一、契税纳税人

在我国境内承担土地、房屋所有权(土地使用权、房屋所有权)转让的单位和个人。

【提示】承受是以转让、购买、赠与、交换等方式获得土地、房屋所有权的行为。

二、征税范围

1、土地使用权转让。

2、土地使用权转让。

3、房屋买卖。

4、住房礼物。

5、房屋交换。

6.以价格投资(入股)、偿还债务、转让、补偿等方式转让土地和房屋所有权的，应当按照税法的规定征收契税。对于这种土地转让、房屋所有权形式，可以与土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与分开征收契税。

7.下列情况发生土地、房屋所有权转移，继承人应当依法缴纳契税：

a、由于共同房地产份额的变化，

b、由于共有人的增加或减少

c、因人民仲裁委员会的生效法律文件或监察机关出具的监察文件等原因，发生了土地、房屋所有权的转移。

【提示】土地、房屋所有权没有转移，不征收契税。土地、住宅当铺、分割(分割)、抵押、租赁等行为不属于契税的征税范围。

三、税率

契税采用比例税率，实行3%-5%的幅度税率。

四、计税标准

1、交易价格。

土地使用权转让、销售、房屋买卖以交易价格(不包括增值税)为计税依据。

a、土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建房屋、其他建筑物、构筑物及其他附着物)转让的，税收以收货人应支付的总价为准。

B.根据土地使用权转让、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、补偿费征收、城市基础设施补助费、现货设施住房等需要交付的货币、实物、其他经济利益相应的价格等计算税金。

c、住房配套设施(包括停车位、汽车仓库、非机动车仓库、顶层阁楼、仓库和其他住房配套设施)是与住房相同的房地产单位，税收以住房需要缴纳的总价为基础，适用与住房相同的税率。住宅附属设施和住宅是不同的房地产单位，税收以为前期合同确定的交易价格为基础，并根据当地确定的适用税率计税。

D.承担装修过的房子的人，包括装修费用在内的费用，要记入承受者需要支付的总价。

2、核定价格

参照土地使用权赠与、房屋赠与和其他无价格转让土地、房屋所有权行为、为税务机关出售土地使用权、买卖房屋的市场价格，依法确定的价格。

3、交换差异差异

以土地使用权交换、住宅交换、交换的土地使用权、住宅价格的差额为计税依据。支付差额的当事人缴纳契税。

4、土地转让价格和交易价格

A.以转让方式取得的土地使用权经批准，以转让方式重新取得该土地使用权的，应以该土地被许可人补充的土地转让价格为税，缴纳契税。

B.首先以转让方式取得土地使用权，之后批准房地产转让，变更为转让土地性质，继承人应分别按照补充的土地转让价格和房地产所有权转让合同确定的交易价格，根据计税缴纳契税。

C.先以转让方式取得土地使用权，后批准房地产转让，土地转让性质不变的，继承人应当以房地产所有权转让合同确定的交易价格作为税金缴纳契税。

5、与核定价格的差异

随着税务机关依法核定计税价格，应参照市长/市场价格，采用房地产价格评估等方法合理决定

6、计税标准不包括增值税。

a、出售土地使用权、买卖房屋、当事人征收合同税的交易价格不包括增值税。实际上，取得增值税发票的交易价格由发票上规定的非包含价格决定。

b、土地使用权交换、房屋交换、契税以没有增值税价格的差额为准。

C.税务机关批准的契税计税价格是不包括增值税的价格

五、契税征税税额的计算

应纳税额=计税依据税率

六、契税优惠

1、国家魔术武器免税情况。

a、国家机关、事业单位、社会团体、军事机关承担土地，房屋所有权用于办公室、教育、医疗、科研、军事设施。

仅限于办公室、办公室(建筑物)和其他直接业务使用的土地、住宅

用于教育的仅限于教室(教学楼)和其他直接教育的土地、住宅

用于医疗的仅限于直接用于门诊和其他医疗的土地、住宅

用于科学研究，仅限于科学实验场所，直接用于科学研究的土地、住宅。

用于军事设施，仅限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定军事设施的土地、住宅

b、非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承担土地，住房所有权用于办公室、教育、医疗、科研、养老金、救助。

c、荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农业、森林、畜牧业和渔业生产。

d、婚姻关系存续期间夫妻间土地、房屋所有权的变更。

E.法律继承人通过继承继承土地、房屋所有权。

F.根据法律规定，需要免税的外国驻华大使馆、领事馆、国际组织驻华代表机构要承担土地、房屋所有权。

2、地方酌处免税情况

A.土地、房屋被县级以上人民政府征收征用，重新承担土地、房屋所有权。

b、因不可抗力失去房屋，重新承担房屋所有权

3、临时免税情况

一、调整企业结构，调整事业单位结构。

b、公司合并、分立

c、企业破产

d、资产转让

e、债务与股票

g、公司股权（股份）转让

七、契税征收管理

1、纳税义务发生时间

a、纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

b、纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

c、发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

2、纳税地点

实行属地征收管理 。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。