（淄博购房周刊特邀摄影师 焦学军）

上周的淄博楼市仍旧热闹，万科翡翠书院首开288套房源售罄，喊着“北京路上”的碧桂园中房·天玺产品发布会召开，1300多组客户座无虚席；

金科地产的另外一个项目“金科集美郡”（原远景花园四期）正式亮相也引来众人关注……

现在基本楼市每周都有项目有动作，就连在新区看了一年势必准备买新区的人都说自己盘还没看全。

但是，全国各种媒体铺条盖地的新闻宣传“楼市要变冷了，楼市要降价”，为什么淄博购房者还没有深切的感受到？淄博楼市的拐点究竟什么时候来？购房者还能不能出手？

NO.1 从两个刚开盘的项目看楼市预期有没有改变？

上周稿件里，我们戏称买“淄博新区”，尤其是买“万科”、“富力城”、“齐润花园”三个项目的购房者为香菜，本以为最近这段时间收割的成绩就可以见分晓，可惜“富力城”的楼王开盘速度没有跑过万科，“齐润花园”突然又泄气了改到国庆之后，因此只有“万科翡翠书院”这一个项目“笑傲楼市”。

据了解，上周五万科上午拿到预售证，晚上就组织缴纳60万认筹金的客户开盘了，600多组客户在体育馆成功抢完了288套房源。

当然还是会有人不相信，虽然还是会有人批判他145㎡的户型不理想，但是除了万科特殊的“天时地利人和”优势外（详情点击上周文章这会不会是淄博楼市最后一轮“割香菜大战”？），淄博新区部分项目确实还不太“凉”，虽然更多项目都在焦急等待出货也是不争的事实。

26日晚上，位于金晶大道的张钢东方星城开盘了，250多套房源，认筹号300个，优惠后均价在9200元/㎡，虽然不至于抢，但是销售成绩也理想。

从58同城上搜索，东方星城二手房的价格大约在11000——12000元/㎡，即使减去车储装修合计大约1900元，二手房折合到房价中大约也得9800元，但是新房开出的价格均价应该在9200元/㎡。

新房价格低于二手房，在房源供应充足并且没有“限价”政策的前提下，价格再次倒挂，其实已经说明开发商的预期在降低。

NO.2 “全国的楼市”为什么会大跌？

市场一转冷，房价跌这个概念立马就成了热点话题。大面积下跌，大幅度下跌的文章渐渐出现。

每天购房群里都有人发《三四线楼市真凉了？这篇真诚的买房建议请收好……》《楼市血案！能活下去最重要，你还在抢房吗？》

还有一类文章，写房价大跌之类的，比如说厦门房价腰斩，数据自然都是真实的。但这些真实的数据真的有效吗？大家一定要用脑子思考啊。

我举两个例子来说明问题。

评分的时候，一般要去掉一个最高分，去掉一个最低分，然后再取平均值。为什么这么做，自然是为了数据的准确和公正。

那么房价也一样。一个小区二手房成交价，本身就可能相差好几千，这与是否装修、楼层、朝向、户型以及购买人的想法等等都有关系。有急着变现的，可能就低卖，有特别不了解行情的购买者，可能就会高买。

还有其他客观的因素，譬如希望做高单价，获取更多的贷款，或者做低单价，降低各类税费。虽然有个评估价做参考，但这一高一低之间，也有可能相差不少。

因此，二手房的数据并不应该随意的用来表示市场大跌了多少，或者大涨了多少，这是一种情况。

另外一种情况是某些小区之前房东把并不能成交的虚高的价格挂在网上，现在这些挂高的价格降下来了，就变成房价下跌了。

这是下跌吗？大家思考一下，下跌后的价格，有些也就是之前挂高的时候的真实成交价而已。

还有之前网传的一些小区组成价格联盟那件事一样，明明小区成交价格在3万左右，业主们也不诚心卖房，统一把价格都挂到5万了。现在市场转冷，有诚心要卖的人，把挂价调低到3万左右。媒体看到了，就变成房价降2万，下跌40%。

这个媒体说谎了吗？好像也没有。但他说的是事实嘛？也并不是！

所以，看涨的人能找到看涨的理由，看跌的人也一样。

NO.3 什么样的购房者容易买到合适的房子？

前几天一个购房者兴奋地告诉我她买到了新区一套顶楼的房源，优惠后9800元/㎡，带精装，显然比去年入手合适的多，这个购房者从去年开始在群里跟大家一起关注楼市动态，也不断跟我聊一下看盘心得，虽然也有心动的项目，但是不得不考虑自己的资金承受能力，终于前段时间看到了自己合适的房源，果断出手。

我觉得这就是一个正常购房人的心态，买房考虑最基本的两个要素：1、买得起；2、买得值。虽然很多项目自己也知道会更好，但是所有的一切都得从自己的现实情况出发。

目前淄博的房价与去年年底相比实际是有了一个比较理想的回落，加上政府对价格的控制，有一些小区的价格比去年年底都有降低，随着更多项目的入市开发商的整体预期也在逐步降低。

另一个方面来说，今年随着更多地产大鳄的进驻，淄博楼市产品的品质有一个小的提升，尤其是新区项目，没有亮点根本抓不到购房者的注意，也很难继续在新区市场立足。

所以，这个时候其实是选择房源比较不错的时刻，至于入手的时机还需要你自己判断。

NO.4 这个国庆节应该去哪儿看看房？

金九没有“金”，市场开盘的项目仍旧有限，但是更多项目其实鼓足了劲进入市场，“银十”会来吗？

我们梳理了10月几个首次开盘亮相的项目，计划10月入手的可以国庆期间关注下。

1、价格最美丽的“中房四季城”，中房四季城目前释放的价格大约7000元/㎡，应该是目前淄博城区位置预期最低的项目了，位置后发优势还是期待火车站南广场的改造，6栋楼，396套房源计划在国庆节之后全部推出。

2、中心城区的低密度小高层“名悦豪庭”，南益地产继“名士豪庭”后的又一项目，只不过上一个项目主打“刚需”，这一个项目主打“阔宅”，位于世纪路与共青团路繁华是必然的，拥堵也是，10月项目首期的350套房源也计划全部推出，具体要根据预售批准情况。

3、关注度最高的齐润花园，本周之前齐润的准业主们密集收到了一系列即将开盘的短信，但是因为又要等一栋小户型的楼因此推到了国庆节之后。

4、一直等待工期进度的“淄博富力城”，富力城的房源量并不少，只是困于工期的原因，9月30日只能开180㎡的一栋楼王，房源数应该不少于500套。

5、存在感不太强的“金科集美郡”，可能“金科集美嘉悦”的锋芒太盛，万科和富力的声势又过于浩大，所以夹在其中的“金科集美郡”虽然延续了金科的品质和占据了并不差的地理位置，但是“存在感”不明显，上周“金科集美郡”营销中心已经正式亮相，10月也有232套房源推出。

6、占了“北京路优势”的碧桂园中房·天玺，北京路未开通之前，天玺的位置真的很难表述，但是如今北京路已经通车试运营，到达天玺的便利性大大提高，10月份天玺的实景示范区会亮相，首批房源也筹备开盘。

此外，十月之前开盘的项目，开盘即清盘的项目很少，所以只要你想买你去所有项目都能找到房源，更多项目和价格关注我们往期文章和未来文章吧，你也可以加我们微信，一起关注一起探讨。