发布会现场

商品房预售延迟交房怎么办？物业侵占小区公共区域咋维权？工伤保险赔偿又该如何认定？9月26日，云南省高级人民法院（以下简称：云南高院）召开新闻发布会，公开发布了云南各级法院涉民生案件审判十大典型案例。希望通过典型案例的发布，利用其所具有的裁判规则指引和行为导向功能，指导各级法院依法维护人民群众的权益，并推动各民生领域中当事人合法、合理地行使合同权利、履行合同义务，依法维护自身权益。

据介绍，2016年全省法院受理各类民商事案件达到296293件，结案数247609件，但与此同时法院受理涉民生的案件数量也高速持续增长。仅以昆明五华法院为例，2016年该院共计受理劳动争议案件401件，比上年同期上升5.8%；受理赡养费、抚养费案件38件，比上年同期上升31.03%；受理医疗事故损害赔偿纠纷案件126件，比上年同期上升41.57%。

“在受理的民生案件中，部分案件矛盾尖锐，利益驱动大，存在难处理、易激化、扩散快等特点，新类型、新情况、新问题不断涌现，审理难度不断加大。”云南高院副院长向凯表示，近几年来，受宏观经济下行、经济增长放缓的影响，经济领域内的民生矛盾纠纷转化为民商事案件大量涌入人民法院，全省人民法院受理的民商事案件数量激增。

为维护人民群众合法权益，云南各级法院近年来公正高效地审理了大量涉及教育培训、劳动就业、医疗卫生、住房保障、征地拆迁以及“三农”等民生案件，通过案件审理定分止争，惩戒不诚信行为，维护公正有序的市场交易行为，充分发挥了民事审判在促进经济稳中求进和社会和谐稳定，保护人民群众合法权益中的积极作用。

据了解，云南高院本次发布的十个典型案例主要集中涉及农村土地承包经营权流转、商品房买卖合同解除条件、保险合同免责条款的效力认定、工伤保险待遇的处理原则、物业公共区域权利主体的认定和夫妻共同债务的认定等方面，其中既有传统的民生案件，也有执行异议之诉等新类型案件。旨在通过这些典型个案所确立的裁判规则，指导相关涉民生纠纷的及时妥善化解，为全省经济、社会的稳定和谐发展保驾护航。

案例一

——经双方所在集体经济组织同意，以互换的方式进行土地承包经营权流转的合同合法有效。

网络图

【案情】杨某某、张某某分别属于水长乡平场子村委会朝阳村一组、二组村民，并分别与各自的集体经济组织承包了农村土地。2001年双方为方便耕作，在各自的村民小组长及小组部分村民代表的参与下，于2001年1月19日签订了《换种田契约》，约定杨某某把位于江邑坝2.2亩承包田与被告位于松树地2.57亩承包地进行互换；互换时间从2000年10月1日起，到国家政策有历史性变动时，各归其主。合同订后，双方对互换后的土地进行经营管理至2005年，但双方并未办理土地承包经营权的变更登记手续。后双方因土地补偿款发生纠纷，杨某某起诉张某某至云南省施甸县人民法院，要求确认《换种田契约》有效，由张某某赔偿损失和违约金。

【裁判结果】

法院经审理认为，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取互换的方式流转，且土地承包经营权的流转不限于同一村民小组成员之间。本案中，双方为方便耕作于2001年1月19日签订了《换种田契约》，双方对互换后的土地经营管理至2005年， 2005年11月24日双方又签订了《对换契约》，两份契约均经过双方所在集体经济组织同意，双方将取得的耕地以互换的方式流转，系双方的真实意思表示，换地协议符合法律规定，两份契约均合法有效，对各方均具有法律约束力。但《换种田契约》已经履行完毕，对杨某某要求张某某支付30000元违约金及利息的主张，不予支持；因本案诉争的承包地现已被征收，地上建筑的补偿费用杨某某已经领取，对杨某某要求张某某赔偿改造土地的投入62000元及相应利息的主张，亦不予支持。

