我国《土地管理法》第四条规定：国家实行土地使用控制制度，国家编制土地使用总体规划，规定土地用途，将土地用途分为农用地、建设用地、利用用地。另外，我国严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。但是金土地小编发现，从土地开发到建设用地的唯一方法是合法申请“转换手续”。

土地开发中遇到的集体土地征用和周转通常遇到的情况分为两大类。

一类要将集体农田开发为国有建设用地，同时办理征地和农专手续，需要农业专用指标(建设用地指标)，如果是耕地，耕地要占平衡指标，缴纳耕地占用税及新建设用地有偿使用费。

另一类是宅基地、村社所工厂等集体建设用地开发成国有建设用地，只需办理土地购置手续，不需要农专处理，不需要农专指标，不需要耕地占用税及新建设用地有偿使用费。

在大量的土地整理开发实践中，土地征用和流转的组合类型可以概括为以下几类。

(一)征用和转换：符合两项规定的集体农田；

(2)先征转换：建设用地指标不足，以农业类开发土地收购，与农民勾结。

(3)不能征用：已有集体建设用地或集体农田征用为国有，用于城市绿化景观。

(4)只能征用：原来是国有农田。

(5)不可征收：包括三种情况，一种是国有盐场，大型工矿改造，已经符合土规，需要调整城市管制规定。第二，国有水库等水利交通用地，不需要调整量规，增加城乡建设用地规模，增加建设用地指标。第三，没有国有的使用地，需要修改良规，耕地不需要占补充指标，但要纳入年度土地规划管理。

在土地开发过程中，平整土地、修路、管道铺设等是可见的工作，但土地获取和转换程序是看不见的、经常被忽视的工作，这是土地开发的核心和根本，

[参考文献]新浪博客《土地开发中的征地与转用手续详解》崔元成