首付预算可以买这个价位的房产，但是为什么到最后却多花了不少钱，难道是自己数学不好算错了？可是再算一遍，首付还是跟实际情况或者中介告诉你准备的首付不一致，难不成是受中介忽悠了？今天就教你如何正确算首付款。在这之前，先简单介绍一下二手房交易当中的首付比例分别有几种情况。了解贷款方式，首套二套首付比例等问题有助于更精准的测算买房首付预算。

商业贷款首付比例

【首套】商业贷款购买普通住宅最低首付比例35%，购买非普通住宅最低首付比例40%；

【二套】商业贷款购买普通住宅最低首付比例60%，购买非普通住宅最低首付比例80%。

公积金贷款首付比例

公积金贷款购房，首套二套的首付比例同以上的商业贷款。但是，公积金首套最高贷款额度120万，借款人家庭户籍均在东城区或者西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万；借款人家庭户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万。公积金贷款二套购房，最高贷款额60万。

组合贷款

组合贷款是公积金贷款与商业贷款混合在一起，有的朋友会认为这种贷款方式贷出来的钱是商业贷款和公积金贷款的总和，实际上不是这样的。组合贷款的贷款额度以商业贷款为准，比如首套购房商贷可以贷出200万，那么组合贷款最多也就能贷款200万。区别是，可以选择公积金贷款120万，剩余80万选择商业贷款，这样商业贷款的额度低了，月供就能少还点，毕竟公积金贷款的利率要低于商业贷款利率。

精准的首付预算怎么准备？

了解完以上几种贷款方式首套二套不同比例的贷款额度，大家不妨试算一下一套500万的普通住宅房产首套商贷方式，需要准备多少首付呢？是500*35%=175万吗？如果按照这个首付去准备预算，那答案肯定是不够的。你至少需要准备222万。下面来看看为什么要准备这个数。

二手房交易办理贷款，银行会找代理公司进行房产评估，一般商业贷款能评估到成交价的9成左右，评估费600元。所以以上案例的贷款额度就是500*90%*65%=293万（四舍五入），再用成交价减去贷款额度，500-293=207万。算到这里跟刚刚的175万是不是差了很多了，但是还不算完。买房找中介得支付中介服务费吧，假设按2个点算还需要10万呢。交易过程的税费还没加呢，假设只有一个点的契税，500*90%*1%=4.5万。多出来的中介费、税费等都需要自己准备，贷款不包括这部分钱。所以记住，实际首付款=评估值*最低首付比例+中介服务费+税费+评估费。公积金贷款算首付也是这个道理，这里不再赘述，有需要详细了解的朋友可以评论区留言。

专注北京房产，共享房产百科，有问题的朋友可以评论区留言，感兴趣的老铁请关注笔者，精彩实用内容持续共享！喜欢就收藏一下吧。我们下期见。

下期预告：买房前不懂得确定自己是首套还是二套，肯定吃大亏！