案例二

——因第三人侵权造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者享有工伤保险赔偿请求权。

网络图

【案情】2013年6月底，张某某开始在祥云县环境卫生管理服务站处从事道路清扫工作。2013年9月15日12时40分许，张某某在祥云县八里路与龙凤路交叉口发生交通事故，祥云县公安局交通警察大队于当日作出第53292300S2013R1125号《道路交通事故认定书（简易程序）》，认定张某某无事故责任。张某某于2013年9月15日至2013年10月12日在祥云县人民医院住院治疗27天。大理白族自治州人力资源和社会保障局于2015年6月26日作出[2015]280号《认定工伤决定书》，根据《工伤保险条例》第十四条第六项之规定，认定张某某受伤为工伤；大理白族自治州劳动能力鉴定委员会于2015年9月7日作出大劳鉴（2015）20l号《劳动能力初次鉴定结论书》，鉴定原告张某某伤情达因工拾级，属部分丧失劳动能力，但达不到医疗依赖和护理依赖。张某某因祥云县劳动人事仲裁委员会在确定工伤赔偿范围时扣除了事故肇事者的赔偿款12500元不服，遂诉至云南省祥云县人民法院。

【裁判结果】

法院经审理认为，应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照《工伤保险条例》规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。故张某某应享受的工伤保险待遇应由祥云县环境卫生管理服务站支付。因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者既享有工伤保险赔偿请求权，又享有侵权损坏赔偿请求权，除医疗费以外的其他费用，受伤职工可向不同的法律关系主体请求赔偿。故判决祥云县环境卫生管理服务站向张某某支付伤残补助金等工伤保险待遇费用4万余元。

案例三

——开发商未按约定期限交付商品房，符合约定解除条件的，购房者有权行使合同解除权。

【案情】2015年1月14日，双方当事人签订了《商品房购销合同》二份及《商品房购销合同补充协议》二份，并在大理三塔公证处办理了公证，上述合同在登记机关办理了登记备案。合同约定，张某购买云南泰业房地产开发有限公司开发的位于大理市下关镇建设路以南、泰安路以西的泰业国际广场第14幢2层2-512号、2-513号房，并约定云南泰业房地产开发有限公司应于2015年10月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给张某，逾期30天后，张某有权决定是否解除合同。合同签订后，张某通过现金和银行按揭方式支付了购房款。截止2016年5月张某起诉时，涉案房屋未经质量监督部门验收，双方也未办理房屋交接手续。张某向大理市人民法院起诉，请求判令解除双方签订的《商品房购销合同》，由云南泰业房地产开发有限公司返还购房款、支付违约金和赔偿损失。

法院经审理认为，双方当事人签订的商品房购销合同和补充协议系合法有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中云南泰业房地产开发有限公司未按合同约定时间将符合交付条件的商品房交付给张某，按照合同约定，逾期交房30天以后，张某有权要求解除合同，张某在上诉人逾期交房30天以后在约定的合同解除权期限内向法院起诉请求解除合同的行为系依据合同约定行驶合同解除权的行为，法院予以支持，遂判决解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，云南泰业房地产开发有限公司返还购房款579366元并赔偿违约金和损失60000余元。

案例四

——物业的屋顶、外墙等基本结构部分系共有部分，属于全体业主共同所有。

【案情】

云南大理广发屋业发展有限公司自1999年起相继开发建设了位于大理市下关镇建设路51号的广发大厦1幢和广发金融楼，工程完工交付业主后，其与广发大厦部分业主签订了《“广发购物广场及住宅”物业管理合同》并进行物业管理服务。广发公司在进行物业管理服务期间，于2010年4月30日与大理扬名广告有限责任公司签订协议，将广发大厦西面墙体广告牌位租给该公司。2012年12月23日，广发大厦业主召开第一次业主大会选举产生了业主委员会，并于2013年2月7日在大理市房地产管理处进行备案登记。广发大厦业主委员会起诉至大理市人民法院，请求判令云南大理广发屋业发展有限公司返还所收取的上述广告费30万元。

