近日，武平法院审结一起因房屋出卖人未将户口迁出引发的房屋买卖合同纠纷案件。

法院经审理认为，出卖人未全面履行合同义务构成违约，虽未影响买受人使用房屋但也应支付违约金，遂依法判决违约方支付守约方违约金24932.54元。

基本案情

2019 年2月12日，张某与邓某签订了《房地产买卖合同》。合同约定：邓某以总价款439999元，将其所有的套房出售给张某，卖方在收到全部房款的三天内将自己或他人的户口迁出此套房。

若一方未按合同约定擅自变更、解除合同或未按合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；并按自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日0.05%向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行等。

合同签订后，张某于2019年3月16日付清全部购房款给邓某。买卖双方于2019年3月12日办理了房屋登记过户手续，按合同约定期限办理房屋交接。但卖方未将登记在套房的户口迁出引起纠纷，直至张某诉至本院后才于2020年3月9日迁出该房屋。

案件审理

法院经审理认为，张某与邓某签订的《房地产买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示,不违反法律法规的相关规定,合法有效，各方均应全面履行合同规定的义务。

邓某未按合同约定在收到全部房款的三天内将自己或他人的户口迁出此套房构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日0.05%向守约方支付违约金”，即每日按成交价的0.05%计算违约金。

鉴于邓某已于2019年3月12日办理房屋登记过户手续，按合同约定期限交付房屋给张某，且邓某于2020年3月9日将房屋内的所有户口迁出了该房屋，并未影响张某对房屋行使其所有权，张某也未提供证据证明因邓某未将户口迁出套房屋给其造成的实际损失。

法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、裁决，酌定自2019年3月19日起至2020年3月9日户口迁出套房止以房屋成交价439999元的资金占用费(年利率6%)计违约金为24932.54元。

宣判后，双方均未提出上诉，邓某履行了判决确定的义务。

法官说法

违约金，是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。合同中的违约金条款是在违约行为发生后才产生效力的条款。如果合同当事人没有违约行为，违约金条款也就不会产生效力，当事人也无需支付违约金。

违约金的性质以补偿为原则，但为了保证合同的履行，在一定程度上也具有惩罚性质。当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

来源：武平法院

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