作者：银昆产业研究院

企业从建立到成长要经历多个发展阶段，每个阶段都面临着很多选择。特别是工业企业、选址、工厂、职员招聘、企业管理等各个阶段都要慎重考虑。银昆产业研究院将从“宏观选址”、“工厂选择”两个大方面教你get工业企业发展的正确姿态！

[煽情篇]

企业选择是决定企业战略部署成败的关键因素之一。与服务业选址相比，产业企业的生产复杂性、高投资、选址决策行为更加严格和周密。本文根据以下四个问题简要分析了工业企业的选址要素，具体包括：

1、产业选址为什么？

2、工业企业位置的目的是什么？

3、哪些产业企业位置需求密集？

4、产业链特征是什么？

因此，简要得出了以工业用地选择为重点的要素等。

1、位置原因。

2，企业选址目的

3、制造地点需求分布特征

统计某招商网站企业发布的选址信息后发现，机械装备智能制造业、电子制造业的选址需求约占全部制造业的40%。

4、以机械和电子为主的产业链长度和空间联系。

对于制造业来说，原材料基地、供应商、物流运输基地附近是业务发展的核心。制造业企业的密集地区一般在某个大领域拥有完整的产业链。企业杂志将产业氛围列为重点考虑因素之一。

制造业的价值链特性上，价值链的附加值以微笑曲线表示。近两年来，制造业，特别是装备制造、电子信息制造生产、研发ampD办公室的载体空间调查显示，在核心技术、主要零部件研发、试点、大规模生产等基础上，在两层以上的标准工厂内进行。随着企业的发展，更加关注选址项目的可扩展条件。

5、复杂流程、设备设施投资

工业企业由于生产工艺复杂，以设施设备投资为主的固定资产投资很大，工业企业选址的核心是设施选址。以纯正精密为例，2010年在安徽推进全武自主创新综合配套改革试验政策措施的指导下，承接产业转移，从上海转移到安徽南陵经济开发区，固定资产投资额1.5亿韩元，占地面积80多亩，主要设备投入包括压州装备、精密设备、压州配套设备等，设备投资额超过1亿元。主要从事铝锌合金压铸制造加工、模具设计研发、CNC加工等，产品广泛应用于汽车零部件等领域。流程如下：

6、工业选址重点关注的因素

综合来看，工业企业选址行为包括两个层次：一是选位，即选址什么地区（大区域、城市、区县），二是定位，在地区确定后选定具体的一片土地或某个厂房项目作为厂址。鉴于制造业自身的特征，决定制造业企业选址过程中，需要多维度思考选址因素总结如下：

【厂房篇】买厂房or租厂房？

除了选址，厂房选择也是企业发展过程中涉及到的一个重要问题，当企业发展到一定阶段，有了充足的资本积累，在这种情况下，厂房是租赁还是购买好？我们这里简单地算一笔经济账，买厂房pk租厂房，到底哪一种更划算！

1、成本对比

租厂房：

前期成本低，但后期缴费频率高，每年租金几十万到上百万，且租金不稳定，房东可随时涨租。

买厂房：

能拥有自己独立的厂房，虽然前期投资大，但房子是自己的，拥有独立产权，资产保值，产权收益明显。

举个栗子：垠坤六合工业园项目，建面约600~7400㎡花园厂房，首层9米，按揭贷款年限长。总价1000万的厂房，首付30%，贷款700万十年还清，每月需还款（加上土地使用税、物业费、房产税等）大概是10万多一点。

2、潜在风险对比

租厂房：

会面临租金、合同、涨租、违约金、税票、搬迁等诸多问题，一旦产生纠纷，势必会影响企业的正常生产经营，甚至带来不可估量的损失。另外，如遇资金紧张，融资困难，厂房既不能做抵押，还要照付租金。

买厂房：

直接避免了租房过程中潜在的矛盾与纠纷，省时省心又省力；拥有属于自己的固定资产，急用钱还可抵押贷款；退一万步讲，就算以后不做了，厂房还能出租，也是一份固定收入。

3、长远发展

租厂房：

从园区运营角度来看，租赁厂房各自为营，环境、配套都得不到保障，同时因为租赁厂房大多分散，没有统一管理和服务，产业集聚效应较差，政府扶持力度也较小。

买厂房：

现在的新型工业园区在企业引进方面都会考虑形成产业链，购买厂房有利于优势互补、资源共享，且政府政策优先针对产业园，可由园区统一申请，省时省力；购买厂房算固定资产投入，不但能保值增值，还能提升企业品牌形象，引资助产，获得更多合作机会。

另外，众多企业用地需求让土地成为了稀缺资源，工业用地更是紧缺，将来会有很大的土地升值空间，这是租赁厂房所不具备的巨大优势。

4、物业服务对比

租厂房：

传统工业园区普遍存在物业管理滞后的问题，企业需自主管控物业工作及员工人身和物资安全，有漏洞、不规范，公共设施配套等得不到有效的维护，存在很大的安全隐患。

买厂房：

如果企业决定买厂房，一定要选择专业自持物业的工业园区，这样的园区不仅拥有完善的配套设施，且管理也很前置，在企业入驻前就会根据企业的需求对厂房和设施进行规划布置，以满足企业生产需要。

同时，整个企业厂区有任何问题、维修维保等，园区物业都会提供周到服务，给企业主省去烦心杂事，专注推动企业发展。

垠坤智慧工业园区配备健全的服务机制，包括贴心管家式物业服务、数字化园区智慧服务和企业成长一体化服务，不仅为企业提供极大便利，更节省了许多手续繁杂的时间成本和企业经营成本。

经此对比我们不难发现，买厂房租厂房各有优劣，如果企业处于发展初期，可考虑租赁，如果企业进入稳定发展期且有一定的资本积累，购买则比租赁具备更多优势，因此，租赁还是购买需要企业根据自身实际情况谨慎考虑。

目前，以垠坤为代表，南京溧水、六合、浦口等周边区域正新建一批新型智慧工业园区，我们来梳理一下与传统工业园有什么不同：

1、优越的区位交通

除了硬核配套与设施，园区交通也很方便，多是临近地铁、高速、快速路等，让生产与运输无缝连接，节约了时间和成本。

2、先进产业、优质企业聚集

园区聚焦智能制造装备、电子信息制造等国家大力发展的先进产业，汇聚了行业内一批优秀的制造业企业，产业氛围十分浓厚；

3、花园式、高规格建造标准

园区严格按照花园式、高规格的建造标准，以企业需求为核心，充分考虑企业生产过程中的每一个细节，建筑面积、层高、立面、承重等，让企业生产无后顾之忧。

4、完善的配套服务

为提升企业形象与核心竞争力，完善园区服务功能，不仅提供家园式贴心管家物业服务，数字化园区智慧服务，还配套了企业成长全周期服务体系，包括金融服务、人才招聘、申报服务、培训、技术咨询、财税服务等。

垠坤产业研究院在调查中发现，新型智慧工业园受到了不少企业的青睐，以垠坤溧水某在建智慧工业园为例，目前该工业园已全面封顶进入主体验收阶段，其优越的区位，高规格、花园式建造标准和完善的配套服务吸引了大批优质工业企业签约。

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