饭店的选择有多重要，所有饭店都应该知道。

选择场地可以保证餐厅的客流量，餐厅经营可以从营销、产品、运营、扩张等层面多方面展开。如果选错了网站，就要耗费大量人力物力，餐饮企业最大的阻力对象是位置。因此，选址是餐饮业最重要的经营决策之一，选址的好坏也可以决定门店能否生存。

既然选址如此重要，怎么办才是对的，新手在路上还会遇到什么问题，又该如何解决？

本文将详细说明餐饮创业者开店选址的污点和正确选址的过程重点，并为你的餐厅有效解决选址难题。

店铺选址时踩过的2个坑

第一，经验不足，盲目相信自己的眼光

一开始，由于缺乏经验，很多餐饮新人会陷入选址的误区，自我感觉良好，盲目相信自己的眼光，创业失败。

1、地理位置好，人流多，生意会很好。

很多人误以为人们的流量是客流，认为这里人气旺的自己的事业一定会变好。完全没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集的地方。

2、低廉的租金、价值：

有些人认为房租便宜，即使不赚钱，赤字也很大，不考虑长期发展。

3、这个地方离家近：

离家近，不仅自己方便，邻居也能帮助自己很多，但事实上也会有人情耗尽的一天。

4、附近有成功事例：

跟风开店，别人成功并不意味着自己能成功。

5、风水好：

我算了算，找某某和尚在这里开店可以发财，如果真的能发财，代价就不用看风水了，自己开店就可以了。

以上招募了多少个？

二、对于房地产开发商、开发商和房东，

饮食小白纸没有经验，不仅自己容易陷入误解，还容易暴露在有“别有用心”、“内心鬼胎”的房地产商、开发商、房东坑里。

情况1:无中生有

情况2:偷梁换柱

情况3:瞒天过海

情况4:抛砖引玉

上面的这些话你都听过几句吗？

如果我们早期足够幸运地避开了这些坑，那只是顺利地迈出了一小步。以下是选址的关键。

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餐厅选址的全流程和关键点

1、第一步：市场分析，弄清自身品牌定位

首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。

如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就在此处摔过跟头。嫩绿茶曾在重庆最大的电脑市场百脑汇选了一个门址，旁边是地铁站出入口，人流量巨大，但少有顾客进店消费。

原因很简单，嫩绿茶只看到了人流量，却忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段开店，满足了目标顾客群体的刚需，店面才可正常运转。

2、第二步：从10个层面对商圈进行分析

什么是商圈？

即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。

而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从11个层面对商圈进行调查分析：

综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。

3、第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置

你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。

如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点。

聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。

人流计算的方法：

1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算

2.计算有两个时间有节点

A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末

B、营业时间之内统计数据

3.最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟

确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好。

4、第四步：从3个方面对店面进行评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：

5、第五步 ：与房东进行谈判签合同

免租装修期

以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。

租金及押金

在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。

另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。

续租和租期

比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。

表二：租金条件评估标准

6、第六步：对新门店做一份立地报告

立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。

如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：

①新店选址申请书

②门店租赁要件调查表

③门店工程配套条件表

④开发基准表

⑤商圈评估表

⑥竞争对手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本计算表

⑨对等店应收预估表

⑩新店装修工程费用预估表

⑪门店损益分析表

⑫未来五年预估损益表

⑬商圈示意图

⑭商圈图说明

⑮商铺实景照片

⑯门店平面图、效果图、店中店落位图

7、第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：

以上选址指南，每一步都要小心仔细，以防后患！祝大家事业成功！

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