[指南]
东莞的城市更新过程主要包括前期工作、看板实施、实施方案编制、产权注销、土地供应和保管、实施监督、验收转让等。
句子语境
东莞市再生政策体系梳理
东莞市更新流程解读前期工作
东莞市更新流程流程的解读、编目和供应。
东莞市更新“1 N”实施方案解读
东莞市更新地价计收集和分配情况
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第二，挂牌
上市阶段主要包括上市委托、公告和上市、注册和资格审查、政府(团体)综合收益报价、房地产权益提案收购、确定交易对象、逾期措施等。整个操作过程如下：
委托上市、公告和上市
登记和资格审查
企业注册资格要求：
注册企业必须是具有法人资格的企业，两个以上具有法人资格的企业可以注册为联合体。注册资格要求：企业信用状况、注册资本、开发资格、开发经验等产业用地是占拆迁重建范围40%以上的更新单位，可以设置合理的产业类型、产业园区运营经验、招商能力、资源等。保证金缴纳事项：
投标保证金可以设置为政府(集团)综合收益起始价的20% ~ 50%。收购主体确定后，收购主体的保证金将自动转换为政府(团体)综合收益回购保证金。挂牌成交后，保证金将首先用于扣除地价，其余部分将在实物收益支付后无息退还。未能按期完成收购并关闭挂牌的，扣除不高于保证金的10%，支付前期工作费用，其余部分保证金退回无息收购主体。政府(集体)综合收入估计
房地产权益邀请收购
确定交易对手
1a11ea1e41e49e086e2906864324?_iz=31825&from=ar;x-expires=1707058835&x-signature=5nlcqPxRsPxsH40hqNYKcqLWi1I%3D&index=6" width="640" height="478"/>特别说明：逾期措施
在完成前期工作及挂牌后，镇人民政府（街道办事处）、单一主体应在 挂牌成交后1年内编制“1+N”总体实施方案 ，并按程序报批。“1+N”总体实施方案经批准、完成拆迁、产权注销后，按照不同土地性质办理土地供应及入库手续。
后续流程如下图所示：
阶段三：实施方案编报
实施方案编号主要包括两个环节：①组建单一主体；②编制“1+N”总体实施方案。单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使用权的受让方，组建方式在“1+N”总体实施方案中明确。“ 1+N”总体实施方案是指一份请示和前期研究报告、改造方案、征地报批方案、收储方案、收地手续、供地方案等若干方案（报告），具体可参照《东莞市“1+N“总体实施方案操作指引》。
组建单一主体
单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使用权的受让方，组建方式在“1+N”总体实施方案中明确，相关要点如下：
- 成交方为具有独立法人资格的公司，可直接作为单一主体；
- 成交方成立项目公司作为单一主体；
- 成交方为联合体的，联合体各方共同成立项目公司作为单一主体；
- 以合作股权收购不动产权益的，成交方与被收购的权益人共同成立项目公司作为单一主体。
“1+N”总体实施方案
实施方案办理条件：
1、纳入“三旧”改造标图建库范围。
2、符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新专项规划。
3、2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上。
4、经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用。
5、改造模式为政府主导类、单一改造挂牌招商类和土地权利人自行改造类。
6、改造类型为拆除重建。
单一改造挂牌招商类：
1、挂牌招商成交后，镇街城市更新部门会同国土、规划、环保、农林税务等部门组织编制“1+N方案”
2、镇街党政班子联席会议一次性审查，审查后公示15天，无异议后报市城市更新局审查。
3、市城市更新局征求相关部门意见。
4、市城市更新局对“1+N”方案的意见讨论和修改，开展专家和公众咨询环节，无异议后报市政府一次性审定。
5、“1+N”方案经市批准后，市相关部门凭批复文件直接落实后续工作。
注意：镇街、村组集体表决事项程序实现，“一次表决，全程通过”。将若干审批事项打包行程“1+N”总体实施方案一次性审查、审批。
阶段四：产权注销
单一主体按照收购协议的约定支付相应款项，拆除地上建筑物、平整土地。
不动产权益人入围 依法登记的土地使用权人、房屋所有权人，双方可签订产权注销委托协议或在收购协议中约定产权注销委托条款，由单一主体申请注销登记。“1+N”总体实施方案经批准并拆除地上建筑物、平整土地后，单一主体凭批复文件、产权注销委托书等资料向不动产登记机构申请注销登记。
阶段五：土地供应及入库
“1+N方案”经批准、完成拆迁、产权注销后，按照以下不同土地性质办理土地供应及入库手续：
（一）属于批准出让的国有建设用地的，市自然资源部门直接出具用地批复文件，并与单一主体直接签订国有建设用地出让合同，纳入省土地利用动态监管系统管理；
（二）属于批准集体自用或流转的集体建设用地的，市自然资源部门直接出具用地批复文件，集体流转的由集体经济组织与单一主体签订流转出让合同；
（三）属于批准移交政府的用地，市土地储备机构直接办理入库手续，市级储备土地由市土地储备机构管理，镇级储备土地由镇人民政府（街道办事处）管理。
地价款确定与分配
（一）地价款起始价计算公式：
（二） 各计算参数确认规则
- 新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
- 宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定：
- 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面积
- 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
- 集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本，具体按照以下公式评估确定：
物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面积
- 配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及单一主体为政府承担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估算价计入该项予以扣除。
- 公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价孰高为原则确定。
- 起始价系数按以下标准：
- 旧村改造、工改工的起始价系数定为不低于40%；
- 工改居、工改商的起始价系数定为不低于70%；
- 工改M0的起始价系数定为不低于50%。
- 特殊情形
工改工（M1、M2、W）的地价款按上述方式计算的结果少于新规划条件下出让地块的市场评估价的20%的，以新规划条件下出让地块的市场评估价的20%作为地价款起始价。
（三） 单宗地价款分摊：
更新单元分两宗及以上地块出让的，单宗出让地块的应缴地价款按以下公式计算：
- 所有出让地块市场评估价等于更新单元内各“单宗出让地块市场评估价”累计之和。
- 成交方配建公共设施并无偿移交政府的地块，无须缴交地价款。
（四）地价款分配：
开发环节：监管与验收移交
（一）监管协议
监管协议的内容列入用地批复文件、土地出让合同， 自签订实施监管协议之日起， 按月度 向镇人民政府街道办通报实施进度。
（二）验收与移交
单一主体建设的公共设施、集体经济组织补偿物业应与更新单元内其他工程 同步设计、同步施工、同步验收 ， 宅基地及地上房屋权益人的补偿物业应安排在首期建设、验收。