中国房地产中介、运营、服务业的合伙人、同志们、朋友们：

大家新年快乐！

我是京惠智高首席经济学家、京辉学堂校长、中国管理科学学会城市化管理专业委员会代理中介部主任胡庆辉。

在2022年新年来临之际，向大家致以新年的祝福和问候！

2021年，注定在中国的房地产领域、房地产经纪、运营、服务领域是不平凡的一年。恒大陷入债务危机，贝壳上市不到一年跌破发行价并遭遇浑水做空，深圳推出了二手房交易单边代理制度，酝酿已久的房地产税在今年将在试点城市落地。从去年到今年一系列事件的发生，表明2021年一定是中国房地产行业的转型之年，2022年以上这些事件还会延续。

在这里，我也跟大家分享一下我的观点：

1、恒大陷入债务危机，是开发商的问题，不是整个行业的问题。

恒大事件，是开发商的问题，是某些开发商的问题，不代表整个中国房地产行业的问题，更不代表着以经纪、运营、服务为主的我们这个行业的问题。所以，在这一点上，大家不要受恒大债务危机事件的影响。

我们要看到，恒大债务危机，折射的是中国房地产业已经从开发增量为主的时代，彻底迈入了存量时代。所以，对于我们从事经纪、运营、服务为主的存量市场的企业，也许是个好事情。

2、贝壳上市不到一年跌破发行价，以及被浑水做空

这是贝壳自己的问题，不是行业的问题。

某种意义上，贝壳在很多城市处于垄断地位，多年以来采取不正当竞争手段进行扩张，贝壳未来很可能要走瑞幸咖啡的路途，被强制退市，被SEC和机构投资人诉讼，以天文数字来进行法律和解。很有可能，贝壳就会崩盘，回到踏踏实实做链家、做中介的地步。

所以，贝壳的崩盘，某种意义上，对行业是好事而不是坏事。我们希望看到的，是行业的百花齐放，自由充分地竞争，而不是一家独大。

3、深圳推出二手房交易单边代理制度

这是行业的一个巨大的进步。

多年以来，我们在做“一手托两家”的居间业务，这是一个非常low、非常不合时宜的业务模式。

相信深圳推出的独家代理、单边代理，将极大的推进行业的进步，让行业更多的走向合作而不是内卷。

4、房地产税在试点城市落地

去年，全国人大授权国务院进行房地产税的试点。今年，相信房地产税将在很多城市开始试点落地。

这对行业将会是一个重大的利好：

（1）房源增加

原来大量多套的持有房产，持有成本从税收的角度为零，而现在持有成本从税收的角度大幅度提高，从零变成一个比较重要的数字。很多囤积的房产将会拿出来出租、出售，这样房源增加。

（2）客源增加

当房地产税落地，限购等行政手段将逐步推出，因此购房需求会增加，客源也会增加。

（3）交易减税

根据不增加人民群众整体税负的原则，在持有环节加税的同时，交易环节一定会大幅度的减税。

这三点叠加在一起，房源增加、客源增加、交易环节减税，对我们行业无疑是重大的利好，很多城市的二手房交易量，在未来很可能会翻两番。

综上，不管是恒大的债务危机，还是贝壳破发被浑水做空，不管是深圳推出单边代理独家代理，还是房地产税在试点城市的落地。

相信这些对我们行业，都是推动的利好因素，相信在2022年，行业将发生深刻的变革。

1、从内卷转向合作

以前我们成本高，是我们在竞争手段上要害别人，害别人也会觉得别人会害自己，所以要防别人。同时，房源、客源都在自己内部成交、搞定，效率极低。

未来，当我们走向合作的时候，我们不用为害别人付出成本，也不用因为要防别人付出成本，而我们在单边代理、独家代理的情况下，进行房客源的合作，成本降低，效率提升，所以，相信从2022年开始，行业将会真正的从内卷转向合作。

2、从伪科技应用走向真科技应用

过往20年，行业进步不大。

虽然某些公司标榜说在科技方面花了多少钱。但实际上，即便贝壳说自己在科技领域投入了多少，但是我们没有看到，入贝的企业、入贝的经纪人，在作业效率上比行业平均水平有显著的提升。很多的所谓科技应用，都是伪科技，并不能从降低成本、提高效率、提升客户体验、和具体的业绩上带来巨大的量变，更谈不上质变。

我相信，从2022年开始，我们将深入的思考这个问题，让科技应用真正的去降低成本、提高效率，提升客户体验，改变行业现有的很多的不尽如人意的地方。

3、经纪人将真正的从非职业化走向职业化

顾问式服务、专业式服务、综合的理财式服务，将越来越成为高素质经纪人所必备的服务方式，整个行业的职业化程度会大幅度提升，很多经纪人将把房地产经纪行业作为终生职业，去努力、勤奋、持续的去做。

2022年已经来临，我们相信，行业的未来会更美好，我们也非常愿意，景晖智库、景晖学堂、景晖聊财经的媒体矩阵为推动行业发展继续做出贡献。

在这里，景晖智库首席经济学家、景晖学堂校长、中国管理科学学会城镇化管理专业委员会代理经纪部主任胡景晖祝全体中国房地产经纪、运营、服务行业的伙伴们和你们的家人们，在新的一年里，事业有成、身体健康、万事如意。

让我们不要停，让我们不忘初心，牢记使命，砥砺前行，为实现中华民族伟大复兴的中国梦继续奋斗，为14亿人的中国家庭安居乐业做出应有的贡献！