银行的两种抵押贷款

开发商破产了，其中一种债券比较特别。就是银行申报的抵押贷款债券。银行办理的抵押贷款基本上是上图所列的两种：现实(能办理不动产权证的)销售的抵押贷款和期房(暂时不能办理不动产权证的)抵押贷款。

从上图可以看出，第一类，销售现房的开发商破产了。目前，住宅销售的住宅担保贷款相对简单。银行的住房抵押贷款以出售的住房抵押为担保，开发商在这种情况下一般不提供担保，因此银行不能向开发商的破产管理人申报债券，开发商不能收到债券。

第三种情况实际上与第一种情况具有相同的本质。刚开始销售的是期房，但可以办理不动产权证后，可以向购买者发放不动产权证，向银行进行抵押担保。将解除开发商的担保责任。因此，开发商破产的银行也不能向开发商申报债券。

所以我们着重分析了第二种情况下的银行债券。

银行根据担保责任向经理申报债券

关于第二种情况，开发商在出售的住房能够办理不动产权证之前破产了。因为开发商在出售房屋时，通常会以担保人的身份为银行的抵押贷款提供担保责任，直到住宅能够办理产权证为止。在实务中，我们将第二和第三种情况下开发商承担的这种担保称为阶段性担保责任，银行处理通常是担保预告登记。这里我们讨论以下几个问题。第一，银行可以作为担保人申报债券吗？第二，申报的债券有优先权吗？第三开发商的担保责任是无限期的吗？

1.我们先来看第一个问题。银行可以作为担保人向经理申报贷款吗？

根据目前《企业破产法》及相关司法解释，担保人或担保人破产时，银行可以作为债权人和担保权益人申报债券。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第4条规定：“被保证人进入破产程序的裁定债权人有权对保证人申报担保债权。如果主债务未到期，担保债券在担保人的破产申请收到时将被视为到期。”

根据该条款的规定，银行作为担保权益人也是债权人，可以在抵押贷款未偿还的范围内向管理者申报债券。也就是说，可以要求开发商承担合同约定的担保责任。这种债券没有优先权吗？

2。我们再来看第二个问题。申报的债券有优先权吗？

一般来说，银行申报债券是基于开发商的担保责任，而不是住房抵押。在法律规定中，与其他债券相比，相当于担保责任的债券没有优先权，只能被认定为普通债券。也就是说，银行的债券只能作为普通债券申报和承认。

那么银行的抵押贷款没有保障吗？不是的。开发商承担担保责任的前提是，现有销售的商品房不能进行正式担保登记，只能进行担保预告登记。在合同中可以进行抵押登记时，开发商的担保责任往往会结束，因此银行的抵押贷款担保不是为出售的房屋提供担保担保，而是不再由开发商提供担保。

3.因此，出现了第三个问题，开发商承担的保证责任不是无限期的吗？

从以上分析可以看出，银行的抵押贷款债券分两个阶段得到保障。第一步，从房屋销售开始，到房屋可以办理正式抵押登记手续为止，开发商的人格将提供担保责任保证。第二步，商品房可以办理正式抵押登记手续后，是签约的房屋提供的担保担保，不再承担开发商的担保责任。

这就是为什么我们在这种情况下，把开发商的保证责任称为阶段性保证责任。

因此，根据法律规定，在可以提供担保物的担保担保担保时，担保的债权对担保物享有优先赔偿权。此时，银行的债权与其他债权相比，以抵押为基础的房屋具有优先权，但这一优先权在破产清算程序中并不是开发商对债权的优先权，只是水汽一半抵押对物品的优先权，与开发商无关。

综上所述，只有在开发商承担担保责任的情况下，银行才能向开发商的破产管理人申报债券，否则不能申报债券，只能对购买者行使债券。