都市快报

作者：记者咒语和编辑东吴肖旭

据报道，个人所得税特别追加扣除，其中房屋租金扣除项目可能会引起房主和租户的利益冲突，因此受到特别关注。

这两天网上流传着一篇名为《房东跟租客说，你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了！》的文章。文章以承租人的口吻，房东对他说。“如果你申报住房租金扣除税金，房子就不会借给你。我宁愿退还房租！”房东还算了账，如果房客拿他的信息申报扣税，税务局会通知房东交税。最后房客省下了100元，但房东还要付500元。

类似的情况据网友透露还不少。为什么针对纳税人的减税政策会在房东和房客之间产生矛盾？影响真的那么严重吗？

根据

为减税 房东房客起矛盾

国税厅发布的《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》，纳税人在纳税特别扣除信息中报告房屋租金信息时，必须填写出租人(房东)信息。房东是自然人。必须填写房东的姓名和身份号码，必须填写住宅位置地址和租赁开始日期和结束日期，不能强制填写住宅租赁合同号码。

很多承租人反映，当房东或经纪人要求提供相关信息进行报告时，对方会因为各种原因被拒绝或要求提高租金。

杭州的一位承租人在朋友圈内刊登了中介管家发来的通知。“现在房租不含税。填写公司相关信息后，相关税金将由租户承担。相当于每年租金的20%。”

另一位承租人表示房东明确拒绝提供身份信息。“因为承租人要少交100韩元税，房东要多交500韩元税。”

另外，房客们还说，如果继续申报房屋租金，房东就要提高20%的房租，否则就要收拾包袱。

未备案的房东受影响

为什么房东不同意房客填写住房租金的特别额外扣除？很可能是因为租赁的住宅没有按规定申报税金。

浙江金瑞税务事务所副所长余海涛表示，从2007年1月1日起，杭州市正式实施《杭州市房屋租赁管理规定》，租赁双方应签订房屋租赁合同，办理房屋租赁登记文件手续。同年4月13日又实施了《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》，规定了租赁住宅税的征收范围和税率。

这两项规定仍然有效，但营业税改为增值税，国税合并后，租赁税征收范围和税率发生了变化。

也就是说，如果租赁住宅以前申报过，房东已经按规定纳税，租客申报不会增加税负。

租赁住宅未申报，意味着以前没有按规定纳税，租户申报后租赁住宅信息暴露，房东需要向税务机关申报纳税，房东当然不高兴。

填报房租扣除未必能减税？

目前杭州的个人租赁住宅需要缴纳多少税金？

余海涛介绍说，杭州租赁住宅主要包括增值税、房地产税和个人所得税这三种税。其中增值税率为5%，房地产税率为12%，个人所得税率为20%。

为了鼓励个人积极纳税，同时简化征收，在实际操作中，房地产税按4%征收，个人所得税按0.5%征收。增值税以月租30，000韩元为界，这个数字和以上按5%的征收率计算为1.5%，税额为租金(15%) 1.5%。如果达不到这个数字，就免征增值税。

余海涛告诉大多数杭州租赁业主，房租收入的实际税率不到5%，没有网上传闻的那么高。

举个例子吧。

房东A租了一套三居室，月租5000元。租客B月收入20000元(扣除社会保障和公积金)不考虑其他特别额外扣除。

按租赁综合税率5%计算，A每月要交250元。如果没有记录，A就不必付这笔钱，一年可以节省3000元。当然，这不符合税法。

b每月个人所得税=[20000元-5000元(免征)]20%(个人所得税率)-1410元(速算扣除)=1590元。

现在，B要求申报房屋租金，根据新税法，如果能在杭州扣除1500韩元的税前，该税将被扣除。

（20000元-5000元-1500元） ×20%-1410元=1290元

比之前每个月少交300元，一年省3600元。

如果A把税负完全转移给B，则B一年房租将至少增加3000元。也就是说，填报住房租金最多只能为B减税600元，效果并不明显。

对于收入不高的租房者来说，房东转移税负，填报住房租金还有可能白忙一场甚至亏钱。

再来看例子。

房东C出租一套2居室，月租金3000元；租客D月收入10000元（扣除社保和公积金），不考虑其他专项附加扣除。

C每月应纳税=3000元×5%=150元

D每月应纳税=（10000元-5000元-1500元） ×10%-210元=140元

比不填报住房租金每月少纳税150元，刚好等于房东每月需要交的税，假如房东将税转移给D，那D填报就没有意义。照此计算，如果D的月收入在扣除社保和公积金之后不足10000元，其填报住房租金省下来的税还不够弥补房东涨的房租，是亏本买卖。

在中介租的房怎么填报？

还有一个问题也备受关注：租客从中介租来的房屋，到底是该填报房东，还是中介？

此前有报道称，我爱我家、链家、自如等第三方中介，出现拒绝向租客提供组织信息的情况，要求填报房东的信息。

余海涛说，第三方中介之所以拒绝提供组织信息，也与税负有关。理论上，租客与谁签订租房合同，就应当填报合同上的缔约方（一般是甲方）。

比如，房屋为第三人所有，中介作为居间人代理出租，房租1000元，包括中介收取的200元居间服务费，以及房东实际到手800元租金，那么，中介就只需为200元居间服务费纳税，承担6%的现代服务（增值税）税和企业所得税，个税、房产税由房东承担。这种情况下，租客应该当填报房东信息。

如果房屋为中介转租，房租仍为1000元，那中介就要为这1000元纳税，包括5%或10%的不动产租赁服务（增值税）和企业所得税，房东仍然承担个税和房产税。这种情况下，租客可填报中介信息，而中介的税负显然会高得多。

实际操作中，很多中介以代理之名行转租之实。最典型的是长租公寓，中介当二房东，但仍以代理名义纳税。一旦租客填报了中介的组织信息，它就要按税负更高的转租纳税。不过，目前行业对于长租公寓这种形式是否为转租尚有争议。

1月5日下午，自如官方微信公众号发布公告，同意租客在填报时将其作为出租方。其他主流中介尚未跟进。

余海涛说，填报表格默认出租房已备案，因此未强制要求填写租赁合同编号。实际操作中，很多出租房并未备案，对于这部分填报，如何认定租赁真实性，还需要相关部门进一步明确。

顺便提醒一下，今天，个人所得税App升级了版本，增加了专项附加扣除视频说明，完善了纳税人识别卡展示，贷款合同编号允许汉字输入，此前只输入合同编号中的数字的，需要将信息补充完整。