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今年受疫情影响，全国各行业都受到了冲击，目前经济低迷，国务院一直在重温“住房不付”，以刺激经济发展的门路限制各省，大力提倡旧小区改造，广东各地的旧改造项目遍地开花，前几天广州142个建设项目开工，共投资1800亿元。

据不完全统计，截至2020年4月，东莞、佛山、中山等地共公开引进了150多个项目给预服务提供者，单个项目平均改造面积在30公顷以上，在村金一二线城市，正常规模的旧改造项目不仅意味着数十亿美元的商品价值，而且还保证了今后十年住宅企业的供应量。

不是谁天生就能做旧改造。谁都可以想象华润想成为广东省最大的城中村改造项目——大冲村，或者学学家造业的老改造工作模式，上海胜龙这样的“康龙”在广州可能有和众多房企争夺几个老村项目的霸气。

旧村改造是收益最多、房地产开发商最喜欢的征地方法，但项目需要很长时间，要顺利分享其中的红利并不容易。由于广州的旧村改造经验丰富，我们这篇文章以广州为例大致说明了旧村改造的过程。

(网上拍的照片，点击查看大图)

什么？太复杂了？以下住房公司老业务实务指导基本流程框架：

(以前的改称制度)

城市更新项目规划申报流程图

(网上提供照片)

以番禺区为例，从实施主体(住宅公司)的角度来看工作实践过程。

第一，与村里共同签订委托服务合同

(一)、与村两委及生产队长沟通，介绍区村改造理念和拟引进的合作改造企业。

(二)、拟引进的合作改造企业和村集体签订了委托服务协议。

二、村民改革意愿投票

(一)、启动村民代表，开展旧村改造表决的动员和宣传工作。

(二)、发动全体村民，开展旧村改革议案的动员和宣传工作，得到了80%以上村民的同意。

三、申请列入地球城市更新和重建项目储存库

(一)、包括条件在内的：改造意向、改造方式和改造模式已征求村集体经济组织成员的意见，并得到80%以上村集体经济组织成员的同意。

(二)、申报程序：

1.村里向速岭镇(街道)提交申请，通过镇(街道)初步审查后向旧城市更新局申报。

2.旧城市更新局将审查各镇(街道)申报的项目，征求旧城市更新工作领导小组成员单位及有关部门的意见后，符合仓库所含项目、报纸、旧城市更新工作领导小组会议审议。

3.旧城市更新局将在旧城市更新工作指导小组会议上审议同意的储藏库项目印发各镇(街道)执行。原则上，各城市(街道)每年都有旧城市更新计划储藏库的片区规划类、九村全面改造类项目(包括片区片区片连的旧村改造)和村级工业园全面改造类项目各不超过1个，其他改造类项目不受限制。(阿尔伯特爱因斯坦)。

4.包括旧城更新改造项目池在内的项目，可以先开展基础数据调查和改造方案编制等前期工作，条件成熟后纳入全市更新年度计划，开展方案审批工作。

四、开展基本数据调查

(一)、区城市更新重建项目信息库或纳入城市更新重建年度计划的项目，由各城市(街道)委派合格的计量单位，负责组织地区规划和实施项目的基本数据调查。

基础调查工作主要是准确地掌握有多少房间

(二)、完成调查成果后，报区城市更新局按照区政府的要求组织审查、复核及验收等工作。

(三)、区职能部门负责按照部门职能提供数据及出具复核意见。

五、引入合作企业

(一)、旧村更新改造项目的基础数据经区政府审核公布后，开展合作企业的引入工作。

(二)、按照《番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》的流程和方法执行。

(三)、引入合作企业需要公开招标，公开、透明的选择有实力合作企业;

六、编制片区策划方案

(一)、纳入区城市更新改造项目储备库或市城市更新改造年度计划的项目，由各镇(街)委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据基础数据调查成果开展片区策划方案(含控规调整方案)编制工作。

(二)、旧村庄更新改造项目策划方案报区城市更新局审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。

(三)、片区策划方案(含控规调整方案)成果经镇(街)初步审查通过后由镇(街)报区城市更新局审查;

(四)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;

(五)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局指导镇(街)按照审核意见修改完善，报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组及市城市更新委员会审议。

七、编制项目实施方案

(一)、片区策划方案(含控规调整方案)经市城市更新领导机构审定后或控制性详细规划稳定的，由区城市更新局会同属地镇(街)，组织村集体经济组织为主体开展编制项目实施方案工作。

(二)、由村集体经济组织负责委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实施方案。

(三)、旧村庄更新改造项目实施方案报属地镇(街)审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。

(四)、项目实施方案经属地镇(街)初步审查通过后报区城市更新局。

(五)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;

(六)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局将审核意见反馈给镇(街)，由镇(街)指导村集体经济组织按照审核意见修改完善，并由村集体经济组织依法组织村集体经济组织成员代表表决通过后(80%村民代表通过)，由区城市更新局报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组会议审议。

八、旧改更新改造项目方案批后的实施

(一)、城市更新改造项目实施方案取得批复后，属地镇(街)指导改造主体制定具体实施计划，经属地镇(街)同意后报区城市更新局。

(二)、各镇(街)加强工作组织协调,明确项目实施进度，推动项目按时开工完工。

(三)、镇(街)及相关部门每月向区城市更新工作领导小组办公室和区城市更新局报送城市更新改造项目推进情况及存在问题，涉及重大事项的应提交区城市更新工作领导小组会议审议。

之前老朱写过一篇关于旧村改造的基础流程《广州旧村改造流程解读》，日后老朱会逐渐将整个流程的框架完善，把内容更细化下去。

三旧改造里面其实最复杂的改造就是旧村的改造，旧村的改造里面涉及到五方的利益主体：村集体、地方政府、房地产开发商、投资金融机构、类似中介机构（律师、评估咨询公司），利益分配无法平衡，冲突是难免的。

所以说，有旧改项目并不是一本万利的事，广州冼村、深圳木头龙一直都是业内所铭记的“榜样”，如何做好旧改项目的转化工作，做好项目节点风险管控，是非常有必要的。欢迎关注@旧改说，咱们以后再探讨