法院经审理认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利；对区分所有建筑物共有部分享有共有所有权，有权取得因共有部分所生的利益。本案中，云南大理广发屋业发展有限公司作为物业服务主体利用小区公共区域对外经营并获利，广发大厦业主委员会作为小区业主团体组织的管理者有权主张广发公司移交该共有部分的经营收益。云南大理广发屋业发展有限公司虽以经营收益已用于公共维修、水电费等开支作为抗辩，但上述开支属于正常物业管理服务项下的开支，且应有对应的公共维修基金、物业费等专项费用予以保障，不应与共有部分所产生的收益混同。故依照《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判令云南大理广发屋业发展有限公司返还广发大厦业主委员会实际收取的广告牌租赁费201000元。

案例五

——因不能提供合法有效的车辆合格证，导致所销售车辆不能落户，购买人可以请求解除买卖合同，汽车销售商应对此承担违约责任。

2009年9月5日，邹某某与德宏宏利新华夏汽车销售有限责任公司瑞丽分公司签订《汽车销售合同》，约定由原告向华夏公司瑞丽分公司购买思域EXI舒适牌AT轿车一辆，车价为14.48万元，预计交付时间为2009年10月30日。邹某某于合同签订当天支付了定金40000元。2009年10月1日，该车辆到货后，邹某某于当天支付了余款104800元，德宏宏利新华夏汽车销售有限责任公司瑞丽分公司将该车辆交付邹某某使用。之后，邹某某未能对该车辆落户登记。2015年1月13日，瑞丽市公安局交警大队车辆管理所向邹某某出具《不予受理申请决定书》，载明：“该车合格证在录入注册登记查验时，系统提示：‘该合格证存在伪造嫌疑，与生产厂家进一步核实’。按照《机动车登记》相关规定，我所不予受理该车的注册登记。” 邹某某起诉至瑞丽市人民法院，要求解除购车合同，并由德宏宏利新华夏汽车销售有限责任公司支付违约金和赔偿损失。

法院经审理认为，实现对车辆的所有权是购车人与汽车销售商签订购车合同的目的，而保证车辆质量合格是汽车销售商的主要合同义务。本案中，邹某某所购买的车辆未能进行所有权登记，系因德宏宏利新华夏汽车销售有限责任公司不能提供完备的车辆合格证所导致，邹某某的合同目的因此不能实现，购车合同应予以解除，德宏宏利新华夏汽车销售有限责任公司应对此承担相应的违约责任。故法院判令解除双方签订的《汽车销售合同》，德宏宏利新华夏汽车销售有限责返还邹某某购车款144800元并赔偿邹某某各项损失1万余元。

案例六

——不属于合同要约的销售广告宣传资料中的说明内容，若存在虚假宣传情形，开发商应对此承担相应的违约责任。

【案情】2013年3月6日，饶某、钱某某与曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司签订《商品房购销合同》约定曲靖大丰房地产开发有限公司将泸西县“大丰御园”房地产项目的5幢803号商品房以407442元的价格出售给饶某、钱某某。2014年1月6日，饶某、钱某某与曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司办理了房屋交接手续。2014年4月21日至22日，泸西县测绘管理站对泸西县“大丰御园”房地产项目做测绘并作出测绘报告，该报告显示：绿地面积实测为6936.34平方米。曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司向饶某、钱某某分发的“大丰御园”销售广告宣传资料上明确载明：绿地面积10666平方米。2015年6月24日，曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司曲靖大丰公司为饶某、钱某某办理了泸用（2015）第001179号国有土地使用证，并于2015年9月向泸西县住房与城乡建设局房产管理处提交资料申请办理房屋产权登记。2015年7月10日，饶某、钱某某以涉案商品房存在销售广告宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积”不足等违约行为为由，起诉至云南省泸西县人民法院，要求曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司赔偿损失40000余元。

