拿起听筒之前，我们得先问问自己。我到底为什么给客户打电话？
常客自然沟通就可以了。
对于半熟客，开口前总有些拿不准。此时，我们不必硬着头皮强迫自己为了完成指标而拨打这通电话，可以采取迂回路线，比如说，在电话前先通过短信拉近距离。
发短信的时候要注意，不要机械地发产品宣传短信，那些冷冰冰的套路化语言不会打动客户，反而会让客户产生厌恶感。
在短信发送之前，先思考一下这条短信对客户是否真的有价值，能否引发客户的兴趣？短信不需要包含产品的卖点，因为说的越多，留给客户询问的余地就越少。在短信中，只需要结合目前的热点、大多数人所面临的困难，并结合该产品所能实现的目标，给出解决问题的方法即可。
我们是不是都有过这种感受？有些电话，你明知道是推销电话，但因为听筒中的声音轻松而有活力，你至少愿意听对方把话说完；而有些电话，会让你想要直接打断对方说再见，或者干脆把电话挂掉。如何解决这个问题？
最好的办法应该是，在打电话之前，我们可以先调整自己的状态，用感觉最好的方式发给自己一条语音，提前演练一下即将沟通的内容，然后再听一听，如果效果不佳，可以立刻调整，直到自己满意为止。最后记住这种状态，再拿起电话与客户沟通，成功率自然也就有所提升。
大多数成功的电话营销案例，其沟通内容都是经过精心打磨的。在短短一两分钟的时间里，先讲什么，再讲什么，事先都要考虑清楚。最关键的依然是客户的利益，这是内容设计的核心。
一、学会提问、学会倾听
提问的作用就是挖掘客户的潜在需求，在刺激客户兴趣之前，首先要利用问题来了解客户的现有状况，透过对客户基本信息的搜集，进一步确认需求。电话中要根据想要获得的答案合理使用开放式提问和封闭式提问。
电话沟通过程中注意少说多听，尤其在刺激欲望阶段，客户在不断地向你暴露问题点，如果你不注意倾听，那么就容易漏掉可以被利用的细节。在听的过程中，置业顾问要注意客户的问题点、兴奋点、情绪性字眼和敏感条件。
二、适当谈产品，多聊天，但要掌握聊天主动权
置业顾问在交流的过程中都提到很多客户在接到推销产品电话时都会厌烦，所以在电销中要适当谈产品，可与客户多聊天。如果一个销售电话，都是在置业顾问的一味介绍产品中完成的，这肯定不是一个成功的沟通记录。
置业顾问在提问，回答问题之外，更要学会掌握聊天主动权，运用情景营销，逐步将客户带入到你的销售气氛中。不要让对方觉得这是“骚扰电话”。
三、要有“顾客虐我千百遍，我待顾客如初恋”的心态
交谈过程中，一个置业顾问说到刚开始时电销时经常会遇到各种奇葩的客户，有的客户还没听完第一句话时就啪一下挂了电话，有的客户在被打扰时还会骂人......
置业顾问在电销时常出现的状态是，打完一个叫人不舒服的电话后（即被不礼貌的拒绝），总想干点别的什么事情来拖延打下一个电话，不能保持良好的心态来打电话，电销的效率是极低的，遇到这种情况置业顾问就需要及时调整心态，因为下一个电话就有可能是潜在客户。
电销心态调整的第一步：要理解顾客的拒绝
如果换做是置业顾问自己是顾客，接到这样的电话恐怕也会很不耐烦。置业顾问需要争夺的是顾客有限的注意力和时间，因此要思考我们在打电话前10秒时，如何做好引发顾客的兴趣是至关重要的。
电销心态调整第二步：“以德报怨”
如果对方拒绝甚至态度恶劣，挂机前都请微笑着对对方说：“谢谢，祝您工作愉快，再见。”这句话其实是对自己说的，有很强的心理暗示作用。如果当我们无奈货愤怒的挂掉电话时，心情就会大打折扣，如果说了这句话，则使自己具备了有气度的姿态，心情便不容易受到影响。
电销心态调整第三步：制定计划，拒绝盲目
电话销售其实就是一种数字游戏，成功是有一定比例的。假设平均你每打成100个电话，就有一个成功的交易，那么当你失败99次时，就相当接近成功了。
而电话销售的失败率很高，使得置业顾问在电销时过于关注失败而没有成就感。一旦置业顾问发现众多的失败是成功的必要前奏时，面对失败的电话就显得很坦然了。因此置业顾问们可以每日统计自己的电话数字，经过长期积累就可以得到一个比较可靠的比例，了解这个比例将大大有利改善自己的销售心态。
四、电销是一场概率的游戏，唯有量的积累，才能引起质的飞跃
拒绝是正常的。即便如此，我们还要考虑到，如果客户拒绝了，我们要分清楚是真的拒绝还是购买前的顾虑，如果是后者就要事先想好应对策略，避免因准备不当而丧失了销售良机。
以上说了很多技巧，但都是建立在多打电话的基础之上，所以想要做好电销，掌握技巧之后便是通过量的积累达到质的飞跃。我们一定要明白：在短短一两分钟的时间里，先讲什么，再讲什么，事先都要考虑清楚。如何在开场就能够清楚地介绍自己？如何能用一两句话就吊起客户的胃口，或者引发客户的兴趣？如何能用最精炼的语言快速介绍产品？如何说服客户来面谈？这些很难只靠临场发挥来保证最佳效果。
成功售房，都是从一个电话开始。
请问，你准备好了吗？