在选择初创公司的第一个办公室用地时，需要考虑哪些事项？这个问题本来是网友在Quora网站上提出的。

当我选定公司办公室用地时，我到底该问房东什么问题？

回答这个问题的人，Quora用户KevinCronin，他是企业房地产顾问。

对任何公司来说，找到合适的办公室都是一件有趣和具有挑战性的事情。过去几年来，戴尔一直在帮助新企业和中小企业客户找到合适的办公室。以下是大多数初创企业在选择第一个地皮时需要认真考虑的事项。

首先，我该怎么开始？

一开始要有明确明确的商业模式和房地产目标。然后迅速做出决定，才能占上风。另外，公司是否会按计划增长，要考虑很多重要因素，包括地理位置、交通要求、停车要求、预计场地空间要求、场地空间结构优化、技术要求、时间和预算等。

为了最大限度地减少干扰，提高办公室搜索的效率，从一开始就要清楚自己真正需要的办公室是什么，要考虑场地预算和场地规格，明确选址所需的流程和时间。这样才能成功找到地方并占领。(约翰f肯尼迪)。

二、选择办公室时涉及到哪些人？

在公司内，你要指定项目负责人。他/她需要和你单独联系，直接向你报告工作。如果你不想大吵大闹，一开始最好把IT部门、人事部、财务部门纳入选址，组建团队。这个团队的领导者应该是在企业房地产和设施布局领域非常有经验的人。

不仅如此，你还要确保能找到顾问团队来帮忙。房地产经纪人可能会有帮助，因为他们可以代表租户，特别是第一家公司和新成立的公司。刚开始公司有一些特别的要求，优秀的房地产经纪人不仅能很好地理解这些要求，还能帮助这些公司找到最适合自己的房地产所有者。此外，租赁经纪人的报酬通常由房地产所有者支付，因此可以从专业房地产顾问那里受益，不需要向他们支付报酬。

另外，你最好找个有经验的房地产律师。这样，在进行租赁谈判时，不仅能保持一定的灵活性，还能确保相关条款和条件对你有利，充分公平。大多数初创公司首次签订租赁合同时，房东的态度总是不友好，可能会造成意想不到的麻烦。这时有成本意识的优秀律师会给你很多帮助。可以避免掉进不必要的陷阱。

三、什么时候开始找办公室的过程？

大多数初创企业和中小企业低估了找到办公室所需的时间和工作流。如果你想在30天内找到一个独特的办公室或联合办公室，你要知道，事情并没有想象的那么简单。

如果您正在寻找要租赁的办公室，有很多因素会影响寻址进度。其中包括所需的办公室规模、市长/市场条件和可用性、与房东协商的时间、办公空间计划、租赁文件、营业执照、装修装饰时间等。一般来说，如果你要找的办公室面积不到1万平方英尺，建议把原来想的最后期限往后延长一段时间，只剩下4到6个月，以便找到适合自己的办公室。如果你要找一个大于1万平方英尺的办公室面积，那么这个时间至少要往后推迟6到12个月。

四、租用办公室需要什么类型的财务保证书？

如果房客能提供素质以证明自己的经济条件有保障，就能让房东更加安心，降低风险。如果承租人能向房东提供证据，他们在很多租户中脱颖而出，所以要尽可能让房东知道你公司优秀的财务表现。租赁时，可能需要保证金或公司创始人的个人担保，因此在此之前，必须事先准备必要的财务资料、纳税申报表、银行账单或预付租金(银行信用证)。但是，在租房的时候，如果想给别人提供个人担保证明的话，要记住要非常小心。这是因为很有可能泄露你的个人资产情况。另外，如果公司破产，担保人也将承担连带个人担保责任，其中风险很大。

第五，我的选择是什么？

可以评估自己的选择：合租、合租、合租、再租、直接租。房东通常会问，但当然，你的租赁期限可能要求为5至7年。如果是直租，部分房东可能会得到3年的租赁期，但要知道，租赁期越长，自己的选择也就越多。

如果想直接租一个办公室，但租赁时间也很长，那么在此之前，可以选择共同租赁办公室作为替代方案，包括与其他公司共同工作、加入企业孵化器、接受与其他公司包租的办公场所等。事实上，这些选项的优缺点比直接租用办公空间的优点是一半，但其优点是非常灵活，租赁时间可能会更短。适用于租赁期限不确定的初创企业。

在企业孵化器/加速器或行政办公室，房东一般要承担多个租户共用办公室时产生的财务责任风险。由于涉及办公空间要求、承租人改善和相关费用、选择标准、租赁期限、可能涉及的法律责任等多种因素，因此应避免与其他承租人合作。因此，有时认为共同租赁会更划算，但结果往往会适得其反。但是在支付费用的时候，最好先计算一下每平方米要交多少租金。那样你就知道你喜欢什么了。

另外，考虑到自己的创业进度和灵活性，还可以考虑转租。可以找到低于市长/市场价格的包租办公室，但其中有利有弊。例如，受到很多限制，不能。

六、我究竟需要多大的办公场所？

按照经验，你可以从每人200到250平方英尺的办公空间，递减到每人100到150平方英尺。下面有几个步骤，或许会对你判断合适的办公场地大小有所帮助：

你可以按照自己的租约期限，预估一下未来公司的人头数量。你当前要租的办公场所，应该可以满足估算未来员工数量的三分之二，或四分之三，不要把空间算的太死。

寻找一些效率较高的办公场所。比如在办公楼里最好能找一些方方正正的办公室，而不要选择那些角落的地方。要知道在楼层规划和布局时，绝不会有两个完全一样面积的办公室。

在邻近场地寻求终止权利和扩张权利。扩展到邻近的办公场所，不会对你的公司造成太大影响。对企业而言，相邻的办公场地还是不错的。

七、我该如何缩小搜索范围？

你需要走出去看看每一个可能合适的办公场所，这的确非常浪费时间。下面会为你提供一些关键变量／指标，可以帮助你缩小搜索数量，并提高搜索质量，并把你的搜索结果优化到一个可控范围之内。

期限：你的租期越长，你的选择就会更多。不过有些初创公司在签了五年租赁合同之后，结果第一年就发现场地无法满足自己的人员需求了。所以公司创始人应该从多方面考虑，和房东谈一个更加灵活的租赁期限。

价格：你不必专注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明确自己的办公场所租金预算和相关费用，包括停车费，公共事业费，清洁费，拆迁费，承租人改善，保险费用，家具以及其他费用。这些预算成本费用都需要在你的考虑范围之内。

布局：你需要明白，在一栋大楼里，绝不会有两个完全一样面积的办公室。

便利设施：厨房，休息室，共享会议室，食堂，交通，停车率，安全，高速互联网，高品质浴室，甚至是足够的电源插座，这些都是你要进行考量的东西。

八、停车状况如何？

停车成本会占到你预算的一部分。如果你询问户主，他们通常会说，我们的停车场车位足够了。但是你要明确数量，在签合同的时候，你必须亲自到停车场看看，确定自己可以使用的停车位数量。到很远的地方停车会给你的员工和客户带来很多麻烦，成本也不低。

九、我该如何确定办公室的正确位置？

确保你手下那些关键员工的办公室位置不要距离自己太远。大多数员工都希望自己的办公室位置能足够方便。另外，如果你的办公室会有客户来拜访，那么还需要考虑是否要划出一块较为隐私的区域出来。