这两天，《银保监会国新办新闻发布会》很热门，我也来说几句我的理解。

建行董事长田国立，说了这么一段话，原话是这样的：从理财的角度来讲，租房也可以，因为现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。--建行董事长田国立。

这句话拆分来看，一共释放了两个信息：“买房升值的那个时代已经过去了”和“二手房套现起来会非常困难”。

“买房升值的那个时代已经过去了”

这话与郭主席之前喊的“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价”有异曲同工之妙。

昨天我给大家分享了一个总结：我国楼市可以划分为三个阶段，看懂了这个就可以更好地理解这句话。

2010年之前，是房地产市场化的十年。

所有城市都没有限购政策，房子随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。

2010年之后，则是房地产货币化的十年。

这十年间，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产逐渐金融化。个人、开发商、商业银行、地方政府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。

2020年之后，房地产将是剧烈分化的十年。

失去了炒作的土壤，政策的理性回归，对过去管控失误的总结，以及抑制楼市泡沫和维护金融稳定的需要，调控政策将长期存在。

这种情况下，房价自然失去了持续上涨的土壤。此后，各城市的楼市行情将会严格根据城市的人口增量、资金增量、产业增量开始剧烈分化。2020年是我国楼市分化的元年！全国楼市冷热分化是未来十年的真实写照，并且，未来会比现在更残酷。

如果你仔细观察过楼市，会发现情况确实如此。有些城市房价已经涨不动了，房子也很卖掉；但有些城市的房子依旧吃香，例如当下的上海，还有2019-2021年初的深圳。

为什么会出现分化现象？有两个主要原因：

第一点，我们的房子盖得太多了。

2021年末，我国住房总量就达到6.8亿套，人均住房面积45.4平方米，即使按城镇人口统计也达到43.3平米，远超日本（39平）和韩国（34平）。

数据很美好，然而现实呢？有多少社畜每月都得花上千的房租，在北上广深寻求一个不到20平的落脚之地？

房屋总量很足，可地区间供应存在巨大差异，这是最尴尬的现实。

第二点，我们的房屋空置率也挺高。

早在2017年，西南财大发布《2017年中国城镇住房空置分析》，文章显示：2017年一线城市住房空置率为16.8%，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%；全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万，城镇地区住房空置率总体为21.4%。

按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则为商品房严重积压区。

照此来看，我们的房屋空置率绝对太高了，甚至到了严重积压的范畴。

整体来看，我们不单单是有房子，还有很多闲置房屋，产生这种现象的原因，归根结底，还是人口流动因素。

大家都从老家跑到大城市工作，都想在大城市安家，可大城市的人那么多，房子根本不够分；而小城市的人都跑到大城市了，买房的人本来就不多，就算有人买房，基本也只有逢年过节才回来住几天，其余大部分时间都是闲置的。

这就是高层们一再提到的住房结构性供给不足的问题，也是未来楼市分化的底层逻辑。

“二手房套现起来会非常困难”

如果你关注楼市，关注政策，稍微回忆下过去一年的政策，就会理解这句话的分量。

单说一点，二手房限贷，基本能看出国家的意思了，炒房客离场的大门已经关上了。

看看现在不少二线城市二手房挂牌量都突破了10万套以上，重庆今年1月份突破了17万套，深圳2月份二手房成交量仅有823套，创下了15年来的单月成交新低，如果按照这样的流通率，很多人想要卖掉自己的房子，估计都要排队好几年才行。

为什么要关上二手房套现渠道？因为如果放任炒房客套现，再走下去左不过四种结果：

1、继续推高房价

2、炒其它商品推高物价

3、流入股市推高股市泡沫

4、资金外流

无论哪种情况，结果都不是国家想看到的。

所以，归根到底还是这句话，房住不炒。