房地产开发企业：
房子预定了，计税对吗？
2021年02月05日中国税务报修订：07作者：周华
实际上，很多房地产开发企业通过预售方式进行房地产事业销售，但企业所得税、增值税、土地增值税的计算经常出现问题。国家税务总局温州市税务局第一税务局在对M企业进行税务风险应对时，发现其预入住房过程中有三个常见、典型的税务风险点。
m房地产开发企业作为增值税一般纳税人开发的A项目于2019年4月开始建设，2019年10月取得商品房预售许可证，项目尚未完工。2020年，M企业共取得A项目预售住房贷款22236万韩元，申报缴纳相应的增值税。据悉，该企业适用土地增值税预定率2%、企业所得税税收总利率10%。
风险点1:存款没有及时确认收益
m企业2020年征收的22236万元预售住房贷款全部在“耶稣金金”科目中核算，根据“自主开发的房地产项目存款销售”，决定开具增值税免税发票，申报缴纳相应的增值税。据了解，税务院在企业的“其他债务”科目下，将2019年10月之前取得的1964万韩元性资金单独记入帐簿。
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)》，一般纳税人以存款方式销售自己开发的房地产项目，接受存款时要按照3%的预定费率预缴增值税。
实际上，房地产开发企业预售房地产，在收到住房贷款之前，一般会收到购房者的存款、定金、性资金、收购金等。从法律意义上看，定金有保证作用，合同双方都受到法律限制。定金、性资金、收购金都不是法律概念，一般在为房地产开发企业取得预售许可证之前不能签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因此是向购买意向者收取的非正式合同金。
目前，这些金额中哪些属于存款，相关税收政策没有详细规定。但是，结合这些钱的法律意义和各地税务机关执行口径，一致认为，房地产企业获得的定金应被视为存款，性资金、定金、申购金等不应被视为存款。
税务院发现，M企业在“其他应付帐款”科目中核算的省资金对应的意向人均于2019年10月与企业签订了正式的《房地产预售合同》，并在合同中同意用省心金冲抵进项。因此，M企业到2019年10月才需要对程心金进行纳税申报，但在2019年10月签订合同后，程心金自动转为购买者预付。因此，M企业2019年收入为1964万韩元，需要补充2019年增值税、土地增值税、企业所得税等相关税金，并按规定缴纳滞纳金。
风险点2:土地增值税预付不足
M企业2020年取得预售住宅22236万韩元后，税务院表示，2020年企业应用“不含税收入=预售住宅”(19%)公式计算不含税收入20400万韩元，并据此缴纳了土地增值税408万韩元。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国税厅公告2016年第70号)规定，适用增值税一般计税方法的纳税人转让的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额。为了方便纳税人，简化土地增值税预征税的计算，房地产开发企业以存款方式销售自主开发的房地产项目，土地增值税预征金标准可以计算如下：土地增值税预缴金标准=存款-增值税预缴金。
房地产开发项目未完成的产品预售阶段收到的钱，未满足增值税纳税义务发生条件，因此相关金额只能作为存款提前缴纳增值税。因此，对于房地产企业来说，土地增值税预缴的征收依据有两个选择：是根据存款全额确定，还是根据存款减去加税的预缴税额确定。(这是我的工作)莎士比亚(STOVILASTON) 。
在上述情况下，M企业A项目2020年土地增值税预缴的依据为22236万韩元或22236-22236(1 9%)3%=21624万韩元，高于目前确认的20400万韩元，因此M企业存在2020年土地增值税预缴不足的风险。对于m企业来说，采用“存款-增值税缴纳税”作为土地增值税预缴征收的依据更有利于缓解前期资金压力。因此，M企业必须申报2020年土地增值税预纳税216242%=432.48(万元)。
风险点3:所得税应纳税收入确认不足
以A项目2020年收取的22236万韩元为例，M企业在2020年第四季度第《企业所得税季度预缴纳税申报表》行第4行“加：以特定业务计算的应纳税收入额”一栏报告今年累计数为1558.56万韩元，22236。(19税务员在该项目签订的《房地产预售合同》中为22236。)
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发(2009) 31号)规定，企业必须正式签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，将获得的收入视为销售收入的实现。以分期收款的方式销售开发产品时，应根据销售合同或合同中规定的价格和支付日期确认收入的实现。支付方提前支付的是在实际支付日认识到收入的实现。企业销售未完成的开发产品获得的收益，应先按预计税收毛利率季度(或月)计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
p>根据上述规定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所不同。增值税及土地增值税强调“预收款”，而企业所得税强调的是“合同或协议约定的价款和付款日”。因此，M企业在季度申报企业所得税时，应按《房地产预售合同》所约定的2020年度应收合计数23980万元确认应税所得。以实际收到的预收款总额确认应税所得，存在未足额确认的风险。
M企业应更正申报其2020年第四季度《企业所得税季度预缴纳税申报表》，将第4行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏次的数据修改为1694.08万元，计算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。
对房地产开发企业来说，按照合同约定收取了房款但尚未办理产权变更前，因企业原因或购房人原因需要解除合同的，在签订相关协议、退回相应款项、开具增值税红字发票，相关账务处理红字冲销、相关税种更正申报后，应及时向税务机关申请退回相关税款。
（作者单位：国家税务总局温州市税务局第一税务分局）