（2）项目成本

项目运营期成本主要由职工薪酬、销售推广费用、物业管理费、税费构成。

其中：1）人员工资参照当地统计局发布的规模以上企业就业人员年平均工资水平，增长率参照根据国家年度统计公报，近三年居民消费价格上涨幅度平均值进行确定；

2）参考行业内普遍计提原则，结合项目实际情况，项目销售推广费用根据行业的一般规律取值；

3）参考行业内普遍计提原则，结合项目实际情况，项目管理费用根据行业的一般规律取值；

4）本项目维修费用结合行业计提惯例，以按设备购置与安装工程费之和的一定比例进行计算。

02 本项目收益测算过程中所关注要点

1.对标案例选取

鉴于本项目租赁住房装修标准较高，主要面向优秀青年人才，为青年人才提供高质量的生活环境，住宿条件及房租标准核心数据。

因此，本项目在收入价格对标案例选取的过程中，充分考虑周边县区或省内、同类项目比较确定的租赁价格，体现分析研判过程的；因此在制定相关标准的过程中，需对周边地区进行调研，在相同计量单位及收入类型项下由价格从高到低进行排列，并选取具备代表性的3-5个案例作为对标案例。

2.收入增长率预计

本项目增长率的预计需要参照国家或省市的近三年CPI增长幅度或通货膨胀指数予以确定。避免出现采用的增长率过高，而虚增收入的情形。

3.投资与收入的匹配性

实践操作过程中，易造成专家审核不通过的原因主要是投资估算表与收入之间逻辑关系缺失，即产生收益的项目未全部在投资估算表中予以体现。因此在交易结构的设计过程中，需对建设内容及投资估算表进行核对，明确投资估算表中各项收入均匹配相应的总投资，以充电桩项目为例，单个汽车快充充电桩平均投资成本及收入等均有严格的限制。因此需中明确此部分内容，关注投资与收入的匹配性。

03 项目案例亮点及借鉴

1.本项目由区政府下属全资国有企业作为该项目的建设单位，以申报主体的方式参与到专项债券的投资建设运营，根据该项目法律意见书披露的相关信息，该项目单位系有效存续的国有全资企业且不存在政府隐性债务，其作为本项目实施主体，具备申请政府专项债券的主体资格。针对同类型项目，可将城投公司作为专项债券的建设单位，申请使用地方政府专项债券以及银行贷款，充分发挥债券资金的杠杆作用。

2.本项目在可行性研究报告的前期策划中，充分挖掘项目的经营性，充分开发资源，拓宽收入渠道，增加物业费收入、广告收入等；另一方面适当增加运营元素，将多个关联性项目之间进行合理搭配，挖掘收益来源，提升可融资性。满足项目的还本付息要求。

3.实施方案的编制过程中根据省厅最新评审要求，项目实施方案及财务评价报告中项目收入要与建设内容相对应。因此在实施方案的编制过程中，对建设内容及主要经济技术指标进行逐项分析及核对，对其中的经营性项目、准经营性项目及公益性项目进行有效区分。并于投资估算表及收入测算进行逐项匹配，坚决杜绝无建有收、建小收大，或通过其他任何方式虚设虚增收入、人为压低支出的问题。

四 保障性租赁住房专项债需要注意的问题

（一）明确项目规模及内容

2022年专项债券投向领域继续重点用于保障性安居住房等基础设施领域，同时以更大力度聚焦重点领域及重大项目建设，尤其是新能源、新基建领域助力稳投资，将专项债重点支持范围扩容。根据目前专项债发行情况来看，保障性租赁住房专项债项目建设内容主要有住宅楼及配套设施、物业管理楼、底商、地下车库、配套停车场、休闲娱乐设施、小区道路、配套综合楼等。目前保障性租赁住房专项债项目建设内容较为简单，各地区可结合当地实际情况，合理规划其建设内容及规模。

保障性安居住房专项债券除基础设施改造提升等建设内容外，可在智慧物业、智能出行、智能监控、健全社区养老、托幼、医疗、应急救援站等公共服务设施等方面丰富建设内容，既可以社区配套功能，更好的保护业主权益，提升业主改造意愿和满意度，同时也可以拓展收入来源。但是值得注意的是，部分已发行项目中也存在一些非直接性收入，比如房屋增值等收入，为避免争议，建议项目总体偿债资金来源中还是要以项目自身产生的收入为主，因地制宜体现保障性住房项目的定位。

（二）加强项目谋划储备

提前做好项目储备，项目单位结合各地区实际需求，积极与本级发改、财政等部门沟通，获取当地政策支持，提前谋划入库项目前的申报流程、评审条件等各项准备工作。虽然城投平台是保障性租赁住房建设投资主力，但其他社会资本如房地产开发企业、租赁住房运营企业、企事业单位等也均可逐渐参与投资建设。

符合适用于专项债的城市更新项目主要有人居环境整治类、基础设施保障类、公共服务提升类、历史文化保护类和城市生态修复类等5种常见类型。各地区可根据实际情况进行相关对应。

对于项目收益少的情况，建议通过延长发债期限、降低发债额度、寻找与项目相关的政府补贴等（需满足政府补贴占比要求）

（三）建立项目谋划常态化管理模式

由于保障性住房项目运营期偏长，而项目收益又高度依赖运营水准，所以建议要完善小区长效管理机制。进一步加强项目建成后的运营模式、运营计划及运营风险的管理。如果设立或聘请专业物业管理管理公司，对应项目需满足《物业管理条例》等政策规定。

1.强化发行专项债券的事前规划意识，适应新时期“每年专项债券增量高频发行、鼓励提前完成发行任务、年底下达次年发债额度并提前安排发行”的常态化管理模式。

2.建立分层管理机制，完善项目库建设。根据项目的投资领域、轻重缓急对待建项目分层管理，择优发行。项目打捆发行时要注意各项目的资金需求时间分布、工程建设特点、收益流分布等方面的差异，做好匹配。

3.围绕地方政府安排的重点项目、重点工程，提前做好项目论证、土地审批、规划设计和工程审批立项等前期工作。筛选一批好项目、重点项目，建立项目储备库，确保项目随时能上报、上报后能发行、发行后能开工建设。严格把关新上项目，确保做到前期手续完备、具备开工条件，能够在资金下达后尽快开工。

（四）规范申报主体资格

项目在申请棚改专项债资金时，一般需由相关局委或本级政府国有全资企业作为项目申报主体进行专项债券的申报。企业法人作为专项债券申请主体限定为本级全资国企，保障国有资本对项目的控制，确保项目收益及时偿还债券本息。因此，本项目在申请专项债资金时，通常需由政府相关局委或本级全资国企作为项目申报主体进行专项债券的申报。

此外，严禁项目单位以任何方式新增隐性债务；严禁将新增专项债券资金用于置换存量债务；针对组合融资的项目，注意国有企业作为主体不能是市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的企业。

（五）注重项目收益性及收益的合理性

本项目申报债券时债券类型需符合相关要求，同时申报专项债券的核心要素之一是实现项目收益与融资自求平衡，项目的收益性以及收益合理性最为关键。在项目申报过程中应注意收益来源与建设内容的关联性，建设规模的匹配性，收费单价设定的合理性。