土地增值税计税：

应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数

一、土地增值税的一般计算步骤：

1、扣除项目合计=5/4/3/2 (4种情况下的扣除内容)

2、土地增值=应纳税收入-扣除项目总和。

3、增值率=土地增值额扣除项目总和(找税率)

4、应纳税额=土地增值税率-扣除项目总和速算扣除系数。

二、增值评价决定：

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收土地增值税。

1、隐瞒、虚假房地产交易价格；

2、扣除项目金额不真实。

3.转让房地产的交易价格低于房地产估价价格，没有正当理由。

4、老房子和建筑物的搬迁

示例1:新建项目

某房地产开发企业在甲市注册，于2020年5月对乙市开发的房地产项目进行了土地增值税清算，该项目相关资料如下：(其他相关资料：当地适用证书税率为5%，地方性政府规定的房地产开发费的扣除比例为5%，土地增值税可扣除的相关税费及附加金额为360万元。)。

(1)2019年3月，国有土地1件竞争24000万元，并按规定缴纳契税。

解决方案：允许扣除土地使用权的金额=24000 24000 5%=25200(万元)

(2)从2019年4月开始，转让土地发生了项目开发建设、房地产开发费用15000万韩元、开发费用6400万韩元。

(3)银行贷款证明显示属于该项目的利息支出3000万韩元。

解决方案：允许扣除的开发费=3000 (25200 15000) 5%=5010(万元)

(四)2020年4月全部转让该项目，取得不含税收入75000万韩元。

解决方案：扣除项目总额=25200 15000 5010 360(25200 15000)20%=53610(万元)

增值额=75000-53610=21390(万韩元)

增值率=21390-53610100%=39.9%

适用税率30%，速算扣除系数0

需要缴纳的土地增值税税额=21390 30%=6417(万元)

房地产开发项目全部完工、销售完成后，纳税人要进行土地增值税清算。

该项目申报土地增值税纳税的地点：房地产项目所在地-乙市。

实例2:库存物料

某制药公司于2018年7月1日转让了位于市中心的一家写字楼，没有增值税，销售额为2.4万韩元。2010年建设该写字楼时，为了获得土地使用权，支付了6000万韩元，产生了8000万韩元的建设费用。经过转让时政府批准的房地产评价机关的评价，确定该写字楼的重置费用为16000万韩元，诚信折扣率为60%，允许扣除的相关税金及追加的1356万韩元。

解决方案：该药店应在转让房地产合同签订后7天内到房地产所在地主管税务机关进行纳税申报。评价价格=16000 60%=9600(万韩元)

允许扣减的项目金额合计=9600 6000 1356=16956(万韩元)

转让大楼增值额=24000-16956=7044(万韩元)

增值率=7044-16956100%=41.54%

土地增值税=7044 30%=2113.2(万元)

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