物业管理一直是个大难题，无论怎么管理，好像总有业主不满意，众口难调，各说各有理。有些费用收的不明不白，但是还不得不交。于是就产生了业主委员会一说，业主想实现自治，自己当家做主。然而，多年来，很少有小区真正实现业主自治。新规下，可以取消物业，业主自治，有些费用不用再交！

大家在小区内，总能看到一些广告牌，另外电梯内也有各种广告，这些广告的收益归谁？还有公共区域设立的停车位，商铺的租金收益归谁？

新的《民法典》于2021年1月1日生效，并对上述问题进行了明确的规定：

第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

现在有的小区物业把公共停车位用来收取车位管理费，如果是一二线城市，通常停车位管理费每月100-200元。不交就别想停车，如果乱停可能不知道哪天车被喷漆或者划了都有可能。甚至和保安动手，之后投诉的话，保安就辞职不干了。其实根据物业管理相关规定，地上停车位都是属于小区业主共有的，但是多数物业都是用来租给业主。

第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

从上面2条规定中可以看出，小区内的广告收益、公共区域停车位收费、公共摊位的租金收益都属于业主共有。物业收费后，完全可以按照比例给业主适当减免物业费。

第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

成立业主委员会，我想应该有至少三分之一的人会同意吧。业主自治通常小区住户整体素质较高，这样自治管理起来就比较容易一些，否则，也是很难。比如停车难如何解决？大家都抢车位，或者给公共车位安装地锁怎么办？有人在小区乱扔垃圾怎么办？高空抛物谁去制止？小区绿化怎么维护？夏天防蚊虫大药谁去做？这一系列问题还是要有专业的人去做比较合适。如果你不是管理人员，别人可能说你多管闲事，弄不好还会发生口角，甚至动手。

如果这一系列问题不能及时处理，然后小区房价就会天天往下掉。

还有现在疫情期间，物业管理也是老大难。至今为止，很多小区还是不让外卖进入，这样就有很多业主不满意。去年，早上在被窝里点个外卖，半小时后还没起床，外卖就已经敲门了，穿着睡衣就可以开门取餐。现在呢，早上在被窝里点个外卖，半小时后外卖打电话说门卫不让进小区，自己还要穿衣、洗涮，步行几分钟到小区门口取外卖。这体验感很差，不过疫情期间情况特殊，很多人能理解。但是总会有人抱怨，在小区微信群里大发感慨。还有就是，年后大家从外地陆续回小区居住，门卫不认识你，没有绿码不让进，蓝牙门禁也停用了，这就导致很多业主不满，气不过的就和门卫吵几句。

小区物业的管理项目和收费标准，有些不明确，比如停车位的服务费怎么收？服务到什么标准？怎么监督等？

第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

现在有法律来给业主撑腰，你之前交的一些费用是不是可以省掉一部分。同时可以要求提高物业管理水平，实在不行还可以成立业主委员会，实现业主自治。