清时时高邮人邓兆罴乃侍卫邓兆熊的弟弟，他有一精美的房间，四面都摆满了书，没事时整天在此房中，不是其好友是进不了他这个房间的。深秋的某日，风清云淡，邓生读书休息之余，命一仆人吹笛，他唱歌和之，高兴之时还喝上几口，不知不觉间就喝多了。于是让仆人把马牵出来，骑上就出游去了，此时邓生还未娶亲呢。
恍惚之间出了门，在街市上驰骋，路过一个巷子之时有一户人家，门上朱漆，并不宽敞，门上贴有一对联：舞罢云停岫，歌成柳啭莺。字迹柔媚，其意酷似青楼。邓生于是停马不行，这时忽然一个蓬头的婢女开门走了出来，边走还边说我袅烟岂屑于做这事，任你百般折磨，我也是傲骨不折。
邓生很是奇怪，又见此女风华绝代，只是眉宇间有忧色。邓生见其往东去了，于是想跟着去，忽然所骑之马失蹄，邓生一下子就被惊醒了，再一看自己其实睡在榻上，刚才只不过是做了个梦而已。
第二年，太夫了为其娶了大户人家的女儿，贤淑美丽，但邓生心里却一直记挂着袅烟。这年秋天，邓生赴京城去探望他哥哥，住所在正阳门外。偶然行经一巷，仿佛就是自己梦中所到之处，经过一门时，也像极了，双门紧闭，也如梦中一样，上面的对联都是一样的，邓生心中别提多奇怪，让人打听了一下，原来这是名妓玉兰家。
玉兰年轻时颇有名气，现在老了，门前车马稀疏，她有一养女名袅烟，后来又被恶少拐跑了，至今下落不明，所以现在是院门深锁，不再接客。
邓生打听清楚之后，心中就怀疑袅烟是因为不肯屈从，所以被玉兰谋害了，然后玉兰编了这么一个故事，怕人察觉她谋害袅烟之事。等见到他哥哥之后，想让他兄长和南城巡视说下这事，但他哥认为此事无凭无据的，所以不听。
邓生心不甘，于是与其仆人想了个办法，他让他的仆人冒充袅烟的兄长，先去玉兰那要人，玉兰肯定是给不出人来，然后就去告她。
他的仆人真就这么干了，于是原告被告双方到堂，然后邓生又写了份申诉，大意就是说袅烟是我这仆人的妹妹，原来在我家干活，然后被奸人拐走，我们到京师时路过玉兰家，看见一婢女立于门前，那婢女看见她兄长后就躲进去了，然后穿的什么衣服，什么样子，言之凿凿，恳请官差搜捕。
此时担任南城侍卫的这位大人，以正直著称，又得之邓生乃兆熊的弟弟，想必其说的定是有道理，于是将玉兰抓来严刑审问，结果玉兰就招了，居然和邓生想的一样，袅烟真的是因为不肯屈从被玉兰凌虐，不想名节被污，于是悬梁自缢了。人命关天呀，玉兰让那些客人不要说出去，将袅烟埋于客院中，然后又编织谎言说袅烟被人拐跑了。
此公马上命人前去客院查探，结果从客院中挖出袅烟时，面色如生，竟然没有腐烂，前来观看者不绝，都啧啧叹息。
此时一人自外闯入，抚尸痛哭，众人愕然，衙役就问，你谁呀，这人说我是袅烟的哥哥。衙役一听就笑了，怎么又跑出来一个哥哥，就详细盘问。此人说他姓陆，名仲升，曾在某部掌管案卷。他有个妹妹年方十四，他远游之时，他的悍妻凌虐这个妹妹。
他回去之际，他那妻子怕被他知晓，于是在他妹妹睡着之际用草席裹了让人弃之于野。陆仲升归来知晓之后，大为生气于是将其妻逐了出去，但是妹妹已经找不到了，距今两年了。今天正好陆家的仆人也来观看了，于是马上回去告诉了主人，说玉兰这里缢死者就是我们家的袅烟。
