观点房地产网说：“香港的总面积只有中国的万分之一，但在中国记录的2153个蝴蝶品种中，约有11%，约有240种可以在香港找到。”

香港渔农自然护理署对当地蝴蝶群落的介绍，官方资料已于多年前收集完毕。到目前为止，香港生活着约260种蝴蝶，包括几种稀有品种。

但是，这种美丽的生物似乎是张实集团推进农地转换的“绊脚石”。

最近，昌室正在申请将香港大埔峰院的综合用地用途改为住宅开发。根据计划，该地块共将建造74.9万平方英尺的5栋建筑物高28 ~ 29层住宅建筑，预计共提供1462栋住宅，可容纳约4532人。

如果能立即批准工程，最早将于2024年完工。只是这次批准在咨询期间已经受到阻碍，张室共收到了112份意见书，遭到了接近传授的反对。

香港媒体援引大埔区议员邓明泰的话说：“凤源村很多村民担心土地建设后，凤源院交通、环境空气及民生设施的影响进一步恶化，希望开发商多提供地区咨询。”

除了村民的呼吁外，张室面临的问题还包括凤媛拥有具有“特殊科学价值场所”的蝴蝶保育区。

昌实峰院的漩涡

民生和环境保护将是香港新界农地转换难以突破的关键之一。

对昌室来说，比较有名的是1989年回收的元朗冯乐和这个项目，截至今年1月，香港房屋署通过了建筑守则，批准了19栋住宅建筑的建设，提供了约2000个单位。

在此之前，该项目多年来因生态环境问题而备受争议，2011年10月7日，昌室委托专家研究项目对米埔牡蛎翼萤火虫(只生活在香港的萤火虫)产生影响，提出了生态评价和缓解措施。

在蓬原村，昌室目前建造了奉贤居和“兰山”两座大楼，其中离蝴蝶保育区很近，因此多年来一直处于批准阶段。

《岚山》在上个世纪完成了土地的重新开放，计划于2000年向香港城市监管委员会提交计划，开发12栋高层住宅，8年后申请了8栋17-28层住宅楼和200多栋独立别墅。

角力持续多年，项目最终有条件地获得批准。张室要负责项目在保育区设置50米缓冲带，保育附近约7.5万平方米的农田。接着是第一期登山项目二期，分别于2015年3月和2016年1月进入。

开发者“诉苦”

可以看出，开发商为了处理农田转换，往往需要支付更多的钱、时间和能源。

特别是以昌实集团的兰山项目经验，首先说服了1997年的圣奎会，将农田改造成了综合开发地。

根据香港《城市规划条例》，分类用于综合开发的土地在实施发展之前，必须出台土地使用的详细总纲蓝图。蓝图不仅包括开发者详细的建筑图纸、开发内容等，还包括项目对交通影响、环境影响、生态影响等的评价报告。

这些报告在省规会提交有关政府部门发表评论后，省规会秘书处将集中这些评论和一些公共咨询意见，提交省规会考虑。省规会通过后，下一步将到地方厅，最终面临环保主义者的司法审查。

房地产执行董事郭基烨在最近举行的业绩会上说：“农地转换要过几关。申请一步计划已经需要8-10年。”省规会必须获得指定书的批准，并经各部门同意，获得初步的土地条款协议，再获得10-12年。" "

也就是说，达到地价补充阶段需要大约20年的时间，他在屯门提到集团“23年没有收到土地条款协议”。但是考虑到成本问题，房地产商和政府之间的补地价减少也需要不少时间。

新鸿基副理事长黄植英以公司下属延误20多年的马鞍山项目为例，该项目土地是出生地，至少要劈三到四年山才能开始建设，同时还要处理道路、土木、污水等各种复杂的基础设施链接。"费用从每英尺约3195港元飙升到每英尺约8000港元. "因此，申弘基就该项目的地价补充问题提出过几次上诉。

多方面的社会利益和私人利益冲突合在一起，房地产家族手握的新界农田成为香港住房问题的焦点。

公开数据显示，截至2018年底，香港四大开发商共拥有超过1亿平方英尺(约929万平方米)的农田。杭州企业以约4500万平方英尺位居第一。二、新鸿基房地产持有量超过3132万平方英尺；新世界发展有1700万平方英尺。张室只是第四名，手里握着约900万平方英尺。

不管怎样，这样大体上可开发的土地长期空置是浪费资源。

呼吁收回农田

香港最近出现了两个有关住宅用地政策的主要话题：“空税”和“农田收回”。

其中，公室税法案已于9月13日达到简宪阶段，根据政府的计划，公室税在草案最终通过，正式简宪3个月后生效，几乎已经板上钉钉。

然而，「农地收回」只是民建联非常初步的建议，香港政府并没有履行任何承诺或提出具体的执行方案。

背景是民建联于9月11日召开发布会，敦促香港政府引用《收回土地条例》增加土地供应，大量建设公共住房，缩短公债等待时间，以达到“三年楼上”的目标，而农田是收回土地的重点。

民建联的主张得到业界和市场的广泛响应，香港地产建设商会执委会主席梁志坚11日称，支持政府向开发商收购农地兴建公屋及居屋，收回多少农地，由政府研究并决定，“现在是非常时期，土地供应严重不足，靠填海‘远水不能救近火’。”

“收地，如果收地是用来兴建公屋，我们也接受。”新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联12日表示赞成。

香港财政司司长陈茂波13日就称，《收回土地条例》一直都是政府增加土地供应的其中一个选项。曾任土地供应专责小组主席的黄远辉14日说，引用条例对舒缓房屋供应短缺有很大帮助。

