波澜壮阔，起伏不定，高峰在转。兔年的钟声即将响起。回顾2022年，可以用这八个字来描述传染病的反复和债务风险引起的房地产市场的深度调整。

“保交楼、保民生、保稳定、防风险”，成为政府关注的头等大事。正当行业和企业无力依靠自救来实现产业良性循环的紧要关头，国家多部门在四季度强势介入，接连释放以信贷、债券、股权“三箭齐发”为代表的重磅利好，对稳定市场预期及时注入“强心剂”。而随着房企资金面的逐步宽松和疫情防控形势的明显改善，楼市也有望顺着宏观经济回暖的势头在明年加速筑底反弹，成为拉动内需的消费新动力。

市场

交易量价齐跌，年底呈分化复苏行情

销售下滑、利润萎缩、项目停工、交付不力、资金紧张……

过去这一年，于房地产老板和职业经理人而言，都是无比焦虑的一年。虽然在“三箭齐发”的四季度，行业曙光乍现，但在南方产业智库上市房企60健康指数重点监测的60家上市房企里，只有少数几家样本企业交出了“增收又增利”的靓丽成绩单。

国家统计局披露，1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。同时，房地产开发企业房屋施工面积896857万平方米，同比下降6.5%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。而全国房地产开发景气指数也从年初的100.45跌至11月的低谷：94.42。

销售方面，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

价格方面，根据统计局公布的70城最新房价数据，11月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

12月部分城市因城施策，从需求端出台了一系列促进住房消费健康发展的相关政策，使得一些原本受到限制的刚需型和改善型住房需求得以释放，而宏观政策和防疫政策的改变对于稳定购房者对未来市场的信心亦起到了积极作用，但是政策效应要传导到交易仍需时日，因而，年底在一线城市和一些强二线城市出现的分化复苏行情，并不会改变2022年楼市总体量价齐跌的行情态势。

从需求结构来看，中指院认为，2022年刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，尤其是120平方米以上产品在一些城市占比提升。但综合来看，2022年百城房价走势疲弱，2023年重点一二线城市房价有望企稳，但居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，预计明年整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。 尽管2022年如此困难，业内人士对房地产行业的前景仍持谨慎乐观态度。万科董事会主席郁亮就认为，房地产市场仍是个10万亿的市场，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。同样坚定看好房地产的还有碧桂园董事局主席杨国强，他认为国家的发展、经济的稳定、人民的就业，需要地产的稳定发展，因而要与时俱进，积极跟进政策的变化、市场的变化，树立信心有所作为。

政策

三箭齐发，数十房企获3.2万亿元授权

行业的产品和服务供给主体是企业，因而企业的健康状况直接关系到行业的平稳健康发展。

2022年，房地产行业最大的困扰是项目停工和交付困难，这也是对防范金融风险和维护社会稳定至关重要的环节。而造成上述的困难的根本原因是企业负债过高、现金太少。

根据南方产业智库日前发布的《2022年上市房企健康发展报告》显示，债务问题成为影响房企健康发展的头号“疾病”。在HFI－60重点监测的60家上市房企当中，仅不到四成为“三道红线”绿档企业，而红档企业超过两成半。

正因如此，12月召开的中央经济工作会议站在“有效防范化解重大经济金融风险”的高度，要求确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。 会议还要求，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡……

事实上，自下半年停贷风波发生后，从政策端向房地产行业释放的暖意就一直没停过。今年最后两个月，政策力度陡然加强。

11月14日，银保监会、住建部、央行三部委办公厅发文称，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

11月23日，人民银行、银保监会正式发布“金融16条”措施支持房地产市场平稳健康发展。

11月28日，证监会又公布“股权融资优化5条新政”（“第三支箭”），帮助房企打通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资。

12月，证监会开会落实中央经济工作会议精神，提出要大力支持房地产市场平稳发展，包括全面落实改善优质房企资产负债表计划，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。除此以外，各地因城施策，从需求端亦不断优化调控政策，逐步放松对贷款、购房和卖房价格的限制，全方位促进房地产市场平稳健康发展。

根据统计局数据，今年前11月，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%，降幅较前10月继续扩大。尽管目前房企资金压力仍然较大，但相比上半年已经有所缓解。随着房地产行业政策风向变化，各大银行对于房企的信贷投放额度直线拉升。

据克而瑞统计，截至12月6日，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度超过3.2万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。

中指研究院统计则显示，自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资以来，已有万科、碧桂园、招商蛇口、金科、旭辉等25家上市房企发布配股或定增融资公告。此外，全国有超过110个地市陆续调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。 随着政策传导效应的不断显现，业内预计2023年房企整体融资环境和市场环境将迎来实质性改善。

行业

助力扩内需，向新发展模式平稳过渡

2022年末，直接提振房地产行业信心的重要消息还包括，国家有关领导公开强调房地产是国民经济支柱产业；中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确提出要促进居住消费健康发展，与中央经济工作会议“着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”的提法相互呼应。” 同时，继2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”以后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

在郁亮看来，政策面向好的力度、广度全面超出预期。行业上一次被称为支柱行业还是2003年，20年后再被看作支柱行业，毫无疑问对市场有正面作用，是在房住不炒的前提下，化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。

今年“促进居住消费健康发展”被正式写入《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，随着新型城镇化的发展，居住消费的健康发展仍有较大的潜力可以挖掘。在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善。居住消费的健康发展将从支持居民合理自住需求，扩大保障性租赁住房供给，发展共有产权住房，促进装修、家电、数字家庭等方面发力。

2022年房地产行业的深度调整，再度证明过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。而创新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路，今年中央经济工作会议正式提出，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，意味着这项工作在明年将迎来实质性的进展，大概率将会由国家有关部门牵头制定具体规划有序推进。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。一是市场体系和保障体系并行发展。二是租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。三是盘活存量，健全配套服务。例如加快城市更新，推动物业管理、养老服务发展。 新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近期在接受南方日报记者采访时亦表达了一家龙头房企对“新发展模式”的理解：“创造共享价值”是一种策略，是一种新的经营模式，也是当今企业与社会获得双赢的大趋势。

【记者】冯善书 葛政涵 周中雨 柴亚娟

【海报设计】彭晓

【统筹】程鹏 周人果

【策划】陈韩晖

【出品】南方产业智库

【作者】 冯善书；彭晓；葛政涵；周中雨；柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端