陆仲升于是赶过来看，果是然自己的妹妹，所以如此悲恸。衙役一听，赶紧将此事告诉了南巡。此公一听也是十分惊讶，于是派人来打听，邓生一看纸里包不住火呀，就将当初的事说了一遍，只不过将梦中之事隐去了，此公也大为叹服。于是京城里的一些豪侠都来结交于他，陆仲升更是对他感激不尽，两人往来更为亲密。邓生在京城住了数月，然后辞别兄长返回。
邓生行至效外，正好遇到前期办案的那个衙役，那人指着一个新坟对邓生说道，这就是那陆氏女子之坟，是他哥哥将其葬在此处。邓生听闻之后心中一动，于是让仆去附近找了瓶酒，祭奠了一下，然后说道我为你沉冤昭雪了，你难道就这样漠然不知吗。
刚说完就觉得衣襟中好有什么东西在动，低头一看又没有什么。于是启程接着往回走，但是总觉得衣襟中有什么东西，却没有什么发现。等到了家之后，与母相见，一家团聚，又把京城之事讲与太夫人与妻子听，这两个也莫不惊异。
过了数日，他妻子生产，邓生于是一人就住进了那个满是书的房子里，当天半夜，就听得榻边有悉悉索索之声，邓生问道是谁，那声音答道我是袅烟。邓生本来就对袅烟一直思慕，听到之后也不害怕，只是笑着说这黑灯瞎火的，我哪知道你是不是逗我玩的。话还未完，室内灯光四射，果然看到袅烟立于灯下，美丽非常。
袅烟拜谢道，我被恶嫂欺凌又被卖进青楼，备受摧残，但是我不想先人受辱，所以自缢。想不到你为我昭雪，一直想要报答你，但一直没机会，你返回之时吊念，我于是附于你身，现在才敢现形。邓生闻言大喜，问道与鬼没害处么。袅烟腼然答道，伤害肯定有，但也要看人，如果以恩义结之，则鬼也是人呀，如果以逞色欲而忘性命，人亦鬼也。况且由于我坚贞，早已超出鬼道，你怕什么？
于是两人解衣就寝，交合之际，与生人无异。第二早上起来以一幽静之室纳之，白昼也能现形，与生朝夕相处，但是此女不食不喝不洗，而且能唱歌又会乐器，在邓生的指导下也能通文，邓生更是欢喜。闲暇之余就盘坐那里念诵金刚楞严诸经。等邓生妻子生产身体恢复之后，袅烟让邓生进内室陪妻子。
邓生不听，此女忽然不见，邓生这才进内室，但是隔三差五邓生还是宿于书房，与袅烟相会，这样过了差不多一年，这天袅烟忽然笑着对邓生说，鬼亦能生人，是不是很奇怪，天意让我以此报你大恩，但是这样我就不能再居于此了。
邓子一听大骇，很是舍不得，袅烟说我天天念经，已洞彻本来，我原是天帝妃子的侍女，只因犯了过错被罚于此，但是我不甘堕落风尘，已经得到了主人的原谅，我将要回到那里去了，只是因为怀有你的血脉，所以耽误了一些时间，明天你到城郊白杨树下，那里有一襁褓，里面就是你的后代了，你就和别人说是捡的，这样别人就不会怀疑了。
说完洒泪分别，邓生依她所言，第二日果然在城郊白杨树下发现一个婴儿，于是抱回来养，告诉别人说是捡的，等到小孩长大，众人发现与邓生太像了，邓生才稍微透露了一点，众人一听无不惊骇。小孩名为梦锡，后来读书中榜，父子两皆在京为官，邓生带着梦锡去见其舅舅陆仲升，并将梦锡的身世告诉了仲升，梦锡这才知道仲升是其舅舅，两家于此之后来往更是紧密，往来数世。
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