截至目前，特首林郑月娥并未就此事表态，但有消息称或正在考虑当中。

《收回土地条例》是香港特区的一项法令，根据其规定，每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时，行政长官可根据本条例命令收回该土地。去年林郑月娥曾担心，轻易引用《收回土地条例》会引发漫长的司法复核。

另一权威表态来自香港土地政策小组主席刘振江，他在9月16日接受观点地产新媒体等媒体采访时，就承认由香港政府收回发展商持有的农地进行开发，是一个更快捷的方法。

“私人发展商要面对的问题很多。”其称，开发商在收到土地业权后，要做城市规划申请、换地申请、补地价等，当中有很多政府部门参与，审批时间会长很多。

同时，基础建设方面的要求特别难克服，非发展商能独立处理，需要与政府部门共同合作。根据过往经验，私人发展商发展一个大型项目，即使撇除收地的工作，平均需时达15年。

“政府自己做主导的发展，政府会自行负责马路、污水处理等各方面的基建配套。且收回土地，清理土地后，立即可以立刻开展基建及房屋兴建。”刘振江说。

他强调香港政府一直都有采用这条条例，收回新界的土地用来兴建公营房屋项目，如横洲、洪水桥两个新发展区。

但该条例并非最终解决方案，因为“从政府角度，从收地开始计算，每个发展项目平均仍需时约6-7年”。

所以加快发展商农地转换申请也是迫在眉睫的问题，刘振江赞成，若能特设一个专责小组处理新界大型农地转换项目审批，“它能够处理不同政府部门各方面的要求，作出一个合适的调动，我相信能加快相关项目的发展进程。”

其透露，香港地政总署现时已经就（市区）大型换地、补地价的项目，安排了专门负责的部门、小组做有关的审批处理，“看到效率有重要的改善。”

不同的声音

事实上，有不少声音对政府引用《土地收回条例》收回发展商农地持保留意见。无关反对与否，只是怀疑执行的力度。

热烈的讨论主要关注政府与发展商合作的深度、规模和时间长度，不同机构或人士提出了不少具建设性的意见。

最近的一档论坛节目中，香港房委会资助房屋小组委员的公屋联会总干事招国伟就说，目前香港的房屋短缺问题实在迫在眉睫。

“对公屋来说，目前轮候时间5.4年，却积存有20万宗申请。”其提到：“房委会一些发展项目最少都是7年，甚至更加长。”

招国伟认为香港政府更应该坚定立场，“大胆点……能拿到地、能帮到基层市民，将来能增加供应的，就要去做。”他列出数据称，土地供应专责小组曾经估算，各大发展商手中持有的新界农地，在短中期内可以释放出150公顷土地。

“香港政府应该更加坚决地向发展商手上拿回一些土地，相信没有人会反对。” 招国伟认为关键是“面粉变面包”的速度。

“目前要保证3年上楼是天荒夜谈，但总好过不做任何事。”所以收回农地不应该成为唯一方略，土地共享先导计划、居屋、首置上车盘、高尔夫球场收回、正在打官司的丁权问题、绿置居，白居二等，都要一同推进。

香港公屋联会亦发表声明认为，既须引用《收回土地条例》收地，也要推行土地共享先导计划，借此增建公营房屋。

“土地共享先导计划”旨在利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地，以在短中期满足公营和私营房屋的需求。对此，香港财政司司长陈茂波近日称香港发展局正进行相关研究，适当时间会公布。

至于农地收回的面积范围，正如上文所说，香港政府一直都有采用条例，收回新界土地兴建公营房屋项目。

但有声音担心，此前收回的范围主要集中在横洲、洪水桥两个新发展区，收回的对象亦只是一些个人拥有的土地。此次提倡引用条例收地，是否真正能从各大发展商“虎口夺食”，政府与发展商是否能长期大规模合作，还是未知数。

美银美林9月13日发表报告，就指农地成功转换，对发展商短期盈利而言正面，因为农地价值可以及早实现。汇丰环球研究也发表报告说，收回全部农地不太实际，认为收回部分农地可行性最大。

如何确切保证发展商能全情投入，提高补偿金额或是一个办法。

香港土地政策小组主席刘振江表示，政府需作出适当的赔偿给予土地权益拥有者，除了法定补偿之外，还有一些特惠补偿。

公开资料显示，以“甲级农地”为标准，香港政府目前提供的收购补偿金为约1300港元/平方呎，“乙级农地”为接近1000港元/平方呎，而特惠补偿金也在1000港元/平方呎左右。

有观点认为这还不够，曾任土地供应专责小组主席的黄远辉就提出，过去专责小组曾多次建议收地，但未获发展商响应。因此要适当提升土地补偿价格，以尽快获得农地发展。

香港新界乡议局主席刘业强就表示：“目前农地即使划归甲级，收地赔偿金额只得每平方呎1300港元，较市价相距甚远，希望价格能有所提升。”

乡议局研究中心主任薛浩然更直指，香港真正的“地产霸权”应该是香港渔护署和规划署，“有7成多土地被批作发展绿化带及郊野公园……政府如要收农地应有更合理赔偿。”

两位乡议局人员或许带有一定立场，但收回农地确实是现时最可行且迫切的事情。香港商报在今年1月份的一篇文章中就建议，应要设立具弹性的补偿机制，根据市况将特惠补偿金调升，吸引更对业主交出农地。

面对众口难调的局面，行政长官林郑月娥9月17日通过社交媒体发声，指政府会尽力寻觅更多土地，兴建多些房屋单位，重燃市民“上车”的希望。

香港各界都在关注她的下一步行动。

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文章来源:观点地产网