房地产开发企业进入破产程序后，除《中华人民共和国企业破产法》第113条规定的清算排名运营外，还应考虑《中华人民共和国合同法》第286条规定的建设工程价格优先补偿权、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的消费性购买者。本文以房地产开发企业为例，简要论述住宅企业破产案件中各种优先债券的清算排名和计算方法。

【关键词】住宅企业破产优先债券清算排名计算方法

一、住宅破产时消费者购买者的负债

与房地产开发企业破产事件相关的各种优先债券包括消费性购买债券、建设工程价格优先债券、经过预告登记的非消费性购买债券、抵押债券等。

消费性购买者的债券是指为了生活消费，从房地产开发企业购买了商品房，购买了全部或大部分。因为房地产开发企业不能如期支付拥有的债券。值得注意的是，实务中要慎重制定消费性购买者的债券标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第29条“在执行金钱债券期间，购买者对以执行的房地产开发企业名义注册的商品房提出异议，符合以下情况，其权利可以排除执行。”第二，购买的商品住宅界是居住用的，没有其他以买家名义居住的住宅。三是已经支付的价格超过合同总价的50%。“因此，破产实务中可以根据该条识别消费性购买者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条规定，因此，消费性买方的债券优先于建筑工程价格优先偿还。

二、房企破产时建设项目价格优先

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第286条规定了建设工程价格优先权，承包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不得打折扣或拍卖外，承包人可以与承包人协商，对该工程进行折价或向人民法院申请依法拍卖该工程。建设工程的价格对该工程的折扣或拍卖的价格优先得到补偿。《批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和处理执行案件过程中，应当按照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建设工程承包人的优先赔偿权优于抵押权和其他债权。“该条款明确了建设工程价格优先权优先于担保权和其他债券偿还。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》(以下简称《司法解释二》)第22条规定了这项权利的行使时限，笔者认为，本条所指的“六个月”应为排除期间，而不是诉讼时效，排除期间为法定不变期间，有关诉讼时效中止、中止或延长的规定不适用，六个月的时间为实体建设工程价格优先权优先于抵押权及其他债权偿还。

三、住房企业破产中非消费者购买者的债务

这里的非消费性购买者的债券与上述消费性购买者的债券相比，只是意味着购买者以投资经营为目的，从房地产开发企业购买了商品房，并进行了预告登记。

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第二十条规定预告登记后，未经未进行预告登记的权利人同意处置不动产的，不发生物权效力。"本文阐明了事先通知登记的基本含义。在房企破产案件中，如果该非消费性购买者的预告登记先于同一不动产的担保权登记，此时清算优先顺序应根据登记优先顺序确定。也就是说，先进行预告登记的非消费性购买者的债券优先于担保权补偿。在非消费性购买者的预告登记后，对同一不动产进行担保权登记，此后进行预告登记的非消费性购买者的债权不能对抗担保权。这时候，担保权比之后进行预告登记的非消费性购买者的债券要好。因此，非消费性购买者的债权和担保权之间的清算排名应考虑电子进行预告登记的时间。

《批复》(法硕[2002] 16号)在对上海高级人民法院的答复中，倾向于认为：“以投资经营为目的购买房地产，不能适用最高人民法院的上述答复意见。即使进行预告登记，也无法对抗公帑优先权等民事权利。”根据这份《答复》的数据，经过预告登记的非消耗性购买者的债券，由于对抗建设工程价格优先权，无法获得优先补偿。

四、住房破产抵押

《中华人民共和国企业破产法》(以下简称《破产法》)第109条规定：“对破产者的特定财产拥有担保权的权利人有权对该特定财产拥有优先权。”本文确定了担保权的优先权。作为担保权，本身具有优先补偿的特性，住宅企业破产案件的担保权应优先于随后进行预告登记的非消耗性购买债券及《破产法》第116条规定的职工债券、税收债券、低于普通债券后消费性购买债券、建设工程价格优先债券、预先预告登记。

