【发改委申报立项网站】土地初级开发的全过程(科普)-拍拖百科

房地产开发中，为了规范开发过程，各大城市行政主管部门将房地产开发和土地开发分为两种进行运营，2007年北京市首先通过招标方式进行了土地一级开发工作。分割房地产开发和土地开发的主要目的有两个。

第一，加强政府对房地产业的监督。

第二，使房地产开发成本更加透明，便于政府监督。

1.市第四部分联席会议记录：明确的项目可以进行土地一级开发招标工作。

2、市或区土地整理储备中心项目土地一级开发招标工作；

3.中标单位与市或区土地整理储备中心签署项目土地一级开发委托协议书。

4.取得委托协议书后，由京口发展改革委员会向市发改委申请批准入境。取得土地预审通知书。5到国土资源区分局办理土地预审手续，取得建设事业地一级开发预审意见。

6.去市发改委批准项目立项，批准项目立项。

7.到市规划局办理项目计划意见书(用地)，获得计划意见书(用地)和桩测通知书。

8、到测绘医院处理测绘钉文件结果；

9.到规划局办理建设用地规划许可证，到国土资源区划局办理土地征用手续。关于农用地，要先办理农用手续，缴纳相关税金。注：市政大征和绿地大征可以减免防洪费。

10.还需要到区建委(部分区县到危机期)进行拆迁处理、公司招标评估、土地一级开发项目拆迁公示处理，此时还需要提供已有意向的拆迁、评估师协助处理、拆迁资金证明。

11.根据公示情况说明及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证。

12、拆除实施；

13、临时市政建设；

14、项目验收；注：处理委托合同后，可以进行市政综合配套设计实施。

一.土地保有开发项目的要求

土地一级开发项目应当符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)和土地储备开发计划。

二。土地水平开发程序

(一)原土地所有人或使用者应经区县和乡镇政府或上级主管部门同意，向市国土局提交土地一级开发申请。

(二)市国土局受理申请，进行土地一级开发项目预审。

(三)通过土地一级开发预审项目，根据项目性质，市、县土地储备机构编制土地储备开发实施方案，开发实施方案，主要包括储备开发地块的范围、土地面积、调控条件、地上物项情况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

(四)在制定土地一级开发实施方案的项目中，市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环境保护等部门参加的年审会通过会审，在建设项目土地一级开发实施方案中，就土地产业政策、城市规划、建设素质、交通、环境保护等条件提出了原则意见。

(e)通过联利特派团项目确定土地开发主体

1.土地储备机构负责土地开发，土地储备机构负责资金筹措、计划处理、项目批准、土地拆迁及大建设等手续，并组织实施。其中，通过招标方式，开发企业选择负责土地开发的具体管理，开发企业的管理费用不超过土地储备开发费用的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2.通过招标方式选择开发企业进行土地一级开发，开发企业负责融资、规划处理、项目批准、征地拆迁、大规划建设等手续，并组织实施。投标底价包括开发土地储备的预计总成本和利润，利润率不超过预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

(六)土地储备开发实施单位应当向市规划部门办理规划意见，向市国土部办理土地手续，向市发展和改革委员会办理审批手续，与交通、园林、文物、环境保护、市政专业部门有关的，按照有关规定办理相应手续。

(七)开发项目包括农用地征收、农用手续或国有建设用地收回国有土地使用权的情况下，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，报市人民政府批准。

(八)取得市人民政府的批准文件后，由土地储备开发实施单位到有关委托厅办理土地购置、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织征地、拆迁和市政基础设施建设。危房改革、文保、绿色分离等项目要按规定承担以前的住房建设。

(九)组织验收建设项目的土地一级开发后，市国土局组织有关委托局进行验收、验收审查的内容：

1、审查土地水平开发成本

2、组织征用土地开发程度是否符合合同要求。

3.根据委托合同支付相应的土地开发费或管理费

4、纳入城市土地储备。

土地初级开发整理成本和收入分配方法

1、集体土地征收费(包括建设用地转换费)；国有土地收回收购费。市政基础设施建设费用；城市公园、景观建设费用；城市公共

益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。

2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。

3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的%计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。