8. 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额，不得开具增值税专用发票。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。（财税〔2016〕36号文附件2）

9. 自2018年7月25日起，航空运输销售代理企业提供境内机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给航空运输企业或其他航空运输销售代理企业的境内机票净结算款和相关费用后的余额为销售额。航空运输销售代理企业就取得的全部价款和价外费用，向购买方开具行程单，或开具增值税普通发票。（国家税务总局公告2018年第42号）

10. 增值税小规模纳税人销售其取得的不动产，适用差额征税代开发票的，通过系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。（税总函〔2016〕145号）

其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。（国家税务总局公告2016年第14号）

11. 北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。（税总函〔2016〕145号、财税〔2016〕36号文附件3）

例如：某人销售商品房适用差额征税，含税销售额 100 万元，扣除额（房屋原值）80 万元，征收率 5%。

增值税差额征税计算公式如下：

税额=（含税销售额-扣除额）×税率或征收率/ （1+税率或征收率）

金额=含税销售额-税额

现增值税=（1000000-800000）×5% /（1+5%）=9523.81 元 金额= 1000000 - 9523.81 = 990476.19 元

12. 试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。

继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。

试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（财税〔2016〕36号文附件2）

（二）第二种类型，差额部分可以开具增值税专用发票。

销售方全额开票，差额纳税，购买方符合规定的可全额抵扣税款。即除了政策明确规定差额部分不得开具增值税专用发票以外的项目，其余的项目都可以全额开具增值税专用发票。它减轻了销售方不能取得进项发票的税负问题，又使购买方的利益不受影响。

主要包括以下项目：

1. 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（国家税务总局公告2016年第14号）

2. 建筑服务预缴以及建筑服务简易计税可扣除支付的分包款。（财税〔2016〕36号文附件2）

3. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

所述“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（财税〔2016〕36号文附件2、国家税务总局公告2016年第18号、财税〔2016〕140号）

4. 符合规定的试点纳税人提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（财税〔2016〕36号文附件2）

5. 符合规定的试点纳税人提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。（财税〔2016〕36号文附件2）

6. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（国家税务总局公告2016年54号）

7. 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（财税〔2016〕47号）

8. 试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。（财税〔2016〕36号文附件2）

举个例子~

申税小微

某房地产企业系一般纳税人，2019年6月销售开发产品售价1090万元，假设土地成本654万元，开具增值税专用发票注明销项税额90万元。

销售方差额纳税=（1090-654）÷（1+9%）×9%=36万元，购买方全额抵扣进项税额90万元。

第三部分 差额征税申报表的填写

案例：某中学将校园内园林绿化工程发包给本市乙建筑公司，工程造价515000元。乙公司是小规模纳税人，按季纳税，把其中的309000元建筑劳务分包给本市的丙公司。2019年1季度，乙公司收到该中学支付的工程款515000元，开具增值税普通发票，金额500000元，税额为15000元，取得丙建筑劳务公司开具的普通发票，价税合计309000元。假设乙公司2019年1季度无其他应税行为发生。

（一）填写《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》

（二）填写主表根据4号公告规定，《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》中的“免税销售额”相关栏次，填写差额后的销售额，因此第9栏填写200000元。