房车营地规划是指在适合房车及露营的地理位置或景区范围内，对地区现有的自然资源进行开发、利用。根据房车补给和人们露营生活的需求，对营地区域的大小、自然环境资源、技术资源和人力资源进行布局、配置和设计，使营地规范合理，具有完整的管理运营体系，具备现代化的标准。

我国于2003年加入了世界汽车露营总会，虽然我国房车产业相较国外起步较晚，但发展速度较快。随着我国经济的迅速发展，房车营地规划行业也必将迎来新的发展机遇。

在此露营家特别整理编辑这份房车营地建造的顺序，以供广大开发建造商更好的了解建立房车营地所需过程。

一：土地审批，规划设计审批，环保审批，立项审批，公安消防、卫生水电通信审批

房车露营地在欧美国家很普遍，并发展成熟，具有完整的管理运营体系与星级划分标准。我国已在借鉴国外经验的基础上，制定和完善符合国情的营地标准。

二、全部审批涉及到的书面文件

1.规划书

2.设计书

3.控制详细分析册

4.土地协议

5.施工方案

6.旅游发改委的申报立项书

7.注册公司及项目详细计划书

8.经营许可证?

9.卫生证

10.消防和特性科部分的合格证

三、向发改委立项前需准备多种资料

如：可行性研究报告、环评批复、水保方案批复、能评报告、土地预审意见、建设选址意见书等。建议先做可行性研究报告，因周期较长，需要找有资质的机构编制，其他工作可以交叉进行。

四、环评批复的工作程序

1建设单位要备齐前期所需的资料，包括：

• 发改委及相关部门立项文件

• 国土部门土地使用证明/选址意见书

• 规划部门建设用地规划许可证

• 建设项目可研报告/项目建议书

2委托具有环评资质单位编制环评文件。具有资质的单位在当地环保局都应该有备案，得到环保局认可的单位方可。

3环评单位收集相关资料，踏勘建设项目现场，确定环境影响评价文件类型，编制环评文件。

4建设单位将环评文件报送环境保护行政主管部门审批。

5主管部门在7个工作日内将审批意见发布给建设单位，环评工作就完成。

五、环评批复的审批内容

1.是否符合环境保护相关法律法规。涉及依法划定的自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源保护区及其他需要特别保护的区域的，是否征得相应一级人民政府或主管部门的同意；

2.项目选址、选线、布局是否符合区域、流域和城市总体规划，是否符合环境和生态功能区划；

3.是否符合国家产业政策和清洁生产要求；

4.项目所在区域环境质量能否满足相应环境功能区划标准；

5.拟采取的污染防治措施能否确保污染物排放达到国家和地方规定的排放标准，满足总量控制要求；

6.拟采取的生态保护措施能否有效预防和控制生态破坏。

六、节能报告（节能评估报告）

节能评估报告是指在项目节能评估的基础上，由有资质单位出具的节能评估报告书、节能评估报告表或节能评估登记表。

节能评估是指根据节能法规、标准，对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。

1.评估分析项目是否符合国家和地方的法律、法规、规划、产业政策、行业准入条件以及相关标准、规范等的要求。

2.对项目工艺工序以及工艺设备在能源消耗方面是否先进可行，进行评估。

3.阐述建设项目设计用能的情况，以科学、严谨的评估方法，客观、全面地分析项目合理用能的先进点和薄弱环节，判定项目合理用能的政策符合性、科学性、可行性，提出合理用能的建议措施。

4.根据节能评估的结论和建议，为实现国家、地方有关节能减排的宏观政策目标，加强项目合理用能管理，从源头严把节能关。

资料清单:

1、项目建设单位的详细介绍；

2、项目的详细介绍；

3、项目工程设计方案（包括总平图、建筑方案、工艺流程、设备清单等）；

4、项目所在地市政设施情况，包括水（上水、排水、雨水、中水）、暖、电、气、电信等方面的实情；

5、用能设备清单，设备能耗说明等资料；

6、使用方案：包括暖通、给排水、建筑、电气等；

7、项目建成后各系统监测、管理说明。

七、营地主要的支出及费用

1.土地取得费（包括土地出让，租赁方式）

2.建造成本（各类配套构筑物建成集装修成本）

3.设备成本（各类娱乐，服务设施采购费）

4.管理成本（包括人员工资，日常营地维护维修，水电费等）

5.各类税费（土地增值税，财务费用等）

6.其他（包括广告，各类手续更新办理等）

八、营地规划设计注意事项

营地规划设计需要注意确定营地的主题风格，预留给策划活动的场地，特别是对于水电管网要比较注意。

房车营地用地必须是平坦或是坡度较小的土地，且排水良好、 光照好、通风好、 方便车辆出入。在夏季要有适当的树阴遮挡。在规划上要考虑出入口和整体管理方式，营地营位区，服务管理配套区，游憩区等等。现今，国内并未官方对于房车营地建造设定强制的标准。各类国内协会提出的建设或是评定标准也不是官方的。

房车露营地整体开发流程

（上图来自于露营家规划咨询）

九、房车营地的等级划分

房车营地等级根据各国实际情况进行划分。美国分为一至五级；法国分为一至四星级；我国台湾地区分为初级、中级、高级。英国从2000年开始采用全英统一的营地星级体系，为汽车露营地提供统一质量等级评定标准。新标准将房车营地划分为五星级（Exceptional）、四星级（Excellent）、三星级（Very Good）、二星级（Good）、一星级（Acceptable）。

十、汽车露营地土地使用权属性

汽车露营地土地属于旅游开发用地。（此部分可与当地土地局再次核实）同时可以开发森林用地，发展林下经济。也可承包山头。不具备商业住宅用地资格。

旅游用地指用于开展旅游活动所占用的场所。在国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定：商业，旅游，娱乐用地四十年。

十一、旅游用地和房地产用地的概念

从国内外的土地使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。

从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。

一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设。

另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。

因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。 只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。

按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：

1.商业性质用地：传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为 40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。

2.国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为 40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。

3.国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为 70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。

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