法院经审理认为，“大丰御园”销售广告宣传资料中关于“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的说明内容虽然具体明确，也对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有一定影响，但其影响对一般购房者而言不足以达到重大影响，属于要约邀请。然而，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，合同一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司作为建设单位向泸西县住房和城乡建设局规划部门报送绿地面积与销售广告宣传资料上的宣传不符，“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”为不实宣传，误导购房者购买房屋，使购房者的利益遭受损失，故判令曲靖大丰房地产开发有限公司向饶某、钱某某赔偿损失20000余元。

案例七

——保险公司对免责条款未尽到提示义务及明确说明义务的，该免责条款不发生法律效力。

【案情】2014年4月14日16时11分许，张某某驾车行驶至杭瑞高速K2187+200M时（该路段正由云南瑞来道路养护工程有限公司进行绿化养护施工），遇到刘某某肩扛绿化树横穿车道，张某某见状随即采取紧急制动避让不及，致使其所驾车辆左前部与刘某某发生碰撞，造成刘某某受伤送医院抢救无效于当日死亡。经交警部门道路交通事故认定书确定刘某某承担此次事故的主要责任，云南瑞来道路养护工程有限公司及张某某承担此次事故的次要责任。

死者刘某某原系云南瑞来道路养护工程有限公司的职工，云南瑞来道路养护工程有限公司为刘某某在太平保险公司购买了建设工程施工人员团体意外伤害保险，期限自2013年5月9日零时起至2014年5月8日二十四时止，其中每人意外身故、残疾的保额为60万元。刘某某的妻子、子女戴某某等三人起诉至昆明市盘龙区人民法院，要求太平财产保险有限公司云南分公司赔偿死亡保险赔偿金60万元。

法院经审理认为，保险公司对于保险合同中的免责条款必须尽到提示义务及明确说明义务，并对此承担举证责任，否则免责条款不发生法律效力。本案中，太平财产保险有限公司云南分公司对于投保单上的责任免除部分虽已附在投保单上并加黑字体，但不能证明其已经在投保前就保险合同包括免责条款与投保人进行了详细磋商及说明。

另外，太平财产保险有限公司云南分公司对承保明细表中关于“被保险人须安全操作规程作业，如违章作业，本公司不承担保险责任”部分并未以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示。故太平财产保险有限公司云南分公司对保险合同中的免责条款未尽到提示及明确说明义务，免责条款不发生法律效力，判令太平财产保险有限公司云南分公司按意外伤害保险金额给付身故保险赔偿金60万元。

案例八

——房屋消费者物权期待权在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情况下，可排除另案强制执行。

【案情】2009年12月1日，史某某与昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）签订了《“滇池泊屋”房产认购协议》，约定史某某向明丰公司认购“滇池泊屋”4栋1单元0501号房产一套，面积142.03平方米，单价每平米5600元，总价795368元。协议同时还约定了双方的其他权利义务。2010年5月15日，明丰公司向史某某出具收款发票，载明收到史某某支付的购房款795368元。

2013年11月5日，明丰公司因与中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）金融不良债权纠纷一案，经云南省高级人民法院做出生效判决一份，依据该判决，华融资产云南分公司向法院申请强制执行。而后法院作出执行裁定书，查封、扣押、冻结了被执行人明丰公司名下的财产，其中即包含本案史某某认购的房产。据此，史某某以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议，经执行法院驳回其异议请求后，史某某以华融资产云南分公司、明丰公司作为被告提起本案案外人执行异议之诉。

史某某向房地产开发企业明丰公司认购商品房，被执行房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定。二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，史某某关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的三种情形。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

经审查，史某某诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，史某某与明丰公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。故判决史某某享有案涉房屋的物权期待权，并可排除另案执行。

