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深圳城市更新项目基本上是按照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定和相关支持政策组织实施的，根据项目操作程序可能会有一些差异。

一、收集更新意志和申报计划

(一)前期准备工作

根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目规划申报必须满足以下所有三个条件：

(一)遵守相关规划和控制指标；

(2)重建城市更新项目的合法用地比例必须达到60%以上(综合整改项目为50%以上)。

(3)更新意愿符合相应要求。

对于前深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数人不能同时满足这三个条件。因此，为了使项目符合上述申报条件，必须开展项目计划申报前的准备工作。

具体想法如下。

(1)对计划不一致的更新项目，应提前进行计划研究，申请计划调整。您也可以先将项目纳入更新计划，然后在准备更新单位计划时进行调整。深圳地方一家房地产企业的做法是，为了提高特别企划阶段的协商筹码，进行区域调整。

(2)对于合法比例不足的项目，一般使用非农田(或土地归还土地)指标覆盖，或范围内的“良规”、“历史遗留地登记”等手续(“良规”停止接收业务，“新三规”部分地区试点已完成。

(3)对更新意愿不足的项目，根据申报要求，对各类业主分别进行征集工作。

就上述(2)条而言，使用非农建设用地(或土地归还地)指标，项目合法用地比例在60%以上的，股份合作公司应当召开股东大会进行表决和公证。在召开股东大会之前，要与股份合作公司充分沟通，确定合作方式，包括指标数、权利义务、补偿方式等。根据街道运营要求进行资产评估、项目可行性研究等，并根据需要到街道集体资产办公室登记。股东大会公证由公证处派人员到现场进行公证，并出具公证书。

就上述第(3)款而言，更新城市更新项目的意志必须满足相应的要求。

1、单个地块必须占建筑物总面积的三分之二以上，占总数量三分之二以上的权利主体同意。

2.城中村、老屋村、原农村集体经济组织、原村民在法律规定的非农建设用地范围外形成的建设地区，应当同意原农村集体经济组织的继承单位的股东大会或者股东代表大会的表决。或者，必须经过占总建筑面积2/3以上、占总人员2/3以上的权利主体的同意，并得到原农村集体经济组织的继承机关的同意。

3、多个地块、同意拆除和重建申请的面积占拆除范围场地面积的四分之五。同意各地块首先满足“双2/3”要求，然后申请拆迁申请的面积占拆迁范围用地面积的4/5的多个地块项目。因此，对各地区业主要分别应征。

对于集体房地产，可以按照上述要求召开股东大会进行表决，同意城市更新。对私有财产优先征集合法产权所有人的意志。如果仍然不能满足意志的要求，就要进一步招募合法产权所有人的意思。这部分财产需要股份合作公司出面确认产权后进行意志招募，最终满足多地块意志招募申报要求。

项目满足上述三项申报要求后，可以根据申报指南的要求整理资料，进行计划申报。

(b)召开股东大会

根据前面提到的前期工作分析，由于与城中村土地相关的事业，在计划申报时，有很多事项需要召开股东大会。为了减少工作量，可以合并上述工作，如非农合作投票、更新表决等。在实际工作中，可以通过与股份合作公司签订《框架合作协议》的方式在股东大会上通过上次表决。因此，《框架合作协议》通常包括更新意愿、非农业合作、合作方式和工作经费等，并包括对前期事项的表决和对后期工作的安排。

股东大会投票召集内容一般如下：

(一)同意更新项目地区和地区内集体财产的城市；

(2)同意股份合作公司相应的非农业用地表进行城市更新新事业合作，同意合作双方商定的合作方式和补偿方法。

(3)签署《框架合作协议》，同意根据合同进行后续工作。

(四)确定项目申报主体。

因为合并了各种事项，所以在上述各项表决中。

容及各项细节需在召开股东大会前与股份合作公司、股东代表进行深入沟通和协商，必要时可以进行预表决，以确保股东大会一次性顺利召开。股东大会当天，可同时开展股民私人物业意愿征集工作。

（三）私人物业意愿征集

充分调动股份合作公司积极性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工厂企业、私人业主的意愿。若仍无法达到申报要求，还需进一步征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

二、物业测绘

物业测绘的目的在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可在股份合作公司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

总体思路如下：

第一步，首先对集体的所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为合作框架协议及股东会议表决提供依据；

第二步，对股份公司领导干部及支持改造的业主的物业进行查丈、意愿征集、确权，防止以后出现违法加建行为；

第三步，做好其他业主的工作，一并进行物业测绘，获取较为准确的数据，确保达到项目立项的要求；

第四步，对不影响申报要求的剩余业主的物业进行测绘，推进后期项目拆迁谈判。

利用查丈机会以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提高工作效率，通常情况下物业测绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目推进的环节，节省各项开支。

三、编制城市更新单元规划

聘请有资质的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以获得对公司有利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示完毕后报市更新办审查，并提请规土委技术会议审议和建环委审议，审议通过后进行公告。

四、拆迁谈判和补偿安置

在更新单元规划报审的同时即可开展拆迁谈判工作。集体物业的拆迁补偿可根据市场标准，在《框架合作协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中按照物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方式。

（一）房屋产权和面积确认

拆迁区范围内原村民已办理房地产权利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房屋产权。已取得房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确认。

拆迁区范围内原村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未取得房地产权利证书的，按政府部门认可的测量报告上的建筑面积确认。

（二）制定拆迁补偿标准

《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定了三种补偿方式，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方式。按照建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补偿方式和补偿标准，确定搬迁安置补助标准，必要时对集体物业收益进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中确定一定的奖励机制，激发业主配合积极性。

与更新范围内所有权利人签订《拆迁安置补偿协议》后，即形成项目单一的权利主体，向区旧改部门申请确认项目实施主体资格，同时与区旧改部门签订《项目实施监管协议》，缴纳项目保证金。

五、土地使用权出让

确认项目实施主体，完成建筑物拆除工作后，及时注销项目范围内原有的房地产权证书，与区规划国土部门、股份合作公司签订《征转地补偿协议》，完善征转地手续。然后向规划国土部门申请更新项目用地审批。审批通过后，向区规划国土局申请核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行地价测算，缴纳地价及相关费用后，签订《土地使用权出让合同》，并及时办理《不动产权证书》，以进行项目融资。

六、建设用地开发报建

城市更新项目签订《土地使用权出让合同》后，即按照正常的土地开发报建流程进行开发建设。主要包括以下节点：

（1）发改部门办理社会投资项目立项；

（2）环保部门办理建设项目环境影响评估；

（3）建设工程方案设计审批；

（4）消防设计、人防核准审批；

（5）水务部门办理城市排水许可；

（6）规划国土部门办理建设工程规划许可；

（7）建设工程开工验线；

（8）建设工程施工许可；

（9）公共设施及配建保障房移交；

（10）房地产预售测绘；

（11）签订预售款监管协议；

（12）规划国土部门核发房地产预售许可证；

（13）项目竣工测绘；

（14）建设项目竣工验收及备案；

（15）房地产预售合同备案；

（16）房地产初始登记；

（17）房地产二级转移登记

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