单位｜恒都资本市场法律中心

作者｜证券业务专业组 李强

编者｜恒都微信运营团队

自2015年以来新三板市场得到了快速扩容，2016年底便突破了10,000家大关。虽然自去年下半年以来，在实体经济转型、资本市场监管趋严的大形势下，受制于流动性、制度设计等一系列因素的限制，新三板市场受到了资本市场的冷遇，出现了一些摘牌的企业，但新三板市场仍然是我国多层次资本市场的组成部分，尤其是中小企业实现自我规范试水资本市场的平台，一些中小企业仍然希望通过进入新三板市场或为企业资信背书，或为打开进入投资人视野的一个通道、或为转战主板进行前期规划。

在企业新三板挂牌申报的过程中，股转公司要求企业的资产来源合法、权属清晰，租赁场所固定、产权清晰，因此企业经营场所的合法性或产权是否清晰，成了股转公司重点关注的问题。本文试图通过分析相关挂牌成功的案例，总结出股转公司对挂牌企业房地问题的关注要点和审核尺度，从而为企业提前规划挂牌准备工作并成功挂牌提供参考。

一、新三板挂牌过程中主要涉及的房地问题

经笔者梳理相关案例，结合自身主办的案例，发现新三板挂牌过程中股转公司关注的企业存在的房地问题主要分为两类：

（一）企业租赁的土地、房屋无权证或权证不全；

（二）企业自有的土地、房屋无权证或权证不全。

上述两类问题主要是由于相应权证正在办理之中或因土地性质、历史问题、审批手续不全导致无法办理相应权证。由于相应权证正在办理之中而无相应权证的情形，只要进行合理解释，出示相应说明和已取得的权证或审批手续就可获得股转公司的认可，本文不再对该种情形进行分析。本文重点关注分析因土地性质、审批手续和历史问题导致的权证无法办理的情形。

二、我国关于房屋、土地的相关现行法律法规

我国目前关于房屋、土地的相关法律法规相对比较繁杂，主要有《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村宅基地管理办法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等。本文不对具体法律规定展开论述，仅列出部分法律法规条例供读者查询使用。

三、新三板挂牌业务房地法律问题案例解析

笔者主要选取了亲身主办的两个新三板企业挂牌工作中遇到的房地问题进行分析。

（一）德威新能

德威新能作为挂牌主体不存在房地权证不全的问题，但其子公司存在租赁集体土地无土地使用权证和自建房屋无权证的问题，依然受到了股转公司的关注。

股转公司反馈意见：恒昌达利与北京聚源生辉投资管理公司的租赁土地合同已到期。请主办券商、律师补充核查该租赁合同续期情况，如续期，则请核查（1）公司所使用的土地的性质和用途；（2）公司土地租赁关系的合法性、有效性，包括但不限于主体是否适格，是否涉及改变土地用途，是否需要并已经履行相关村民决策，以及政府部门的审批、登记手续；（3）公司在租赁土地上自建房屋的产权归属，是否存在权属不明的情形；（4）自建房屋是否依法履行相应的审批许可手续，是否属于违章建筑，自建房屋过程中是否存在重大违法违规行为，公司是否存在因该自建房屋被处以行政处罚的风险；（5）公司的风险防控措施及其有效性；（6）结合上述情形，对公司是否符合合法规范经营的挂牌条件发表明确意见，说明核查方式、核查程序、核查结论。

从股转公司的反馈意见可以看出其重点关注企业是否存在违规使用土地、租赁程序是否合法、自建房屋的权属及是否属于违章建筑、是否存在重大违法违规情形、是否制定风险防控措施和措施的有效性。

针对上述问题，综合考虑各方面因素，笔者所在团队主要从以下几个方面进行了反馈回复：

1. 主管部门出具企业无违法违规证明及将来不对挂牌企业进行处罚的说明。但这一方案存在两个问题：一是政府的背书只能说明政府过往未对和将来不会对企业进行行政处罚，不必然说明企业行为合法；二是政府不再出具任何背书是大势所趋，中小企业拿到政府背书的概率大大降低了。因此，更多的还需要从法律方面进行专业论证以保证股转公司接受相应地观点。

2. 立足法律体系，论证企业租赁主体适格、程序合法、合同有效、土地利用合法合规，承认自建厂房属于违章建筑。

3. 论述公司自建厂房的用途、规模，是否计入固定资产及比例，在公司生产经营中的重要性，公司租赁费用的高低及租赁场所的可替代性。

4. 由出租方出具不要求公司拆除自建房屋或搬迁的声明。

5. 公司制定相应地搬迁计划，并量化分析搬迁费用，搬迁及搬迁费用对公司生产经营和财务不造成重大影响。

6. 公司另寻生产经营场所并与产权方签订租赁意向书。

7. 由大股东兜底对公司面临的可能的行政处罚和搬迁费用进行补偿。

最终，上述几方面的论述分析得到了股转公司的认可，企业顺利实现了挂牌。

（二）绿源国瑞

绿源国瑞同样是其子公司房地权证存在问题，受到了股转公司审核员的关注。由于股转公司对挂牌主体子公司的信息披露要求参照挂牌主体信息披露的要求进行，因此，挂牌业务尽职调查中除关注挂牌主体的合法合规性，对于挂牌主体子公司的尽职调查也要按照对挂牌主体的要求进行。

