常见问题：

问题1

我们开发公司需要租赁部分房地产，已经和房地产公司签订了委托经营合同，是：

(1)这部分租赁房地产产权是开发公司的，但房地产公司和承租人直接签订租赁合同，房地产公司收取租金和发票，房地产公司能否按代缴差额缴纳增值税？这样，租房嫌疑(开发、租赁、房地产、租房客户)可以缴纳两种税吗？

(2)如果不想包租，实际租赁发票可以由开发公司开具，租金由房地产公司代理，房地产公司根据差额部分向开发公司开具服务发票，收取手续费吗？但是租赁合同又是房地产和客户签订的，该怎么办？

回答

在这种情况下，房地产属于开发公司，房地产与开发公司签订托管合同，房地产与承租人签订租赁合同，自己开具发票收取租金，显然属于包租。如果不是简单的税金，可以通过增值税专用发票扣除的方式避免双重征税。另外，开发公司和承租人可以签订租赁合同，房地产和开发公司可以签订委托代收合同，开发公司向租户开具发票，房地产公司将此发票转发给承租人，转而向开发公司支付租金，向开发公司追加收取手续费。这样，房地产租赁费属于代理征收，但只能对手续费按照“中介代理服务”征收增值税。

目前对此没有明确规定，但《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局第50号)第12条规定第6条所指的价格外费用包括价格外买方收取的手续费、补贴、基金、房租费、返还利润等运输装卸费和其他各种性质的价格外费用。但是，不包括以下项目：

1.委托征收消费税的消费品代缴的消费税。

2、同时满足以下条件的缓冲运输成本：

(一)向买方开具承运人的运费发票；

(2)纳税人将发票转给买方。

问题2

总公司有外省分公司，独立会计从总公司购买生产用固定资产，合同发票都是总公司的，实际分公司使用实际分公司，如总公司将这些资产租给分公司。具体怎么操作？是否有更好的工作方式。总公司实际上是贸易类公司，分公司是失业类。

回答

第一，这是独立核算的两家公司之间的固定资产租赁，可以用有形动产租赁，增值税率为17%，国家不限制贸易公司不能购买设备租赁。(阿尔伯特爱因斯坦，美国作家)。

第二，如果采用融资租赁方式，该分公司可以通过融资租赁公司购买设备。例如，该设备100万韩元，与融资租赁公司签订合同，只能租给该分公司。例如，租赁期限5年，年租金25万韩元，5*25=125万韩元，租赁到期，分公司有权以1租赁，使公司能够在不影响生产的情况下及时使用必要的设备，需要到银行贷款支付利息，那么目前的政策不能从增值税中扣除利息，如果分公司通过融资租赁处理这个，向融资租赁公司支付租金是可以扣除的。

第三，有优惠政策不知道是否适合你公司的情况。企业所得税法实施条例第100条规定的采购和实际使用环境保护、节能和安全生产专用设备。承租人企业以融资租赁方式租赁，在融资租赁合同中租赁期限届满时将租赁设备所有权转让给承租人企业，符合规定条件的上述专用设备。融资租赁期限届满后，租赁设备所有权未转移到承租人企业的，承租人企业应当不享受企业所得税扣除优惠，补充已经扣除的企业所得税。

问题3

我想问一下公司是否在出租二手房东的房子。对方是否能开票，如果对方能开，需要什么程序？

回答

如果二手房东是自然人，就只能把相关合同等资料带到税务局去代替。(其他个人租赁房地产增值税业务由地税部门代理。)、开票时征收房产税、个人所得税、增值税(月税不含税3万元以下免征)。具体征收率可能因各地地方税务机关而异，所以可以到大厅代办时咨询。

二手房东为单位的情况下，租赁服务发票(没有此业务范围的情况下，需要到主管税务机关增加经营范围，增加开票税目)，一般纳税人可以直接开具专用发票，小规模纳税人可以代替增值税专用发票。

据《国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知》(税务总局[2016] 181号)和财税[2016] 36号。

问题4

工厂租赁合同由承租人承担所有税金，税务部门向我方征收的房产税及土地使用税如何向对方开票，双方对合同存在争议，由人民法院判决我方胜诉，对方必须执行支付我方税金(房产税及土地使用税)的裁决，但我方必须开具租金相关发票。我方如何处理？

回答

上述判决是正确的。

合同可以就税费负担达成协议，但不能改变法定纳税义务人。因此，承租人向出租人支付税费，不违反合同。出租人依法纳税，但又不违反税法。

承租人支付出租人的“税金”应作为租金的一部分一起开具租金发票。

问题5

公司在个人处租赁住宅提供给高管的情况下，应该要求对方开具什么发票？

答

首先，要看贵司领导的业务实质了，简单从时间判断的话，短期的可以放到差旅费，差旅费可以进项抵扣，如果是常驻的话建议还是福利费为好（但是福利费不能抵扣进项），当然还是要具体问题具体分析，由贵司自己定夺。

其次要看房子是问谁租的。如果是问酒店租的，那就可以按照酒店住宿服务交税，税率为6%，向酒店索取增值税专用发票。但是如果是向个人租的，根据国家税务总局2016年16号公告，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

按照相关规定及总局解读，贵司向个人租的房屋，可以让房屋所在地主管地税机关代开增值税专用发票，进行抵扣。

房屋出租的税务处理

（一）增值税

1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。

2.一般纳税人简易计税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

其中取得的不动产时间判断：

——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。

（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.预缴增值税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。

（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

4.发票开具

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税义务发生时间

（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）房产税

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。

2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税

3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

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