王双双。
此前财政部和国家税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部税务总局公告2022年第30号，以下简称《第30号公告》)明确，合格纳税人在2023年底前更换住房，可以退还出售原住房的个人所得税。最近，很多交换住房的纳税人向作者咨询了有关住房交换补偿的具体问题。笔者结合咨询热点总结了享受优惠的四个要点，供纳税人参考。
谁能退出
根据30日公告，同时满足两个条件的纳税人可以享受个人所得税退税优惠。一种是纳税人出售和回购的住宅必须在同一个城市范围内。第二，出售原住宅的纳税人和新购买的住宅之间必须有直接的联系，必须是新购买的住宅产权人或产权人之一。
其中，同一个城市范围是指同一个直辖市、副省级城市和地级市(地区、州、同盟)管辖的所有行政区域范围。例如，王先生出售北京市的住房，缴纳个人所得税后在天津市购买住房，这不符合第30号公告规定，不能享受个人所得税退税优惠。王某销售北京市海淀区住宅，缴纳个人所得税后，在北京市朝阳区购买住宅，属于同一个城市的范围要求，如果满足其他条件，王某可以享受个人所得税退税优惠。
同时，出售原住房的纳税人和新购买的住房之间必须有直接关系，必须是新购买的住房产权人或产权人之一。例如，李老师出售住房后，其父母购买了住房，因为李老师不是产权人，所以李老师不能享受个人所得税报销优惠。如果李老师单身时出售住房，婚后在同一个城市购买住房(假设买卖时间都在30日公告规定的时间内)，双方约定婚后购买住房作为夫妻共同财产，李老师作为产权人之一，可以享受房屋出售。可以享受个人所得税退税优惠。
需要说明的是，纳税人如果想享受个人所得税退税优惠，就必须买卖住宅。写字楼、商务服务用房、工业住宅、仓库用房等不能享受这一优惠政策。
什么时候退出？
30日发表的公告明确了政策实施时间为2022年10月1日至2023年12月31日。也就是说，合格纳税人出售和购买住房都可以在2022年10月1日至2023年12月31日期间获得个人所得税退税政策。
就住房买卖时间而言，《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第21号，以下简称《第21号公告》)进一步明确了原住房销售时间是以纳税人销售原住房时个人所得税完税时间为准的。
新买的房子的时间要根据情况进行讨论。新购置的住房是二手房，购置的住房时间以纳税人购买时契税的完税时间或不动产权证上规定的登记时间为准。新购买的住房是新房，购房时间以住房城乡建设部门处理住房交易合同申报的时间为准。
因此，纳税人在销售原住宅时要依法缴纳个人所得税。购买新住宅后，要办理所有权变更登记、住房交易合同申报，顺利申请回购住房个人所得税退还。
退多远？
能退还多少个人所得税额是大多数咨询师关注的重点内容——，这要根据新购买的住房金额和原来的住房转让金额之间的差异来决定。根据30日公告，新购置的住房金额大于或等于原住房转让金额的情况下，将缴纳的个人所得税全部退还，按退税额=原住房转让时缴纳的个人所得税计算。
如果新购置的住房金额小于原住房转让金额，则按照原住房转让金额的比例退还出售原住房的个人所得税。具体计算如下：退税额=(新购买的住房金额)原住房转让时缴纳的个人所得税。需要注意的是，原住宅转让额和新购买的住宅金额不包含增值税。
例如，2022年11月初，赵女士出售了一套住房，转让金额为240万韩元(不包括增值税，下同)，缴纳个人所得税4万韩元，并取得纳税凭证。2023年3月，赵女士在同一个城市买了一套住房，新买的住房金额为300万韩元。假设赵女士同时满足第30号公告规定的其他条件。因为购买新住宅的金额大于原来的住宅转让金额，所以赵某可以申请的退税额是原来住宅转让时缴纳的个人所得税4万韩元。如果赵女士新购买的住房金额为180万韩元，则可申请的退税额为180-2404=3(万韩元)。
实务中还有一种特殊情况。——多人共同拥有住宅。21日公告第2条明确指出，在多人共同出售住宅或新购买的住宅的情况下，首先要根据纳税人所占的产权份额，确定该纳税人原来的住宅转让金额或新购买的住宅金额，同时将新购买的住宅金额与原来住宅转让金额的大小进行比较。因此，计算了要退还个人所得税。
例如，季女士是单身女性，与母亲一起拥有一套住房，各拥有50%的住房产权。2022年11月，季女士和母亲出售了该住宅，转让金额为280万韩元，两人分别缴纳个人所得税3万韩元，并取得纳税凭证。2023年3月，季度女士与张老师结婚。同年5月，为了改善居住条件，夫妻在同一个城市共同购买了一套住房，新买的住房金额为300万韩元。
季女士2022年11月出售的住宅是婚前个人财产。申请退税时，季女士原来的住房转让收入金额为28050%=140(万韩元)，新购买的住房金额为300万韩元。由于新买的住房金额大于原来的住房转让金额，季度女士可以申请退还自己缴纳的所有个人所得税3万韩元。
需要注意的是，原住宅转让额是转让该住宅的市长/市场交易价格。新购买的住宅是新房，购买金额是纳税人在住宅、城市、建设部、文网上签署的购房合同中规定的交易价格。新买的住宅是二手房，购房金额是住宅的交易价格。因此，纳税人应持有房屋销售和购买合同，作为向税务机关提交退税申请的证明之一。
怎么退出呢？
第21号公告第5条明确规定，纳税人享有居民更换住房的个人收入
税退税政策的，应当向征收原住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。换言之，纳税人出售住房时，在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。一般情况下，纳税人应当到卖房时的本地政务服务大厅或者不动产交易大厅提起退税申请。在申请退税时，纳税人需要填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，并提交以下资料：纳税人身份证件；原住房的房屋交易合同；新购二手房的房屋交易合同、不动产权证书及其复印件，或新房的经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
十分人性化的是，税务机关依托纳税人出售原住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件；纳税人核对确认申请表后，即可提交退税申请。
特殊情况下，纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因，导致不再符合退税政策享受条件，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内，向主管税务机关主动缴回已退税款。（作者单位：北京鑫税广通税务师事务所有限公司）
本文刊发于《中国税务报》2022年11月25日B2版。
来源：中国税务报
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