案例九

——用人单位与劳动者发生劳动关系，但未与劳动者签订劳动合同的，应当承担相应责任并承担法定的经济赔偿责任。

李某某于2014年10月20日入职普洱锦兴物业管理有限公司工作，2015年9月28日李某某主动提出辞职。李某某在职期间为2014年10月20日至2015年9月止。2015年10月28日，李某某向思茅区劳动人事争议仲裁委员会提出劳动仲裁申请，要求普洱锦兴物业管理有限公司补发2014年10月20日至2015年9月28日期间的11个月社会保险金7645元、补发双倍工资34000元、支付经济补偿金3100元以及支付9月份加班工资4204元。思茅区劳动人事争议仲裁委员会于2015年12月8日作出《仲裁裁决书》，裁决由普洱锦兴物业管理有限公司支付李某某二倍工资31000元、经济补偿金3100元、加班费2137元及补缴2014年10月至2015年9月的社会保险。普洱锦兴物业管理有限公司收到《仲裁裁决书》后，在法定期限内向人民法院提起诉讼。

法院经审理认为，李某某于2014年10月20日入职普洱锦兴物业管理有限公司工作，至2015年9月28日李某某主动提出辞职，普洱锦兴物业管理有限公司一直未与李某某签订书面劳动合同，普洱锦兴物业管理有限公司应当向李某某支付二倍工资30000余元。另外，由于普洱锦兴物业管理有限公司在李某某工作期间，未依法为李某某缴纳社会保险费用，致李某某提出解除劳动合同，普洱锦兴物业管理有限公司应当向李某某支付一个月工资标准（平均工资）的经济补偿3000余元。

案例十

——债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，债务人一方能够证明款项确未用于夫妻共同生活的，该债务不应认定为夫妻共同债务。

【案情】李某梅与李某蓉曾系夫妻，于2014年9月17日协议离婚，并办理了离婚登记手续。李某与李某蓉为父子关系，李某与韩某某为夫妻关系。

2012年4月21日，李某与以马某为委托人的贵州明慧矿业发展有限公司签订《探矿权转让合同》，约定昆明大成建筑工程有限公司以250万元受让贵州明慧矿业发展有限公司位于贵州省修文县六桶乡杨家沟铅锌矿的探矿权，该合同首部的乙方为“昆明大成建筑工程有限公司”，但尾部仅有李某本人的签名。

2012年4月22日，杨某某与李某蓉签订了借款300万元的《房产借款合同》。同日，李某蓉向杨某某出具了收到借款300万元的《借条》。《房产借款合同》和《借条》中“韩某某”、“李某梅”的签名系李某蓉代签。2012年4月23日，李某蓉收到杨某某支付的250万元。同日，李某蓉向李某账户汇入230万。同日，李某向马某的账户汇入230万元。2012年5月14日，李某蓉收到杨某某支付的47.5万元。同日，李某蓉向昆明大成建筑工程有限公司第一工程处的账户汇入50万元。同日，昆明大成建筑工程有限公司第一工程处向贵州省地矿局区域地质调查研究院的账户汇入100万元 。

法院经审理认为，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，除非债务人一方能够证明：债权人与债务人（夫或妻）明确约定为个人债务；债权人知道债务人（夫妻）之间关于对婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有的约定；所借款项确未用于夫妻共同生活。

本案中，李某梅所提交的证据证实：涉案借款本金分两次汇入李某蓉的账户，其中第一笔230万元由李某蓉账户转入李某账户，又由李某账户转入马某账户，而马某与李某之间有探矿权转让关系；第二笔47.5万元由李某蓉账户转入昆明大成建筑工程有限公司第一工程处账户，而昆明大成建筑工程有限公司也与探矿权转让有关联，且该公司并非是李某蓉个人的公司。故李某梅所提交的证据能够证明涉案借款本金297.5万元中有277.5万元确实没有用于李某梅和李某蓉的夫妻共同生活，该277.5万元不应认定为夫妻共同债务，李某梅不应对该277.5万元本金及利息承担共同还款义务。故判令李某梅对剩余20万元借款的本金和利息承担共同还款责任。（记者 黄翘楚）