股权公司反馈意见：公司披露，公司子公司河北伟旭拥有自建彩钢库房，该库房未取得房产证，未办理相关报建和验收手续。请公司补充说明并披露相关房产未办理报建手续和房产证的原因、无法办理相关手续的房产的明细及用途、是否存在违法违规的情形、可能产生的风险和后果、是否存在权属争议、是否存在遭受行政处罚或房屋被拆除的风险；若前述房屋无法办理产权证书，对公司资产、财务、持续经营所产生的具体影响以及公司采取的应对措施。

反馈回复：河北伟旭租赁的上述彩钢房未办理报建手续和房产证系原建设方法律意识和产权意识淡薄所致，该彩钢房位于厂区内，建筑面积约600平方米，主要用于原材料和产品贮存。

该彩钢库房，自建设使用至今，无任何第三方发出权利声索，也未产生任何权属纠纷，经查询国土资源和城建部门相关政府网站信息，出租方和河北伟旭至今未因上述房产受到任何行政处罚。该租用厂房权属明确，产权清晰。目前，河北伟旭正在积极协调出租方并敦促出租方办理产权证相关事宜，办理事项预期可行，不存在无法办理的情形，但根据《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城乡规划条例》的规定，该彩钢库房未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证可能面临的法律后果为要求建设者补办相关手续或限期拆除，因此河北伟旭依然存在被处以行政处罚或房屋遭拆除的风险。但鉴于该库房位于规划的土地使用权土地范围内，未违反原土地用途，符合土地利用规划，被要求限期拆除的可能性较小。

如果该库房被要求限期拆除，不会给公司的资产、财务和持续经营造成重大影响。理由如下：一是该库房主要用于存储原材料和产品，不涉及主要生产性用房，不会影响公司的持续经营；二是园区内空余库房较多，短期内公司可以寻找到可替换的库房，租金成本不高；三是该库房计入公司固定资产，账面原值118,000.00元，账面净值115,664.60元，不会对公司的总资产和流动资产造成重大影响，也不会对公司的现金流造成影响。

针对库房可能遭限期拆除的风险，公司制定了相应的应对方案，主要为根据订单和市场需求制定严格的生产计划，优化库存和生产管理，逐步落实订单生产的策略，减少原材料和商品库存量，降低仓储成本；短期内寻找合格的替代库房并制定相应的应急计划和根据原实际控制人出具的承诺，要求原子公司实际控制人承担赔偿责任。整体来看，公司补救措施可行，给公司经营造成的风险较小。

笔者所在团队从自建房屋的用途、可替代性、权证办理是否可预期、风险应对措施、财务影响和实际控制人兜底承诺等几方面进行了论述并最终得到股转公司的认同。

四、监管机构审核尺度分析

从笔者亲历的房地存在权证不全的挂牌企业来看，拟挂牌企业房地权证不全并不必然构成企业挂牌的实质障碍。挂牌企业房地权证不全多数还是由于相关主管部门历史上的不作为造成的历史遗留问题，只要深入尽职调查，客观阐述事实情况，立足事实，依据有条理的法律分析还是能够获得股转公司的认可的。

根据笔者的经验，在法律意见书中描述或针对反馈意见回复此类问题时，要注意以下几个方面的问题：

（一）避免避重就轻，不直接论述企业存在的瑕疵问题，而是把重心放在满足抽象的基本挂牌条件上，针对一些问题不明确发表意见。由于股转公司审核日趋严格，很多法律意见书中未明确描述、发表意见或未充分展开论证的问题会被股转公司反复提出，导致出现多次反馈的现象。

（二）对问题产生的背景、原因、现状、进展和应对措施等事实情况进行深入细致的尽职调查，对问题进行客观的描述，承认存在的风险，并根据实际情况协助企业制定应对计划。对于存在的法律风险，不应局限于某一部部门法、法规、条例或司法解释，而尽量从立法本意和法律体系并结合政府的方针政策等整体角度论证。

（三）在现场尽调时及时发现存在的此类问题，及时协助企业根据申报后股转公司可能出具的反馈意见制定相应应对计划和制作相应文件，避免反馈意见出具时，仓促准备反馈回复所需的材料、文件，导致反馈回复延期，推迟企业获取挂牌函的时间。

（四）尽量避免只依据行政机关证明、企业声明、实际控制人承诺等书面文件的空洞描述，合法合规性依然是新三板挂牌的实质性条件，法律分析是不可避免的，否则只能导致多次反馈。

资本市场监管趋严，股转公司对拟挂牌企业合法合规性审核也日益严格，合法合规性已成为挂牌的实质性条件，挂牌工作中法律服务的重要性也日益突出。律师从事挂牌法律服务，不仅要熟悉股转系统挂牌的一系列相关规则、指引，还要对多个部门法有所了解，对整个法律体系有深刻的理解，在严谨细致的基础上做好法律服务工作。