因此，在住宅企业破产事件中，优先债券的清算排名应该是支付了全部或大部分购房款的消费性购买者的债券排在第一位。建设项目价格优先债券排在第二位。先于担保权进行预告登记的非消费性购买者的债券排在第三位。抵押是第四位的。此后，进行担保权预告登记的非消费性购买者的债券排在第五位。

五、实务中优先索赔的清算金额计算

例：某房地产开发企业以评估值计算其在建工程价值为3200万元、土地价值为3800万元，总价值为7000万元，其在建工程实际转让价值为3700万元。

根据评估值可以计算出，在建工程价值在总价值中的比例为45.71%，土地价值在总价值中的比例为54.29%。

（一） 消费性买受人债权的清偿金额计算

在确认消费性买受人债权清偿金额方面：

若该在建工程共有100套房屋，则每套房屋的实际转让所得为37万元，假定现已售出10套房屋，且购买人均为消费性购房并已支付房款价格的50%以上。

该10套房转让所得为370000*10=3700000元，支付全部或大部分购房款的消费者购房人A在给付房款3700000元以上的情况下，可获清偿款3700000元。

（二）建设工程价款优先债权的清偿金额计算

在确认建设工程价款优先债权清偿金额方面：

若该企业的建设工程由建筑公司D、E、F承建，D公司造价为2000万，E公司造价为400万、F公司造价为100万，总造价为2500万。

建设工程价值占总价值比例为45.71%，土地价值占总价值的比例为54.29%，那么在建工程转让价值中属于建设工程的价值部分为37000000*45.71%=16912700元。D公司在建设工程总价中的占比为80%（2000万元¸2500万元），计算出在资产转让总价中其对应的资产价值为13530160元，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´80%´45.71%=1353016元后其可以优先受偿的部分为13530160-1353016=12177144元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

E公司在建设工程总价中的占比为16%，计算出在资产转让总价中其对应的资产转让价值为2706032元，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´16%´45.71%=270603.2元后其可以优先受偿的部分为2706032-270603.2=2435428.8元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

F公司在建设工程总价中的占比为4%，计算出其对应的资产转让价值为676508元，，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´4%´45.71%=67650.8元后其可以优先受偿的部分为676508-67650.8=608857.2元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

（三）抵押债权的清偿金额计算

在确认抵押债权清偿金额方面：

若债权人G抵押房产占全部可转让房产的比例为15%且其抵押权额为650万元，债权人H抵押房产占全部可转让房产的比例为3%且其抵押权额为100万元，债权人I抵押房产占全部可转让房产的比例为2%且其抵押权额为60万元。该三项抵押的标的房产均为未出售房产。

债权人G根据在建工程实际转让价3700万元计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´15%=5550000元，扣除房产中有建设工程优先权16912700´15%=2536905元后其可以优先受偿的部分为5550000-2536905=3013095元。抵押债权6500000元超出3013095元的部分3486905元列入普通债权；

债权人H根据在建工程实际转让价3700万元，计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´3%=1110000元，但其设定的抵押权为1000000元，因此 应按1000000元为计算基础，扣除抵押房产中有建设工程优先权16912700´3%=507381元后其可以优先受偿的部分为1000000-507381=492619元。抵押债权超出492619元的部分507381元列入普通债权。

债权人I根据在建工程实际转让价3700万元，计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´2%=740000元，但其设定的抵押权为600000元，因此 应按600000元为计算基础，扣除抵押房产中有建设工程优先权16912700´2%=338254元后其可以优先受偿的部分为600000-338254=261746元。抵押债权超出261746元的部分338254元列入普通债权。

该例中的抵押权针对的对象是未办理网签备案的未出售的商品房，并不包括已出售的商品房。故此时抵押权的清偿并不需要扣除消费性买受人债权的清偿金额。

六、结语

房企破产案件在处理过程中会涉及到对多种性质债权的清偿顺位，其中以消费性买受人债权、建设工程价款优先债权、经过预告登记的非消费性买受人债权及抵押债权最为典型，实务中处理房企破产案件的难点通常在判断优先债权的清偿顺位方面，因优先债权的清偿金额往往会直接影响后顺位债权的清偿率，故需要明确优先债权清偿的具体标准和方法。