（三）私人物业意愿征集

充分调动股份合作公司积极性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工厂企业、私人业主的意愿。若仍无法达到申报要求，还需进一步征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

二、物业测绘

物业测绘的目的在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可在股份合作公司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

总体思路如下：

第一步，首先对集体的所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为合作框架协议及股东会议表决提供依据；

第二步，对股份公司领导干部及支持改造的业主的物业进行查丈、意愿征集、确权，防止以后出现违法加建行为；

第三步，做好其他业主的工作，一并进行物业测绘，获取较为准确的数据，确保达到项目立项的要求；

第四步，对不影响申报要求的剩余业主的物业进行测绘，推进后期项目拆迁谈判。

利用查丈机会以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提高工作效率，通常情况下物业测绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目推进的环节，节省各项开支。

三、编制城市更新单元规划

聘请有资质的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以获得对公司有利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示完毕后报市更新办审查，并提请规土委技术会议审议和建环委审议，审议通过后进行公告。

四、拆迁谈判和补偿安置

在更新单元规划报审的同时即可开展拆迁谈判工作。集体物业的拆迁补偿可根据市场标准，在《框架合作协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中按照物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方式。

（一）房屋产权和面积确认

拆迁区范围内原村民已办理房地产权利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房屋产权。已取得房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确认。

拆迁区范围内原村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未取得房地产权利证书的，按政府部门认可的测量报告上的建筑面积确认。

（二）制定拆迁补偿标准

《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定了三种补偿方式，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方式。按照建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补偿方式和补偿标准，确定搬迁安置补助标准，必要时对集体物业收益进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中确定一定的奖励机制，激发业主配合积极性。

与更新范围内所有权利人签订《拆迁安置补偿协议》后，即形成项目单一的权利主体，向区旧改部门申请确认项目实施主体资格，同时与区旧改部门签订《项目实施监管协议》，缴纳项目保证金。

五、土地使用权出让

确认项目实施主体，完成建筑物拆除工作后，及时注销项目范围内原有的房地产权证书，与区规划国土部门、股份合作公司签订《征转地补偿协议》，完善征转地手续。然后向规划国土部门申请更新项目用地审批。审批通过后，向区规划国土局申请核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行地价测算，缴纳地价及相关费用后，签订《土地使用权出让合同》，并及时办理《不动产权证书》，以进行项目融资。

六、建设用地开发报建

城市更新项目签订《土地使用权出让合同》后，即按照正常的土地开发报建流程进行开发建设。主要包括以下节点：

（1）发改部门办理社会投资项目立项；

（2）环保部门办理建设项目环境影响评估；

（3）建设工程方案设计审批；

（4）消防设计、人防核准审批；

（5）水务部门办理城市排水许可；

（6）规划国土部门办理建设工程规划许可；

（7）建设工程开工验线；

（8）建设工程施工许可；

（9）公共设施及配建保障房移交；

（10）房地产预售测绘；

（11）签订预售款监管协议；

（12）规划国土部门核发房地产预售许可证；

（13）项目竣工测绘；

（14）建设项目竣工验收及备案；

（15）房地产预售合同备案；

（16）房地产初始登记；

（17）房地产二级转移登记

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