1，审计程序
土地增值税清算鉴证项目不仅需要审计人员了解土地增值税相关税收政策，还需要熟悉房地产产业开发流程，了解一般的建设工程单边价格指标。鉴证院要重点研究企业土地增值税清算申报额和账面金额差异及调整原因、可销售面积认定、销售收入、开发费用等。
房地产开发周期长、环节多、收入隐匿、费用虚证等相关税收问题单纯是会计论，难以深入查明，需要从外围着手。研究开发项目从取得土地到完成销售的所有环节，从开发过程、资金流动、所有权登记等各方面利用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资和预算案。
在土地增值税扣除项目审计中，除了要按照政策规定整理费用、费用项目外，最重要的审计内容是消除不能扣除的费用、费用金额。实务中不能扣除的原因一般包括：非本清算项目成本、合法票据取得、没有不合理理由的非实际支付、超额结算或增开合同发票、房地产开发费支出、不履约利息支出、实际发生费用、完工后发生的费用、软家具电费、自营项目支出、未按规定转让的公款等。
土地增值税清算认证的主要审计程序整理如下：
1.房地产开发企业开发期间各期间的利润表列入总表年度清单，结合清算事业土地增值税申报书进行趋势分析，关注开发事业损益、纳税情况、同类企业比较异常与否、清算期间是否对电力开发费用进行了大规模追溯调整，相关会计处理是否遵守。
2.收入审查可以通过选择同一栋建筑物或相似唐昊相似时间点的销售单价进行比较，或者通过比较周边开发房地产同期相同或相似楼层的房地产单边销售价格，来分析销售价格是否明显偏低。
3.在确认开发成本分类明细表相关内容报告是否完整、是否以同一单位以相同名称记载后，对未审金额进行筛选和排序，并根据重要性原则对计入扣除项目的前30个业务项目内容进行详细审计。
4.将单一工程账面单方面成本价格与类似工程价格指标进行比较，对单价或总额较高的项目进行重点审查，关注纳税人是否签订了阴阳合同，是否有人为分期工程增加费用。
5.没有提供建安成本的工程结算审核报告。特别是在同一个施工单位，只有部分项目包含在工程结算审核中，注意工程结算审核工程量中是否存在不包含的重复或虚假。
6.除去项目建安成本，与警报值进行比较，关注单方面成本是否异常，是否有正当理由。项目竣工验收非施工原因持续时间长，建议使用单主体工程竣工验收作为报警值参数选择点。部分企业数据缺失或不合作开工、竣工报告可以参考各建筑物竣工标志公示开工时间、竣工时间。
7.在审查收入和扣除项目时，重点是有关当事人交易是否按照公平价值和营业惯例进行。同时，要注意企业长期结算大额债务余额，探讨交易行为是否属实。
二、审计战略
结合客户的具体情况，保持职业怀疑，运用职业判断，适当运用审计准则和分析、函证等基本程序，保持对舞弊风险的职业怀疑和有效应对，在实践中不断提高专业水平。为了准确界定房地产开发企业的土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证工作，监察院直接到项目所在地多个相关政府部门，获取多名纳税人未提供的充分适当证据，对形成鉴证结论具有重要支撑作用。
有关部门函告房地产开发项目的外部证据情况，例如：
财政局：查询土地出让金变相返还情况。
公共资源交易中心：通过外部调查发现邀请招标项目6个月后，第二轮投标在相关人员中提高了近6000万韩元的价格。招标文件文件反映中标工程单位项目部和供应单位签订了甲方控制驻地买卖合同，甲方控制材料合同约定，建设单位和房地产开发企业的实际结算价格比单价低30%以上，部分建筑物的实际结算价格比甲方控制材料合同价格高70%。
自然资源及规划局：外送发现人防车辆空间未能通过计划验收(依法分配但未通过验收的人防工程费用，主管税务机关掌握政策口径，仅限于人防清俊工验收)。
市发改委(原始物价局、房企销售文件资料现移交当地市档案馆):当地发展改革部门对外发布并收集房地产行政事业性收费项目目录文件。通过外调发现，兼备人防地区地下机器停车物价部门的资料有纳税人对外销售价格的记录。
市物价局价格认定中心：此前，主管税务机关对外发送委托给小区具体建筑物建安费用的价格认证结论书，显示房地产企业发送的资料下部率为9%，申报企业此次提供工程结算资料下部率均为6%。(阿尔伯特爱因斯坦，《北方司法》前情提要)。
建设局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息。请查看网络签名室交易时间、金额和其他记录信息。虽然已经办理了网签，但账簿仍然记载着开发产品、收入未入账的房源。查询开发项目的未售出房屋数量和面积汇总信息，编制帐簿。
面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2020年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2012年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。
不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。
人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）
作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！