房产占城镇居民家庭资产的70%以上，许多人奋斗了大半辈子才发现，车辆、家电、服装换了一茬又一茬，可房子就算旧了，还能为家人提供居住价值。另外，房子和子女教育、城镇社保还有紧密的关系，所以许多家庭都很重视买房这件事，但因为房价处于高位，许多人30年的收入可能只能买一套房子，在买房决策上基本没有后悔的机会，这就要求购房者在买房之前多做功课，毕竟一套房价值不菲，买房的试错成本太高了。

这些年随着国家对楼市调控的深入、人口形势的变化，投资客逐步退出市场，长期来看，居住价值更高的房子才是受到大家欢迎的房子，在未来，只有那些真正的好房子，才能经受住时间的考验，更值得普通人购买。

在内行人士看来，买房牢记9字真言：“买中、买边、买三、不买二”，一般都能买到好房子。

买中：能买中间层，不买一楼和顶楼。

中间楼层相比一楼、顶楼有明显的优势，在卖房的时候，中间楼层也是比较快能卖完的楼层。我们在售楼部看房的时候会发现，在一房一价表上，中间楼层房价比底楼、顶楼高出一大截，但因为优势明显，比低楼层更受欢迎。

低楼层虽然接地气，但是接近地面生活有以下不足，其一是离地面太近，低层空气的湿度大、通风不好，低楼层的空气污染可能比较严重，在老小区地下室会返潮，还容易带来蚊虫。其二，低楼层噪音比较大，如果楼栋临街，在家就能听到马路上的汽笛声，商场广播等噪音也会影响休息。

有些购房者囊中羞涩，于是贪便宜买了价格低的顶层，住进去才发现，顶层有着明显的弊端，许多老房子顶层没有电梯，上下楼十分不方便，有电梯的高层住宅，一旦电梯发生故障，顶层要从楼梯上下楼也很困难。万一发生火灾、地震等灾害，消防云梯到不了30层以上的楼层，高楼层相比中间楼层，逃生时间延长。

在夏季和冬季的时候，顶楼的隔热保温效果较差，比其他楼层更容易出现夏热冬冷的问题，空调费的支出也比其他楼层要高。

相比底楼和顶楼，住在中间楼层，避开了低楼层的潮湿、噪音、采光的缺点，也避开了高楼层夏热冬冷的问题，具备通风采光效果较好、保温隔热效果较好的优点，所以建议大家，能买中间层，不买底楼和顶楼。

买边：能买东边户，不买西边户；能买西边户，不买中间户。

考虑好楼层，接下来就要选择同一层中的哪一户，一般而言，边户相比中间户有明显的优势。其一就是户型设计。东边户只有一边墙体连接，所以边户一般面积更大，户型更加方正，如果家里人口比较多，选择边户能满足更好的居住需求，也不用再费力换房了。

对中间户来说，两边都是墙体，受到墙体的遮挡，中间户中靠北边的次卧容易出现暗间，这种暗间是比较难利用的，不仅通风采光效果不好，如果有连廊还会受到噪音的干扰。

其二就是通风采光效果。边户位于1栋楼的边缘，在日照采光方面，相比中间户有天然的优势，尤其是在现在高层住宅比较普及的环境下，许多开发商为了提高土地利用率，楼间距设计较小，选择一个日照效果好的房子，不仅有助于家人的健康，对家具的维护也很有帮助。

边户中有东边户和西边户。东边户的户型优势更大。我国传统中有着“紫气东来”的说法，所以东边户一般都是比较受欢迎的，而且我国处于北半球，太阳从东边升起，东边户在采光方面比西边户的效果更好，西边户在夏天容易有西晒的问题。

各位可以根据自己的经济实力综合考量，东边户优势明显、价格较高，西边户房价比较便宜。如果资金实力足够，能买东边户，不买西边户；能买西边户，不买中间户，毕竟许多人借了6个钱包，可能一辈子只能买下一套房子，多花一点钱，换来30年的舒适度是值得的。

买三：能买三房，不买两房。

发达国家城市化历程中，人均GDP突破1万美元、城镇化率超过50%后，住房需求会从刚需过渡到改善阶段。2020年我国人均GDP已经突破1万美元，人们的消费水平随之提高，对住房的需求不再满足于人均十几平方米的面积了。

随着国家生育政策的调整、二胎的放开，老人帮忙带孩子的现象比较普遍，所以买两房是不够住的，买三房正好满足一家人的居住需求。相比买4房，三房的总价比较低，对初次购房人来说压力比较小。

有的购房者会先买个两房，以后资金实力够了再换成三房。但实际上，如果你起初买了两房，等孩子长大了，需要一个独立的卧室，再考虑置换，也会花费不少钱。

曾经有一位粉丝分享他的买房经验，他说，2010年在某个二线城市二环内买了80平两房，总价64万，2017年房产证满了5年，想换成大房子，结果房价涨了3倍多，如果之前多凑一点钱买个三居室，现在也不用担心换房的压力，还贷压力也会少许多。

在户型设计上，两房一般位于一栋楼的中间。中间户的小户型虽然总价低，但是通风采光方面没有位于边户的三房有优势。在转手的时候你会发现，100~120平方米之间的三房是比较好卖的，面积小了不够住，面积大了总价也高了。所以长远来看，买三房比买两房更宜居。

“不买二”，指的是一般不买以下两类房子。

①小产权房。

小产权房一般是在集体土地上建设的房子，没有缴纳土地出让金，产权证不是当地房管局颁发的，所以称之为“小产权房”。

自然资源部2020年就强调过，不得通过确权让小产权房“转正”。占用耕地盖房，城镇居民到农村购买小产权房、宅基地，不能办理不动产登记。

和小产权房相比，大家平时购买的70年商品住宅，有不动产登记证，产权受到法律保护，比如遇到拆迁，70年商品住宅可以获得相应补偿，小产权房的购房人并非合法的产权人，得不到相应的拆迁补偿，由于没有大产权证，还容易和原来的房主发生纠纷。

②远郊房。

李嘉诚曾经说过一句话，买房要看三点，地段、地段、还是地段。这句话被业内人士奉为圭臬，不是没有道理的。

一个城市的就业机会、医疗资源、教育资源集中在城区市中心，如果住在远郊区，每天要花费两三个小时的通勤时间。大城市工作节奏快，年轻人一天的工作下来已经十分劳累，通勤时间太长，休息时间就被压缩，不仅没有时间陪伴家人，还影响身心健康。这也是许多人宁可买城区的老房子也不买远郊的新房子的原因。

健康是一个人最重要的财富，如果家里有老人，需要考虑居住地距离医院近一些。如果家里有小孩，需要考虑房子到学校的距离。学校、医院通常都位于城区市中心，虽然开发商会向你承诺这些配套以后会有的，但并不是开发商承诺的就一定会实现，所以一般不建议大家买远郊的房子。

如果大家按照以上原则买房，一般都能买到好房子。再提醒大家一句，买房要量力而行，房价只涨不跌的时代已经过去了，切勿抱着炒房的心态买房。#房产大真探#