店铺提前亏损取消合同的欲望遭到了商家“停电封锁”

在南京李玉成经营儿童服装店的房女士由于无法承受亏损，计划于2022年6月30日提前撤销合同，但李玉成对24000元的绩效保证金能否被房地产管理费抵消存在争议。商场方面表示，根据合同办事，不退还保证金，物管费必须补充。沟通无果，5月20日，李玉成派人关闭房间女士店铺的电源，必须关门。

眼睁睁地看着商品堆积在封闭的店铺里，赤字持续存在，合同能否顺利解除还是个未知数。焦急的方女士拨打双边座间96096热线寻求帮助。

长江晚报/紫牛记者刘梦雪曹璐杰

店主请求帮助

申请了撤退章，但因为停电封锁了门，想用保证金收取房地产费

方女士于2021年5月与南京雨花大邱李玉成签订了75平方米商铺租赁合同，经营童装。合同租赁期限为两年，即从开业到2023年7月16日。

2021年7月18日，服装店在李玉成三楼正式开业迎接客人。正当方女士犹豫不决，计划未来发展，传染病开始影响南京。“虽然后来疫情有所缓解，但人气仍然上不去。每天进店的人很少，只能做2-3个单项事业。每个月都亏损。”方女士告诉记者，便宜的王位城市后期，根据相关政策减免了部分房租，但与前期投资和商家高额管理费相比，这是杯水车薪。

“店铺的现金流压力大，难以忍受。”方女士不得不主动找李玉成申请撤退。2022年3月31日，方女士正式通过微信联系李玉成，向甲南南京建成房地产开发有限公司提交了“解约撤退点”申请，提出免除赔偿费、退还保证金等要求。

在双方交涉过程中，李玉成向方女士发送了逾期支付费用通知书，5月20日突然关门停业，儿童优点至此完全停业。

记者最近到达了李玉成三楼女士的儿童服饰店，看到两把大锁填满了玻璃门。隔着玻璃门，昏暗的店铺里放着很多儿童服装。“我前后投资了20多万韩元，仔细计算，已经损失了一半以上，剩下的是压在手上的衣服。”方女士说。方女士没有放弃与购物中心的沟通，甚至来到雨花台区司法调解员进行协调，但仍然无法与购物中心达成一致意见。

记者5月17日获悉，甲方通过微信寄方女士拖欠缴纳费用通知书表示，方女士应在2022年4月20日之前缴纳2022年3月1日至2022年5月31日期间的总费用共计18550.96韩元。但截至2022年5月17日，方女士仍未缴纳上述费用。通知书要求方女士安排付款到5月18日为止。该通知书明确规定逾期支付费用，甲方有权解除合同，方女士也要承担违约责任。

记者从方女士口中得知，拖欠的18550.96韩元大部分是房地产管理费。“店铺的房地产管理费太高，比房租高得多！”方女士表示，目前，她这家店铺的租金为每平方米每天1.8元(取决于销售额达成率，可能会有一定的变动)，物业管理费为每平方米每天3元，其中水、电等公共事业费为“从2月份来看，管理费为6300元，租金为3100多元”。二月份的总天数少。如果总天数为31天，每月要交6900多韩元的房地产管理费。" "

"商家说，因为他们要负责活动，吸引客流，所以物业费很高。"方女士不得不说：“目前总共10个月的租赁期中，有6个月受到传染病的影响，没有活动。”其他几个月进行了活动，但没有直接效果，客流仍然很少。在那几个月里，购物中心活动基本上在一楼进行，对我们三楼的店铺几乎没有用处。" "

方女士曾多次向商家建议“物业管理费比其他商家多太多”，请与房租一起减免。经方女士通过微信回复多次催促“确实比任何项目都高”，但表示“公司不同意更改管理费”。

“我实在付不起钱。不得不撤柜。再说，保证金也是我的钱。为什么不能用来抵消昂贵的物业费？”方女士告诉记者，在签订租赁合同时缴纳了24000韩元保证金，现在由于疫情无法经营，她建议商场用保证金抵消物业管理费，没想到被商家拒绝。

购物中心回应

“一切都按照合同处理！即使提前解约，也不退还保证金。”

“方女士单方面违约，支付逾期费用，我们将没收她24000元的成果保证金。一切都要按照合同处理！”怡岳市物管南京怡岳商业管理有限公司单一女性代表公司入场。

“公司根据政策向方女士减免了部分租金。3-5月的租金也已经在进行中，根据政府的规定减免给方女士。”对于女性提出转移密封的货物，丹夫人也表示了公司的态度。必须缴纳房地产管理费等所有相关费用。否则，一件衣服也拿不走，后期费用也会累积起来。

"实在无力支撑。现在才要求解除合同。不能认为现在根本没有商量的余地。”方女士希望商家以利润为目的，同时承担一定的社会责任。

律师提醒

提前解除合同或变更合同，要及时通知和证明

江苏法德东航律师事务所合作伙伴蓝天斌律师表示，根据全国人民代表大会常务委员会法工委意见，对于因疫情防控而无法履行合同的当事人来说，新冠疫情是无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力。根据有关规定，如果不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但是法律另有规定的除外。也就是说，因为疫情防控不能履行合同是不可抗力的。“当然，并不是所有与传染病相关的东西都是不可抗力的。有些可能是局势变了，继续不公平地履行合同当事人，可以要求解除或变更合同。”

蓝天斌律师表示，根据法律规定，当事人因不可抗力不能履行合同时，应及时通知对方，减少可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。

蓝天彬律师建议，方女士首先要及时履行通知义务，及时告知因不可抗力因素要求解除合同或者变更合同。其次，要及时提供证明，比如疫情防控部门要求暂停营业等相关通知。再者，计算自己的损失，确定不可抗力的免责范围，是部分免责还是全部免责。“在实践中，不可抗力并不必然就可以全部免责，有些只能部分免责。方女士可以起诉到法院，要求解除合同，退还款项。”

方女士主张以“保证金”抵扣物业管理费的诉求，在法律上，是否有支持的相关条款？蓝天彬律师表示，保证金是一回事，物业管理费是另一回事，要按照合同约定履行。不过，租客可以根据疫情防控这一不可抗力的影响，请求部分或者全部免除责任。

方女士欠款，商场对方女士租赁的店铺封门又断电，还扣留其货品，这一行为是否合法？蓝天彬律师说，断电行为某种程度上属于行使合同履行抗辩权的行为，是为了阻止损失扩大化。不过，要掌握一个度，要和租客的拖欠租金、过错程度相适应。否则，房东部分诉求可能不会被法院支持，超过必要限度造成损失的甚至可能要支付赔偿。

来源： 扬子晚报