每位记者：包景静所有编辑：魏文艺

2022年，房地产产业继续下行。反映在土地市场上的同时，国企城市大声前进，成为了铅地的核心主力。另一方面，民营企业在销售和融资的双重压力下收缩战线，少抓地或不带地。

但是，与住宅企业追求高周转率不同，手握大量土地的地方城市投资平台开发意志并不强烈。2022年以来，地方国资纳地块数量和铅现在金额比重均超过40%，但更多的土地处于未开发状态，一些房企在土地资源配错的矛盾中嗅到了“大建设”赛道的新机遇。

据不完全统计，目前已有超过40家规模的住宅企业进入建筑业，其中不仅有绿城、金地等大队元老级选手，还有万凯、保利、中海华润、旭辉、龙湖、建筑业等新玩家。

“头部住宅企业中有相当一部分已经参与其中，未来代理领域的竞争将更加激烈，将会出现更多优秀的代理企业。”中智研究院企业事业部研究负责人刘秀通过微信等对《每日经济新闻》记者说。

来源：中智研究院

超40家房企布局代建业务

大队不是房地产行业的新鲜事，但从2022年开始，大队经常被行业提及，似乎有主线。据不完全统计，100强住宅企业中已有40多个布局代理业务。

从投资角度来看，受房地产市长/市场销售障碍及企业资金压力的影响，22个城市缺乏2021年集中供应地项目开工的意愿和推动力，据中智研究院统计，目前项目整体入市增长率仅为30%，甚至地方国家资金交付地的项目入市率不到10%。

特别是济南、福州、武汉等地，2021年供应地中供应地项目入市率均不到20%，一方面住宅企业资金受到压力，叠加销售受阻等，进一步拖住了住宅企业的追盘节奏。另一方面，一些城市的地方国资拥有地比较高，这也是项目进入速度缓慢的重要原因。武汉、福州、沈阳的地方国资缴纳地比重持续居高不下，而项目入市增长率均在5%以下，2022年以来集中供应地项目入市增长率仅为1%。

在这种背景下，越来越多的住宅企业加入“代理”轨道，引入城市投资或住宅企业股票报价，或直接委托住宅企业报价，住宅企业提供从项目设计、产品定位、建筑工程、成本管理、营销服务到房地产服务的全过程开发服务。

“入境局代理首先是住宅企业转换的需要。房地产市场进入库存阶段，增长规模有限，房企转型服务企业是产业发展的必然规律，代工是重要的服务领域。因此，近年来房地产企业积极转向代理、房地产服务、商业管理等服务领域，其中代理作为重要服务领域的一个方向备受关注。”

刘秀认为：“代理业务本身的特点适应了目前的行业情况。”2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，高负债、高杠杆模式不可持续，房地产企业急需探索新的发展模式，轻资产模式备受关注，大建作为轻资产运营模式之一，具有资金需求小、负债低、利润率高等特点。大建为房企探索新的发展模式提供了方向，为低负债和低杠杆发展提供了可能性。" "

代建能否助房企穿越周期？

多样性、抗风险、反周期，成为众多入境建设者的反应，“代理”一词经常出现在多家上市房企中。

碧桂园董事长莫斌在8月30日的业绩发布会上表示，碧桂园已与多家政府达成协议，以托管、代理、代理销售的模式承担政府的保教楼任务，这是碧桂园首次公开披露代理业务。

中期业绩会上，龙虎发布了智慧品牌——龙虎龙虎龙纸组，首次宣布官宣代理业务，展现了多种抗风险能力。12月8日，龙虎龙智造和重庆新俞江城住宅开发有限公司签署了江北区12万平方米的代理代销项目。

