据说现在的西安房地产市场气温有所下降，但如果主城区地区成熟，价格不太离谱的盘子，基本上登记后就会红起来。

例如：正在意向登记的旭辉国宸府，314套房源已经有614个家庭登记，供需比接近1:2；碧桂园云府，64套房源已经有91个家庭登记；雅居乐宏府翰林山383套房源已经有2985个家庭登记，更是首秀喜提“千人摇”！

但是，地处城南三环内成熟地段的香山红叶，则是一个意外！上一次登记遇冷，虽然说后来有了贝壳氛围组的助力包装成了“明星盘”，但这一次登记依然遇冷！291套房源将近2天仅有129个家庭登记！

我们不妨要问：为何？

在讨论这个盘为何遇冷之前，我们先来看一下这个盘的基本面信息。

公开信息显示，香山红叶地处西安含光路与电子一路交汇处向西100米，从这个项目所处的地段来讲，非常成熟。

项目处于西安2.5环附近，北侧是西安美术学院、南侧和西侧是西安石油大学，向东700米是西安交通大学雁塔校区，被三所高校包围，向西300多米就是西安航空618中学和航天201小学、距离交大一附院（三甲医院）约1000米，向南500多米就是大明宫建材城、西安市第46中学。

圈重点：上述所提到的这一切配套，均是已经兑现的，所见即所得。

地段，实际上这个项目最大的卖点。

从项目本身来看，香山红叶占地面积106亩，分为安置区和商品房区。其中，商品房区域总建面21万㎡，容积率4.8，总共9栋高层住宅楼和1栋SOHO，住宅户型面积73-138平米，开发商是陕西美盛时代置业有限公司，物业公司是新时代广场物业管理有限责任公司。其中2T6户型面积88-115㎡，2T4户型面积113-162平米，全部毛坯交付。

很明显，4.8的超高容积率是该项目的最大痛点之一。另外，项目的开发商、物业公司均为非品牌开发商，项目小户型产品梯户比较高也是痛点。

当然，香山红叶这个项目还有一点重要信息需要补充，那就是该项目曾经搁置多年。

据悉，2010年下半年，雁塔区为了解决石油大学南侧烂尾多年的项目苹果城，引入了西安高域房地产开发有限公司（备注：香山红叶的开发商陕西美盛时代置业有限公司的母公司），将二府庄城改的另一块土地交给西安高域地产进行开发，也就是现在大家所看到的香山红叶。

正如早些年西安众多城改项目一样，香山红叶也经历了五证不全违规销售等阶段，后来西安楼市规范化化之后2016年4月项目的违规销售就被叫停，当时卖出去了400多套房子，承诺2018年9月30日交房，但实际上后来一直停工。直至2020年8月才迎来正式摘地，2021年9月迎来首次正式合法入市销售。

因此，这个项目实际上是一个煎熬了超过10年时间的项目，这也正是为什么该项目的工程进展已经封顶属于准现房销售。

至于有媒体之前提到该项目属于国企接盘等说法，实际上这大概率属于“明股实债”。明股实债实际上并不是新鲜事物，很多项目都是这样的，其中不乏一些大开发商。

从香山红叶的售价来看，2021年9月16日推售的432套毛坯高层均价17267.04元/㎡，最终只有295个家庭核验通过。销售情况一般的情况下，该项目前段时间用起来贝壳渠道，那几天朋友圈里被该项目的信息刷屏，被各路经纪人包装成了“明星盘”。

这一次，香山红叶推售的291套毛坯高层，户型面积98.67-162.32㎡，为两房和三房，备案均价18708.15元/㎡。今天是第二天意向登记，截止今天下午5点登记量为129个家庭，是今天同步登记的几个盘中最冷的。

从香山红叶入市两次的登记情况来看，均难言乐观。虽然说在前段时间被经纪人包装成了所谓的“明星盘”，但这一次的登记情况可以看出很明显购房者并不为“明星盘”买单。

分析占据地段优势的香山红叶登记遇冷，《地产房剑》认为主要有以下几个原因：

第一，项目曾经搁浅多年，让购房者依然感到担忧。

虽然说目前属于五证齐全的合法商品房，但历史因素所留下的形象是很难扭转的。特别是在没有开发商品牌背书的情况下，“信任”这个难题依然很难解决。虽然说开发商的背景目前站有“国资”，但这种更多的属于金融行为。实际上，香山红叶的开发商若能引入大品牌实力房企合作开发，或许是一个突围之路。

第二，项目本身的产品短板非常明显。

除了小户型为2T6、整盘4.8的超高容积率外，由于项目的规划是多年前报批的并且已经施工，因此建筑设计、户型设计等短板也是难以避免的，品质与目前市场上的新盘根本不在一个档次上。在购房者对于品质越来越挑剔的今天，很难吸引人。

第三，1.8万元/㎡左右的售价比较尴尬，价格并不低。

该项目两次推售房源的均价分别为17267.04元/㎡、18708.15元/㎡，而产品本身又属于刚需产品，因此香山红叶的产品与价格属于“刚需产品、改善价格”。刚需购房者，很难接受这个价格；能够接受这个价格的改善购房者，又看不上项目的产品。这正是该项目的尴尬之处。

同时，2.5环附近1.8万元/㎡的价格看似不高，但实际上这个价格也毫无优势可谈。

同一时间在登记的二环附近旭辉国宸府，大品牌开发商加持、地铁口、产品品质更高，均价为1.81万元/㎡；同属2.5环附近，实力企业背景的启迪大院儿，均价1.61万元/㎡；同为2.5环，大品牌开发商、地铁口、龙湖天街加持的龙湖天曜精装高层均价1.81万元/㎡……

另外，刚刚公示价格，东二环边地铁口的元熙樾府，均价1.36万元/㎡；景祥君悦，均价1.33万元/㎡……

很明显，通过对比可以看出，香山红叶的价格丝毫谈不上划算，价格较高也是该项目的一个短板！虽然说开发商煎熬多年开发成本较高，但市场不会为此买单的。

看懂了上述这些，实际上就不难理解香山红叶两次推售遇冷的原因了！