另一个千亿住宅企业旭辉控股在制定徐三五战略时，进入了旭辉同心圆战略。旭辉建管董事长陈振表在业绩会上表示，旭辉代理的五大优势，今年上半年确保了29个项目。

8日，兰西房地产宣布更名为“兰西绿色管理”，这意味着兰西彻底摆脱了房地产行业的重资产发展模式，进入了轻资产代理时代。

所以，建设赛道能帮助房企扭转循环吗？

是“大建设第一周”，是绿色城市管理支柱2。

022年中期业绩显示，上半年实现归属股东净利润3.6亿，同比增长33.4%；实现收入12.59亿元，同比增长16.4%。而衡量企业盈利能力的重要指标——毛利、毛利率，也体现出逆周期优势：上半年绿城管理实现毛利约6.35亿元，同比增长23.7%；综合毛利率约50.4%，同比提升2.9个百分点。

另一家上市代建企业中原建业的2022年半年报显示，上半年营业收入3.8亿元，净利润达2.0亿元，净利润率为54%，近5年来始终保持在50%以上的高位水平，盈利能力强劲。

“代建具有低负债、低投资特点，因为代建是轻资产，不需要大量资金投入。特别是当前民营房企流动性紧张，融资困难，发展代建，是良好的选择。代建也具有利润率高，代建利润率比传统房地产企业高出10个百分点。”

刘水分析认为。“代建业务发展潜力较大。当前，我国房地产代建渗透率还比较低，仅6%左右，而欧美国家的代建渗透率为20%-30%。比较而言，我国代建未来有较大发展空间。”

对于代建行业未来的发展趋势，刘水认为，首先，代建行业未来竞争会更加激烈。近期有较多房企纷纷进入代建领域，而相当多的头部房企都已涉入代建，表明未来代建领域的竞争将更加激烈。其次，未来会有更多优秀代建企业涌现。

“今后会有更多优秀代建企业上市。目前已经有绿城管理和中原建业两家代建企业在港交所上市，随着更多企业发力代建领域，或会有代建企业上市。另外，真正发力做代建的企业有较强竞争力。代建是管理服务，是乙方，房企做代建需要由甲方思维转变为乙方思维，单独成立代建公司及团队，根据委托业主诉求解决问题，提供良好的服务。”

新老玩家竞逐“新赛道”

随着房地产行业进入“黑铁时代”，代建行业却迎来“黄金时代”。对于入局代建行业的“新选手”而言，同赛道竞争压力并不算小。

对于绿城管理、中原建业这类代建头部企业而言，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构。据公开数据，截至今年上半年，绿城管理项目遍布全国28个省、直辖市及自治区的107座主要城市，拥有390个代建项目；中原建业在管项目266个，其中河南省内项目241个，河南以外项目25个。

而有着国企央企性质的华润置地、招商蛇口等，依靠和政府合作，可更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；中交地产与信达地产则选择以强强联合的方式，跑步进入纾困类代建项目。

“国央企做代建与民营房企做代建侧重点不同。国央企与政府有着良好关系，这类企业主要承接政府代建类项目，如保障房、学校、医院等，这些项目一般不进行商业销售。央国企做代建，很多是之前业务的延续，这些企业之前有较多代建业务。”

刘水表示，“但民营房企较多承接的是商业代建类项目，缺乏开发经营能力及资金的中小房企委托的商业房地产项目，个别代建企业有承接较少量的政府代建项目。民营企业做代建，是为了顺应市场发展趋势，进行公司业务模式的升级，为了寻找新的业务增长点。代建不需要大量资金投入，民营房企融资困难，正好符合民营房企的经营特点。”

从相关机构的研究报告可以看到，代建市场未来的发展前景充满想象。

东方财富证券研究所报告显示，2021年全国商品住宅平均销售价格为10396元/平方米，若商品住宅价格稳定在1万元/平方米左右，按商业代建4.5%的费率测算，预计2025年商品房代建市场规模约960亿元，较2021年约增长110%；非商品房代建方面，基于“保交楼”和住房保障体系的发展，预计2025年市场规模约50亿元，较2021年约增长180%。

据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。中指研究院则预计，未来5年代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元之间，有300亿元的收入。

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